Nghị định số 147 được ban hành nhằm thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài theo Nghị quyết số 29/2026 của Quốc hội.

Trước đó, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 29 về cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực. Nội dung trọng tâm của văn bản này là hướng dẫn xử lý các dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định; tiếp tục giao đất, cho thuê đất với các dự án vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư, quản lý sử dụng đất hoặc dự án trên khu đất Nhà nước đã thu hồi không đúng quy định.

Theo hướng dẫn của Chính phủ, Sở Xây dựng được giao vai trò chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát sự phù hợp của dự án với các quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn. Đối với các tỉnh, thành phố có tổ chức riêng Sở Quy hoạch - Kiến trúc, UBND cấp tỉnh sẽ phân công một trong hai đơn vị này thực hiện nhiệm vụ rà soát. Sau khi đánh giá các điều kiện, cơ quan chủ trì có trách nhiệm tổng hợp kết quả và lập hồ sơ trình UBND cấp tỉnh xem xét. Dựa trên hồ sơ này, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất, hoặc điều chỉnh cả mục đích và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận đã cấp sai cho từng dự án cụ thể. Đáng chú ý, với diện tích đất được điều chỉnh theo quyết định của UBND cấp tỉnh, cơ quan chức năng không phải thực hiện điều chỉnh lại quyết định giao đất hay cho thuê đất ban đầu.

Về nghĩa vụ tài chính, Chính phủ nêu rõ Sở Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm xác định giá đất và chuyển thông tin đến cơ quan thuế để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung. Thời điểm xác định giá đất và tính các khoản nộp này được tính tại thời điểm UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép điều chỉnh. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung là khoản chênh lệch giữa giá đất theo mục đích mới tại thời điểm điều chỉnh và giá đất theo mục đích cũ đã ghi trong giấy chứng nhận cấp sai. Nghị định cũng quy định rõ, trường hợp số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chủ đầu tư đã nộp trước đây lớn hơn số tiền tính theo giá đất ở tại thời điểm cấp giấy chứng nhận không đúng quy định thì Nhà nước sẽ không hoàn trả số tiền chênh lệch này. Riêng phần diện tích không được điều chỉnh sang đất ở, việc xác định giá đất và tính tiền nộp sẽ thực hiện theo các quy định chung của pháp luật về đất đai và thu tiền sử dụng đất hiện hành.

Nghị định 147/2026 có hiệu lực thi hành từ ngày 7-5-2026 cho đến khi các chính sách đặc thù tại Nghị quyết 29/2026 hết hiệu lực. Với các dự án đã được quyết định thực hiện theo Nghị quyết 29 nhưng đến hết ngày 1-5-2031 vẫn chưa kết thúc, các quy định tại Nghị định này sẽ tiếp tục được áp dụng để triển khai. Trong trường hợp có văn bản quy phạm pháp luật mới ban hành sau này với các chính sách ưu đãi hoặc thuận lợi hơn, HĐND cấp tỉnh sẽ là cơ quan quyết định việc áp dụng cơ chế, chính sách cho phù hợp.