Mâu thuẫn giá đất, giá nhà

CTCP Đ. đang triển khai một dự án nhà thấp tầng trên đường Phạm Hùng, thuộc Khu Nam TPHCM. Dự án được chấp thuận đầu tư hơn 10 năm nay và đã có “đất sạch”.

Theo tính toán ban đầu của DN, tiền sử dụng đất phải nộp cho toàn bộ dự án khoảng 800 tỷ đồng. Tuy nhiên qua nhiều lần thẩm định, và lần mới đây nhất khi bảng giá đất mới có hiệu lực, tiền sử dụng đất của dự án được “chốt” ở mức 3.500 tỷ đồng, DN làm dự án choáng váng.

“Dự án kéo dài gần 10 năm, chi phí rất nhiều, nay thêm “cú bồi” tiền sử dụng đất nữa coi như bế tắc. Trước đây chúng tôi tạm tính giá thành và đã thu tiền ứng trước của một số đối tác, khách hàng. Nhưng sau khi có giá đất mới chúng tôi đành trả lại tiền và chấp nhận bị phạt, chứ với giá đất mới không thể nào tính ra được giá thành sản phẩm, bán thấp theo thỏa thuận ban đầu thì lỗ nặng, bán theo chi phí giá đất mới thì quá cao, người mua khó chấp nhận” - giám đốc DN này chia sẻ.

Không chỉ các dự án nhà thấp tầng bị “đội giá” theo bảng giá đất mới, các dự án nhà chung cư cũng bị ảnh hưởng không kém. Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, bình quân hiện nay tiền đất chiếm khoảng 20% giá trị căn hộ. Nếu dự án ở khu vực trung tâm, chi phí đất còn cao hơn. Do vậy, tùy mỗi khu vực giá đất trong bảng giá đất tăng bao nhiêu sẽ được cộng vào giá thành, từ đó đẩy giá căn hộ tăng bấy nhiêu.

Cũng theo ông Nghĩa, việc ban hành bảng giá đất theo giá thị trường là hiển nhiên, nhưng quy định nộp 100% tiền sử dụng đất là điều vô lý. Trước đây giá đất thấp, đóng 100% người dân và DN còn chịu đựng được, nhưng nay giá đất tăng 10 lần, thậm chí đến 38 lần như ở TPHCM mà vẫn bắt đóng đủ 100% tiền sử dụng đất là không hợp lý. Do vậy, chỉ nên thu 10% và rải đều qua các năm, để giúp chi phí đầu vào của dự án giảm, từ đó giảm giá nhà, giúp người dân dễ dàng mua được nhà để an cư lập nghiệp.

Ông Trương Minh Thuận, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà cho rằng, bảng giá đất mới tăng cao nhưng bảo kéo giá thành sản phẩm để người dân dễ tiếp cận với nhà ở là điều mâu thuẫn.

Ông Trần Khánh Quang, một chuyên gia phân tích, bảng giá đất cao khiến dự án không chỉ “gánh” tiền sử dụng đất mà còn “gánh” thêm tiền đền bù, giải tỏa, phí... Do đó kéo theo hàng loạt chi phí khác tăng lên, vì vậy giá thành căn hộ, nhà thấp tầng tăng mạnh là điều tất nhiên.

Thời gian qua, người mua nhà bị “choáng” khi các chủ đầu tư công bố giá bán ra thị trường các dự án mới. Điển hình như dự án của Gamuda Land ở đường Mai Chí Thọ, hiện đã bị đẩy giá lên khoảng 180 triệu đồng/m², trong khi đợt mở bán đầu tiên vào giữa năm 2024 chỉ 130 triệu đồng/m².

Theo ông Trần Khánh Quang, khi nghe thông tin bảng giá đất tăng, người dân và giới đầu tư có xu hướng kỳ vọng giá nhà sẽ tăng theo, tạo hiệu ứng neo giá và kích hoạt tâm lý mua vào sớm dù giá trị thật chưa tăng ngay.

“Hóa giải” bằng cách nào?

Tiền sử dụng đất cao khiến giá thành tại các dự án nhà ở cao, xem ra mong muốn của Chính phủ kéo giá nhà đất xuống mức “hợp lý” để đa số người dân có thể tiếp cận được, là bài toán không dễ có lời giải. Theo nhiều chuyên gia, giải pháp khả thi nhất là cắt giảm thủ tục hành chính, giảm thời gian thực hiện các thủ tục này khi triển khai dự án; ứng dụng công nghệ, vật liệu xây dựng mới... để kéo giảm giá thành. Và những nội dung này đã được Thủ tướng Chính phủ triển khai quyết liệt trong thời gian qua.

Còn để giải bài toán chuyển mục đích sử dụng đất, theo các chuyên gia, giải pháp thực tế nhất là tăng giá đất nông nghiệp lên tiệm cận 70% so với đất ở, để giảm phần chênh lệch khi người dân, DN thực hiện chuyển đổi.

Bởi trước đây, Quyết định 79 về việc sửa đổi, bổ sung Quyết định 02 về bảng giá đất trên địa bàn TPHCM, khi ban hành bảng giá đất nông nghiệp rất thấp, nhằm giúp chính quyền TP giải quyết công tác bồi thường, tái định cư, tính tiền thuê các loại đất, tiền thuế...

Cụ thể, theo bảng giá hiện hành, giá đất nông nghiệp tại TPHCM dao động 400.000-810.000 đồng mỗi m² (tùy khu vực và vị trí), trong khi đất ở tính theo giá thị trường, thấp nhất là 2,3 triệu và cao nhất lên đến 687 triệu đồng mỗi m².

Trong khi đó, khi chuyển mục đích đất ở được tính theo công thức: Giá đất ở - giá đất nông nghiệp = tiền sử dụng đất phải đóng. Điều này quá bất hợp lý, khiến tầng lớp thu nhập thấp khi chuyển mục đích sử dụng đất giống như mua lại chính mảnh đất của mình lần 2.

Với mức chênh lệch lớn (khoảng 5-25 lần), tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích có thể cao gấp 5-10 lần so với trước đây, tạo áp lực tài chính đáng kể, đặc biệt với người thu nhập thấp. Còn ngược lại, khi ấn định giá quá thấp, dẫn đến nguồn thu ngân sách khó khăn do người dân rút hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian qua.

Mới đây, Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM cũng đã có báo cáo đánh giá khoa học về tác động thị trường, khi áp dụng bảng giá theo Quyết định 79. Kết quả cho thấy, bảng giá đất tăng cao đã ảnh hưởng không tốt đến thị trường chung trên địa bàn TP. Trong đó có giảm nguồn thu ngân sách từ chuyển mục đích sử dụng đất, hạn chế phát triển thị trường bất động sản, giảm sâu thị trường vật liệu xây dựng do hạn chế xây dựng mới từ người dân.

Để đảm bảo tính khách quan theo tinh thần Luật Đất đai 2024 và bảng giá đất áp dụng lần đầu có hiệu lực từ ngày 1-1-2026, Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM kiến nghị Chủ tịch UBND TPHCM xem xét và đánh giá lại, nếu ấn định đất nông nghiệp quá thấp, không đảm bảo nguyên tắc thị trường theo Nghị định 71.

Do đó, bảng giá đất cần được điều chỉnh áp dụng trong 6 tháng cuối năm 2025, nhằm giải quyết các khó khăn của người dân và tăng thu ngân sách trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực từ ngày 1-1-2026 cho toàn TPHCM mới sau sáp nhập. Và việc điều chỉnh cục bộ giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất theo Quyết định 79, thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND TPHCM, không sai Luật Đất đai và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan.