Từng vùng đặc trưng

Phát biểu tại hội thảo “Từ TPHCM ra các tỉnh vệ tinh - Cơ hội mới cho bất động sản” do trang tin CafeLand tổ chức ngày 22/8, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, sau sáp nhập, TPHCM hình thành ba cực tăng trưởng lớn, mỗi cực tạo ra một nhóm sản phẩm bất động sản đặc trưng, đáp ứng những nhu cầu khác nhau của thị trường.

Cụ thể, khu vực TPHCM căn hộ hạng sang và cao cấp tập trung tại quận 1, quận 3 cũ và Khu đô thị mới Thủ Thiêm trở thành những sản phẩm biểu tượng, tài sản thương hiệu với giá cao nhất toàn vùng. Song song đó, bất động sản phức hợp - tích hợp văn phòng hạng A, trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao và căn hộ dịch vụ được xác định phát triển mạnh, với Thủ Thiêm là tâm điểm.

Ngoài ra, phân khúc nhà liền thổ tại TPHCM được đánh giá là nguồn cung khan hiếm, giá trị rất cao, chủ yếu tập trung trong các khu đô thị khép kín. Với đặc điểm dân số đông và thu nhập cao, thị trường TPHCM định vị rõ ở phân khúc cao cấp, nhu cầu chủ yếu đến từ tầng lớp thượng lưu, chuyên gia cấp cao và khách quốc tế.

Còn khu vực Bình Dương tiếp tục khẳng định vị thế trung tâm công nghiệp với 3 dòng sản phẩm chủ đạo, gồm căn hộ tầm trung phục vụ hàng triệu lao động, kỹ sư và chuyên gia tại Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một. Bất động sản công nghiệp gồm nhà xưởng, kho bãi, khu công nghiệp thế hệ mới tích hợp công nghệ cao và logistics và thứ 3 là nhà ở xã hội cho công nhân. Đây là thị trường có tỷ suất lợi nhuận cho thuê hấp dẫn và tiềm năng tăng trưởng bền vững nhờ công nghiệp hóa.

Trong khi đó, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu nổi bật với lợi thế “2 trong 1” - du lịch nghỉ dưỡng và công nghiệp cảng biển. Trục Hồ Tràm - Xuyên Mộc trở thành “thủ phủ resort cao cấp” với condotel, biệt thự biển, shophouse. Phân khúc ngôi nhà thứ hai phục vụ giới siêu giàu và nhu cầu nghỉ dưỡng cuối tuần. Bên cạnh đó, Bất động sản logistics và công nghiệp cảng biển gắn liền cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải, Phú Mỹ, hưởng lợi từ các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.

Khu vực Long An (tỉnh Tây Ninh) vùng giáp ranh TPHCM cũng nổi lên với tốc độ tăng giá căn hộ nhanh nhất các tỉnh phía Nam, nhiều dự án lớn xác lập mặt bằng giá mới. Về nguồn cung tương lai, nếu chỉ tính riêng TPHCM thì khá hạn chế, nhưng tính cả các đô thị vệ tinh, dự báo có thể đạt 36.000 sản phẩm trong 3 năm tới.

Nơi nào tăng giá?

Theo ông Kiệt, hạ tầng kết nối chính là yếu tố quyết định xu hướng phát triển vùng đô thị mở rộng, đồng thời cũng thúc đẩy quá trình giãn dân. Sau khi sáp nhập, TPHCM mới không chỉ là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, mà còn định hình lại bản đồ giá bán bất động sản khu vực. Các số liệu cho thấy sự dịch chuyển mạnh mẽ từ khu lõi trung tâm ra các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An.

Cụ thể, giá bán sơ cấp tại khu vực ngoại thành đã thiết lập mức giá mới. Tại TPHCM, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt mức cao nhất, với tăng 29%/năm - phản ánh nhu cầu cao và quỹ đất khan hiếm.

Giá căn hộ Bình Dương tăng 14%/năm, nhờ hưởng lợi từ hạ tầng công nghiệp và nhu cầu nhà ở của lực lượng lao động. Đồng Nai cũng tăng 15%/năm, nhờ động lực từ sân bay Long Thành và các tuyến cao tốc. Đáng chú ý, khu vực Long An bứt phá với mức tăng 90%/năm, trở thành điểm nóng mới về tốc độ tăng giá.

“Trong giai đoạn tới, khoảng 80% nguồn cung mới sẽ đến từ các khu vực vệ tinh, thay vì tập trung trong nội đô như trước đây. Điều này phản ánh sức hút ngày càng lớn của thị trường vệ tinh trong bối cảnh hạ tầng liên kết vùng ngày càng hoàn thiện”, ông Kiệt nói.

Theo đó, 4 yếu tố then chốt được dự báo sẽ định hình thị trường TPHCM trong giai đoạn tới, gồm quy hoạch siêu đô thị mới của TPHCM, mở rộng cực tăng trưởng; hệ thống giao thông & TOD như metro, cao tốc và kết nối liên vùng; bảng giá đất cập nhật liên tục, phản ánh giá thị trường; khung pháp lý và thuế bất động sản mới, dự kiến siết chặt nhưng minh bạch hơn.

“Việc sáp nhập đã tạo ra yếu tố cộng hưởng mạnh mẽ, đặc biệt trong năng lực phát triển đô thị. Bài toán quỹ đất được giải quyết, mở ra nhiều cơ hội mới cho doanh nghiệp. Trước đây, hầu hết dự án đều vướng mắc về pháp lý, khiến tiến độ triển khai bị chậm. Khi quỹ đất được mở rộng, các chủ đầu tư sẽ có nhiều lựa chọn về địa điểm, tạo điều kiện hình thành các dự án mới”, ông Kiệt nói.

Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cũng nhấn mạnh, nhu cầu phát triển nhà ở là một bài toán bắt buộc phải giải quyết. Các chủ đầu tư cần tập trung vào những phân khúc mà thị trường thực sự có nhu cầu, thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn. Đây là chiến lược dài hạn, đòi hỏi phải lựa chọn đúng loại hình sản phẩm để đáp ứng được nhu cầu ở thực.

Ông Kiệt cho rằng, phân khúc cao cấp dù mang lại biên lợi nhuận cao nhưng chỉ phục vụ một thị trường nhỏ. Trong khi đó, đại đa số người dân vẫn cần sản phẩm ở thực với mức giá hợp lý. Sau sáp nhập, cơ hội mở ra nhiều hơn cho doanh nghiệp như tìm kiếm quỹ đất dễ dàng hơn, hạ tầng kết nối được nâng cấp, tạo thành cú hích cộng hưởng cho thị trường.