Tăng nhưng không đột phá

Sở Xây dựng TPHCM vừa có báo cáo gửi Bộ Xây dựng tình hình bất động sản quý II/2025. Theo đó, trong quý II, TPHCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư cho 14 dự án nhà ở. Trong đó có 9 dự án nhà ở thương mại, 1 dự án nhà ở xã hội và 3 dự án chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại, tổng diện tích 309.560 m2 và tổng mức đầu tư hơn 15.387 tỷ đồng.

Số lượng dự án bất động sản được cấp phép là 3, dự án đang triển khai là 31, có quy mô 20.119 căn nhà với diện tích 2.050.267 m2 sàn xây dựng.

Sở Xây dựng cho rằng, thị trường bất động sản TPHCM đã dần phục hồi.

TPHCM còn có 4 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được triển khai trong quý II với quy mô 2.874 căn hộ, diện tích 259.335 m2 sàn. TPHCM xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đối với 2 dự án, gồm 1.389 căn nhà có tổng diện tích sàn 112.367 m2 thuộc phân khúc cao cấp. Tổng giá trị vốn cần huy động là 4.881 tỷ đồng.

Báo cáo cũng cho thấy, 5 tháng đầu năm 2025, doanh thu kinh doanh bất động sản đạt khoảng 117.314 tỷ đồng, chiếm 57% doanh thu dịch vụ khác, tăng gần 12% so với cùng kỳ năm 2024.

Sở Xây dựng cho rằng, thị trường bất động sản TPHCM đã dần phục hồi, từ mức âm trong năm 2023 đã tăng trưởng dương trở lại từ đầu năm 2024, đến cuối năm 2024 tăng 2,6%. Tốc độ tăng trưởng còn chậm nhưng đã có tín hiệu tích cực và có điểm sáng trong hoạt động. Một số dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư và dự án cũ được tái khởi động nhờ được tháo gỡ khó khăn.

Cùng với việc Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu hợp nhất với TPHCM, thị trường bất động sản TPHCM năm 2025 hứa hẹn sẽ sôi động và thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư phát triển nhà ở.

Sở Xây dựng dự báo, năm 2025 thị trường sẽ tiếp tục đà phục hồi nhưng diễn biến chậm, chưa có đột phá. Giá cả có thể tăng nhẹ ở một số phân khúc do có sự điều tiết của bảng giá đất TPHCM khi được ban hành nhưng sẽ không có biến động mạnh.

Nguồn cung mới sẽ dần được bổ sung góp phần tăng lượng giao dịch trong năm tới. Phân khúc căn hộ chung cư vẫn được đánh giá là tiềm năng nhất do nguồn cung tăng chậm và nhu cầu cao. Các chính sách mới về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tín dụng có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 sẽ tiếp tục tác động tích cực đến thị trường trong thời gian tới.

Vượt quá khả năng

Lý giải nguyên nhân giá cả bất hợp lý, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Thường trực Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, đó là do nguồn cung có cải thiện nhưng không đáng kể, còn thiếu và yếu so với nhu cầu. Cơ cấu nguồn cung vẫn chưa tìm được điểm cân bằng, nguồn cung vẫn chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá phù hợp.

Phân khúc căn hộ chung cư vẫn được đánh giá là tiềm năng nhất.

“Chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai tăng. Tâm lý đầu cơ, tích lũy tài sản, kỳ vọng tăng giá trước các thông tin về quy hoạch, sáp nhập, ăn theo đại dự án... Tốc độ tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa nhanh chóng làm gia tăng nhu cầu cũng góp phần đẩy giá tăng”, ông Thanh nói.

Theo các chuyên gia, giá bất động sản tăng khiến người thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Việc sử dụng dữ liệu giá giao dịch trong thời kỳ “sốt nóng” để làm căn cứ xác định giá đất có thể dẫn đến định giá sai lệch, gây méo mó thị trường và bất cập trong thu ngân sách, đền bù, hoặc tính thuế. Nếu không được kiểm soát kịp thời, sẽ tạo ra nguy cơ bong bóng bất động sản, khiến thị trường đối mặt với rủi ro đổ vỡ dây chuyền, ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, cần phải nỗ lực nhiều hơn nữa, huy động cộng đồng doanh nghiệp bất động sản tích cực tham gia để thực hiện mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội của TPHCM (trước khi hợp nhất) giai đoạn 2021 - 2030.

“Cần nói thêm, giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị”, ông Châu nói.