Thị trường đang “khó mua, khó bán”

Theo khảo sát khách hàng do Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group thực hiện vào tháng 5/2025 trên tệp khách hàng có tổng thu nhập hộ gia đình từ 25 triệu đồng/tháng trở lên, có tới 87% khách hàng Hà Nội thể hiện nhu cầu rõ ràng với bất động sản, bao gồm nhóm “Đang cân nhắc” và “Đang tích cực chuẩn bị mua”. Tỷ lệ này tăng nhẹ so với cuối năm 2024 (84%), cho thấy lực cầu thực vẫn được duy trì.

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết, nhu cầu mua bất động sản của người Hà Nội hiện vẫn ở mức cao, nhưng hành vi mua đã có sự thay đổi. Họ tiếp cận thị trường với tư duy tài chính rõ ràng, cân nhắc kỹ lưỡng và có sự chuẩn bị trong dài hạn. Đây là nền tảng tích cực cho sự tăng trưởng ổn định của thị trường.

Dữ liệu khảo sát của One Mount Group cũng ghi nhận 57% khách hàng dự định mua bất động sản trong vòng 1 năm tới - giảm so với mức 65% của thời điểm cuối năm 2024. Đây là tín hiệu cho thấy người mua đang tạm thời “lùi lại một bước” để quan sát và chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng hơn, nhất là trong bối cảnh mặt bằng giá nhà neo cao như hiện nay.

Ghi nhận thực tế cho thấy, thời gian qua, hàng loạt dự án chung cư từ nội thành đến ngoại thành Hà Nội đồng loạt chào bán sản phẩm ra thị trường với giá dao động từ 70-170 triệu đồng/m2.

Đơn cử, Tập đoàn Tân Hoàng Minh mới cho ra mắt dự án Greenera Southmark tại huyện Thanh Trì với giá thăm dò thị trường trung bình khoảng 80 triệu đồng/m2.

Hay ở quận Hoàng Mai, Meygroup - doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thuộc Tập đoàn Tân Á Đại Thành - dự kiến bán gần 800 căn hộ thuộc dự án Galia Hanoi với giá trung bình 82 triệu đồng/m2.

MIK Group sau khi bán xong gần 4.000 căn hộ ở huyện Đông Anh với giá trung bình 100 triệu đồng/m2, hiện quay trở lại thị trường với gần 1.000 căn hộ dự án The Matrix One giai đoạn 2 tại quận Nam Từ Liêm, giá bán dao động từ 116-166 triệu đồng/m2…

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), ở một số dự án mới tuy vẫn ghi nhận thanh khoản ổn định, nhưng việc mặt bằng giá chung cư tiếp tục tăng lên là mối quan tâm trong dài hạn khi lượng cầu ở thực đủ khả năng đáp ứng mức giá cao như trên là không nhiều.

Mặc dù mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang duy trì mức thấp với nhiều chương trình ưu đãi 6-7%/năm, thậm chí có ngân hàng ở dưới mức 6%/năm, nhưng mức độ ưu đãi này với nhiều người vẫn là gánh nặng lớn khi thời hạn vay ưu đãi chưa đủ dài.

Ông Hà Quang Hưng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, thực tế cho thấy mức tăng thu nhập của người dân không theo kịp đà tăng giá nhà.

Tại các đô thị lớn, để mua một căn hộ 70 m2 có giá từ 3–4 tỷ đồng, đa phần người trẻ cần tới 20-25 năm tích lũy. Phần lớn các cặp vợ chồng thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng vẫn phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình nếu không có hỗ trợ tài chính. Do đó, người trẻ cần khoản vay dài từ 20-30 năm và lãi suất thấp 5-6%/năm để giảm áp lực trả nợ.

Hiện tại, một số dự án nhà ở xã hội bắt đầu mở bán tại Hà Nội, nhưng việc sở hữu không hề dễ dàng khi người đủ tiêu chuẩn theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP không có nhu cầu mua, trong khi người có nhu cầu mua lại không đủ tiêu chuẩn. Lý do bởi điều kiện về thu nhập để được mua nhà ở xã hội là hộ gia đình có thu nhập dưới 30 triệu đồng/tháng và hộ độc thân là dưới 15 triệu đồng/tháng.

Quy định này phù hợp với các đô thị loại 1, 2, 3 và 4, nhưng không phù hợp với các thành phố trực thuộc Trung ương, nhất là Hà Nội và TP.HCM, vì các thành phố này chi phí đắt đỏ hơn, đặc biệt là chi phí thuê nhà. Nếu tính toán theo thu nhập tương đương thì hạn mức thu nhập với hộ gia đình phải lên tới 50 triệu đồng/tháng hoặc hộ độc thân là 25 triệu đồng/tháng mới phù hợp.

Kiểm soát giá nhà, cách nào?

Theo đánh giá của các chuyên gia, trong giai đoạn tới, chung cư vẫn là sản phẩm chủ đạo của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc nhìn nhận diễn biến tiếp theo của thị trường sẽ phụ thuộc lớn vào bên mua trước sức ép khó hấp thụ nếu giá nhà còn leo thang.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP-Invest cho rằng, thị trường nhà ở đang trong vòng luẩn quẩn giá đất, nhà đất “đuổi nhau”, mà cuối cùng người mua sẽ lãnh đủ, một phần nguyên nhân xuất phát từ sự thả nổi khiến cho giá đất tăng cao.

Thực tế cho thấy, trong cùng một dự án, chỉ cần cách nhau vài tháng giữa các quyết định giao đất đã có thể khiến giá tăng lên 20%, điều này khiến giá bán nhà tăng cao.

Do đó, đã đến lúc các cơ quan chức năng cần vào cuộc quản lý, kiểm soát giá đất một cách hài hòa.

Ngoài ra, các thủ tục hành chính như định giá đất kéo dài cũng khiến doanh nghiệp chịu thêm các chi phí tài chính như lãi vay hoặc tiền đất bổ sung lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng và dĩ nhiên là các chi phí này đều được cộng vào giá bán.

Vì thế, để kiểm soát giá nhà cần sớm có cơ chế quản lý nhà nước về giá đất, tránh để thả nổi như hiện nay và giải quyết nhanh các thủ tục hành chính nhằm giảm bớt các chi phí phát sinh cho doanh nghiệp.

Ở một góc độ khác, TS. Nguyễn Quốc Hùng - Phó chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội ngân hàng Việt Nam cho hay, bổ sung một gói vay trung hạn với lãi suất ổn định cho vay mua nhà ở giá phù hợp dành cho người trẻ là chủ trương đúng đắn của Nhà nước, nhưng để gói vay này thực sự phát huy hiệu quả thì cần rà soát lại xem những người mua nhà trên thị trường hiện nay là mua để ở hay đầu tư.

Thực tế, phần lớn giao dịch nhà ở hiện nay là nhà đầu tư mua bán với nhau, nếu không kiểm soát được vấn đề này thì vốn vay sẽ không đến được với đúng đối tượng có nhu cầu mua nhà ở thực.

Ngoài ra, cần quy định rõ đối tượng được hưởng gói vay, các tiêu chí, tiêu chuẩn được vay vốn…, trong đó tốt nhất là gói vay giá rẻ này cần được định hướng rõ dành cho những người mua căn nhà đầu tiên, tránh việc chảy ngược vào nhóm đầu cơ tích lũy.

Thời gian vừa qua, theo chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài chính đang nghiên cứu phương án đánh thuế đặc biệt đối với nhà đất bỏ hoang, sử dụng không hiệu quả, trong đó có phương án tính thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất, thuế bất động sản thứ hai hoặc theo thời gian sở hữu tài sản...

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại Hà Nội nhìn nhận rằng, theo xu thế phát triển, việc đánh thuế căn nhà thứ hai là cần thiết khi nhiều quốc gia trên thế giới đã thực hiện, nhưng cần phù hợp với thực tiễn tại Việt Nam.

Trong đó, cần tập trung đánh thuế những căn nhà từ thứ 2 trở đi bị bỏ hoang, không chịu hoàn thiện và đưa vào sử dụng, mà chỉ trông mong vào đầu cơ chờ giá tăng, còn lại với các loại tài sản đưa vào sử dụng khai thác tạo ra giá trị dòng tiền, gia tăng ngân sách như cho thuê phục vụ văn phòng, lưu trú… thì cân nhắc không đánh thuế, như vậy có thể sàng lọc nhu cầu đầu cơ, trong khi vẫn khuyến khích các hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo thị trường phát triển ổn định, bền vững.