Thị trường đất nền phía Nam đang phác họa một bức tranh đầy nghịch lý. Trong khi lượng tìm kiếm và giao dịch liên tục đi xuống, thì mặt bằng giá vẫn chưa xuất hiện làn sóng giảm sâu trên diện rộng.

Nghịch lý ấy phản ánh một giai đoạn chuyển mình quan trọng của thị trường bất động sản, từ thời kỳ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng đầu cơ sang chu kỳ đề cao giá trị thực, pháp lý và năng lực tài chính của nhà đầu tư.

“Cắt lỗ” hay “cắt lãi”?

Gần 3 năm trước, anh Nguyễn Thành Nam, một doanh nhân tại TP.HCM, quyết định dành gần 12 tỷ đồng để gom 4 lô đất tại Đồng Nai, Tây Ninh và Lâm Đồng. Khi ấy, thông tin về các dự án hạ tầng trọng điểm, sân bay Long Thành, cao tốc và những kỳ vọng từ Luật Đất đai mới khiến anh tin rằng lợi nhuận sẽ đến trong 1-2 năm.

Trong giai đoạn thị trường sôi động, mỗi cuối tuần, điện thoại của anh liên tục nhận được cuộc gọi từ môi giới. Có lô đất chỉ trong vài tháng đã được trả chênh lệch nửa tỷ đồng. Tin rằng thị trường còn tiếp tục tăng, anh quyết định giữ lại toàn bộ danh mục.

Nhưng mọi thứ nhanh chóng đảo chiều. Từ giữa năm 2025, lượng khách xem đất giảm mạnh. Sang năm 2026, nhiều môi giới chủ động đề nghị hạ giá để dễ bán. Đầu năm nay, anh chấp nhận giảm từ 50-60%, rồi đến gần 90% lợi nhuận kỳ vọng ở một số lô nhưng vẫn không tìm được người mua.

Điều khiến anh Nam lo lắng không chỉ là khoản lợi nhuận kỳ vọng biến mất, mà còn là việc dòng vốn bị "giam" trong những tài sản rất khó chuyển nhượng. "Tôi không nghĩ bán đất lại khó đến vậy. Giá giảm nhưng người mua vẫn đứng ngoài quan sát", anh Nam chia sẻ.

Theo dữ liệu thị trường, mức độ quan tâm đối với đất nền tại TP HCM và nhiều địa phương phía Nam đồng loạt suy giảm. Những khu vực từng được xem là điểm nóng như Bình Dương cũ, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, Đồng Nai hay Tây Ninh đều ghi nhận lượng tìm kiếm thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước.

Thanh khoản cũng ở mức rất thấp khi tỷ lệ hấp thụ trên thị trường sơ cấp chỉ dao động khoảng 3-5%, thấp hơn nhiều so với giai đoạn sôi động trước đây.

Có một thực tế là dù thanh khoản ì ạch, các nhà đầu tư gần như không chịu giảm giá bán, hầu hết các mức rao “cắt lỗ” hiện tại thực chất chỉ là “cắt lãi”.

Nguyên nhân đầu tiên nằm ở sự thay đổi trong cơ cấu nhà đầu tư. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, cho rằng phần lớn những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hoặc chịu áp lực thu hồi vốn đã rời khỏi thị trường từ trước.

Nhóm còn nắm giữ đất nền hiện nay chủ yếu là các nhà đầu tư dài hạn, có nguồn lực tài chính tốt và sẵn sàng chờ chu kỳ phục hồi thay vì bán tháo ở mức giá thấp.

Điều đó khiến thị trường rơi vào trạng thái "giằng co". Người bán không muốn giảm giá quá sâu vì chưa chịu áp lực tài chính, trong khi người mua lại tiếp tục chờ đợi mức giá hấp dẫn hơn. Chính sự co kéo này khiến thanh khoản suy yếu nhưng mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao.

Hết thời "lướt sóng" ngắn hạn

Ở góc độ khác, chi phí phát triển bất động sản ngày càng tăng cũng góp phần tạo nên lớp "đệm" cho giá đất. Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, cho rằng việc kiểm soát tín dụng, biến động lãi suất và tâm lý thận trọng khiến sức cầu suy giảm rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc đất nền vốn phụ thuộc nhiều vào nhu cầu đầu tư.

Tuy nhiên, giá chưa giảm tương ứng bởi chi phí đất đai, nghĩa vụ tài chính và quá trình phát triển dự án đều tăng lên. Cùng với đó, hàng loạt công trình hạ tầng lớn như Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay Long Thành hay các tuyến cao tốc liên vùng vẫn tiếp tục tạo kỳ vọng về giá trị trong tương lai.

Dẫu vậy, phía sau bức tranh giá cả tưởng như ổn định là sự phân hóa ngày càng rõ nét. Những lô đất có pháp lý hoàn chỉnh, nằm trong khu dân cư hiện hữu hoặc gắn với nhu cầu sử dụng thực vẫn giữ giá khá tốt.

Ngược lại, các sản phẩm từng được đẩy giá nhờ kỳ vọng "lướt sóng", đặc biệt là đất nông nghiệp phân lô, đất vùng ven thiếu hạ tầng hoặc các mô hình farmstay, đang chịu áp lực giảm giá mạnh nhưng vẫn khó tìm được người mua.

Không ít nhà đầu tư chấp nhận cắt 100% lợi nhuận, thậm chí bán lỗ 5-15%, nhưng thanh khoản vẫn rất thấp, cho thấy vấn đề của thị trường hiện nay không còn đơn thuần là giá bán mà là niềm tin của người mua đối với giá trị thực của tài sản.

Đánh giá về xu hướng này, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng điểm nghẽn lớn nhất hiện nay không còn nằm ở mức giá mà ở khả năng tìm đầu ra. Khi niềm tin vào những đợt tăng giá nhanh không còn, tâm lý đầu tư chuyển sang phòng thủ.

Càng nhiều chủ đất giảm giá, người mua càng có xu hướng chờ đợi thêm vì lo ngại giá sẽ còn giảm tiếp, khiến thanh khoản tiếp tục trì trệ.

Ở góc nhìn dài hạn hơn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn khép lại "kỷ nguyên phân lô". Các quy định mới về hạn chế phân lô bán nền tại các đô thị cùng việc siết chặt quản lý pháp lý sẽ khiến những sản phẩm thiếu nền tảng sử dụng thực dần mất lợi thế.

Trong chu kỳ mới, dòng tiền sẽ tập trung vào các tài sản có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác thực tế, thay vì chạy theo những cơn sốt được tạo nên bởi kỳ vọng đầu cơ.

Có thể nói, bức tranh đất nền phía Nam hiện nay không chỉ phản ánh sự trầm lắng của một phân khúc, mà còn đánh dấu bước chuyển của toàn bộ thị trường bất động sản.

Những năm tháng "mua hôm nay, bán ngày mai có lãi" đang dần lùi vào quá khứ. Thay vào đó là một chu kỳ đầu tư đòi hỏi sự am hiểu pháp lý, tầm nhìn dài hạn và năng lực tài chính bền vững.