Ảnh minh họa

Báo cáo quý II/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy thị trường nhà ở đã bước vào giai đoạn ổn định và tăng trưởng trở lại, với hơn 36.000 sản phẩm mới được chào bán, gấp 2,5 lần so với quý I và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024.

Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt khoảng 64.000 sản phẩm, tương đương 80% tổng nguồn cung của cả năm 2024. Trong đó, hơn 51.000 là sản phẩm mới, phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục được tái đưa ra thị trường.

Sự gia tăng đột biến về nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn được đẩy nhanh tiến độ mở bán sau khi được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý. Đáng chú ý, khu vực phía Nam ghi nhận sự trở lại mạnh mẽ, tạo động lực quan trọng cho đà hồi phục chung của thị trường.

Trong quý II, căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm 56% tổng nguồn cung mới. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn, lên tới 60%, tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước. Tỷ trọng căn hộ trung cấp đạt 35%, tăng khoảng 9 điểm phần trăm nhờ một số dự án tại khu vực vùng ven, với mức giá từ 40 triệu đồng/m². Trong khi đó, phân khúc thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề) ghi nhận sự tăng trưởng vượt bậc, chiếm khoảng 40% tổng nguồn cung, tương đương 15.000 - 20.000 sản phẩm, gấp đôi cùng kỳ năm ngoái.

Dù nguồn cung cải thiện đáng kể, thị trường tiếp tục đối mặt với sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng - những nơi có nhu cầu ở thực cao, căn hộ thương mại giá dưới 60 triệu đồng/m² gần như không có. Căn hộ bình dân chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ, chủ yếu đến từ một số dự án nhà ở xã hội.

Giá bán tại các đô thị lớn tiếp tục xu hướng tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá bán bình quân căn hộ trong quý II/2025 đạt khoảng 75,5 triệu đồng/m², tăng 7,7% so với quý trước và gần 88% so với kỳ gốc. Một số dự án mới có giá chào bán vượt mốc 100 triệu đồng/m² dù thanh khoản chưa thực sự khởi sắc. Tại TP HCM, giá trung bình đạt 77,1 triệu đồng/m², tăng gần 48% so với kỳ gốc. Đà Nẵng ghi nhận mức giá trung bình 66,4 triệu đồng/m², tăng 5% so với quý trước và gần 70% so với cùng kỳ năm trước.

Giới chuyên gia cảnh báo, tình trạng mất cân đối cung - cầu ngày càng rõ nét khi thị trường đang tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, nhu cầu ở thực - vốn chiếm tỷ trọng lớn lại chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và bình dân, hiện đang thiếu hụt nghiêm trọng.

Thanh khoản thứ cấp có dấu hiệu cải thiện tại một số dự án đã hình thành và có cư dân về ở, đặc biệt là các dự án có mức giá khoảng 50 triệu đồng/m² hoặc được chiết khấu lớn cho khách hàng thanh toán sớm.

VARS dự báo, thị trường nhà ở sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi trong nửa cuối năm 2025, nhờ các yếu tố hỗ trợ như lãi suất thấp, đầu tư công được đẩy mạnh, pháp lý dần được tháo gỡ và nhu cầu ở thực vẫn cao. Tuy vậy, việc cải thiện tình trạng lệch pha giữa cung và cầu sẽ không dễ dàng khi mặt bằng giá vẫn tiếp tục ở mức cao, còn nguồn cung phù hợp với túi tiền người mua thực vẫn khan hiếm.

Dòng tiền dự kiến sẽ tiếp tục dịch chuyển về các khu vực vùng ven, nơi giá bán còn hợp lý và có dư địa tăng trưởng dài hạn. Tuy nhiên, tốc độ hấp thụ tại các đô thị lớn có thể chậm lại do các dự án mới ngày càng “kén” khách - phần lớn là sản phẩm cao cấp không phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân.

*Tiêu đề đã được vietnamdaily thay đổi