Ngành bất động sản nhà ở ghi nhận sụt giảm mạnh trong cả nguồn cung lẫn lượng giao dịch. Khó khăn pháp lý và nguồn vốn phát triển dự án bị thắt chặt đột ngột.

Thêm vào đó, tình trạng mất cân đối cung cầu khi phần lớn nguồn cung nằm ở phân khúc cao với giá vượt xa thu nhập người dân. Một số dự án, khu vực gặp tình trạng mất thanh khoản dù giảm giá bán, đặc biệt tại các tỉnh thành.

Dù vậy, vẫn có một số tín hiệu hồi phục tích cực bắt đầu xuất hiện từ giữa năm 2023 như tỷ lệ hấp thụ đối với sản phẩm mở bán khôi phục từ mức thấp kỷ lục trong quý 1/2023. Một số chủ đầu tư bắt đầu nối lại hoạt động mở bán mới và thu về thành công nhất định.

Nhiều nhà đầu tư với nguồn vốn nhàn rỗi và tầm nhìn đầu tư dài hạn tích cực săn tìm các bất động sản giảm giá sâu tại những khu vực nhiều tiềm năng tăng trưởng.

Tuy vậy, hoạt động giao dịch nhìn chung vẫn ở mức rất thấp so với giai đoạn trước. Các sản phẩm được mở bán mới với số lượng hạn chế và chủ yếu là hàng tồn kho hoặc phân khu tiếp theo của dự án hiện hữu.

VCBS cho rằng mặc dù đã có sự hạ nhiệt đối với một số phân khúc và khu vực, mặt bằng giá bất động sản nhìn chung vẫn ở mức cao. Hoạt động mua bán trầm lắng khiến mặt bằng giá chưa phản ánh đúng tình hình cung cầu và giá trị của bất động sản. Nhiều chủ sở hữu vẫn neo mức giá rao bán cao dù không có giao dịch.

Đối với thị trường Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung thấp trong thời gian dài tạo điều kiện để các chủ đầu tư duy trì mức giá bán cao.

Thay vào đó, các chủ đầu tư áp dụng các chính sách (1) Tặng gói nội thất, (2) Tăng chiết khấu thanh toán, (3) Giãn thời gian thanh toán và hỗ trợ lãi suất để kích thích giao dịch (có thể dễ dàng rút lại khi thị trường thuận lợi). Kéo dài thời gian để thị trường đạt trạng thái cân bằng và bắt đầu phục hồi, đồng thời giảm tác động từ các chính sách hỗ trợ

Mặt bằng giá chưa đủ hấp dẫn để kích thích nhu cầu đầu tư. Do đó, người có nhu cầu ở thực vẫn ngần ngại mua nhà dù lãi suất hạ nhiệt do giá nhà cao. 

VCBS cho rằng, việc thông qua các bộ Luật sửa đổi (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai) kỳ vọng sẽ thúc đẩy tích cực tâm lý thị trường trong năm 2024 và tạo điều kiện cho sự phục hồi của thị trường. Các cơ quản lý có cơ sở để bắt đầu đẩy mạnh xử lý, thông qua hồ sơ pháp lý dự án theo điều chỉnh của hệ thống luật mới.

Trong quá khứ, việc ban hành các bộ Luật mới trong giai đoạn 2013-2014 đã góp phần thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung dự án và hoạt động giao dịch trong các năm tiếp theo.

Tuy vậy, VCBS lưu ý rằng sẽ cần thêm thời gian khoảng 6 tháng – 1 năm để các quy định mới mang đến tác động thực tế. Các bộ Luật được sửa đổi theo hướng chặt chẽ hơn về điều kiện kinh doanh, bán hàng và yêu cầu đối với các chủ đầu tư.

Một số vướng mắc hiện hữu vẫn chưa được quy định cụ thể tại các văn bản Luật và cần chờ ban hành các hướng dẫn cụ thể hơn.

Năm 2024, hoạt động giao dịch kỳ vọng cải thiện, giai đoạn thanh lọc doanh nghiệp bất động sản cho chu kỳ mới

Hoạt động giao dịch tại một số khu vực/ phân khúc kỳ vọng cải thiện tích cực trong năm 2024, khi mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà bắt đầu điều chỉnh giảm theo mặt bằng lãi suất huy động.

Nguồn sản phẩm cắt lỗ sâu từ những người mua nhà sử dụng đòn bẩy cao trong giai đoạn thị trường sôi nổi đã được hấp thụ đáng kể.

Sau một thời gian mặt bằng giá không còn giảm sâu và cơ bản đạt mức cân bằng, người mua nhà có xu hướng bắt đầu nối lại các kế hoạch mua bất động sản cho mục tiêu an cư và đầu tư dài hạn.

Thanh khoản một số khu vực có thể hồi phục sớm hơn thị trường chung, đơn cử như vùng lõi đô thị tại Hà Nội & TP.HCM phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. 

Thị trường dự báo sẽ chưa sôi động trở lại trong năm 2024 do cần chờ thêm những động lực về nguồn cung, giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu và tiếp cận vốn cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, sự phân hóa mạnh mẽ sẽ bắt đầu thể hiện từ năm 2024 giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp.

Một số doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường, hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án/ mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ.

Các doanh nghiệp quy mô lớn có dự án bị tắc nghẽn về pháp lý, nguồn vốn vẫn tích cực được hỗ trợ để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng dự án treo nhiều năm. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp dự báo sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đó.

Còn các doanh nghiệp có thể bứt phá trong chu kì mới của thị trường là có quỹ đất sạch, ít gặp vướng mắc pháp lý; Đã hoàn thành pháp lý/ đang kinh doanh ổn định đối với các dự án hiện hữu; Sở hữu năng lực đấu thầu, phát triển dự án tạo sản phẩm thực tế; Quy hoạch dự án bài bản, tạo giá trị gia tăng tốt cho sản phẩm.

Ngoài ra, doanh nghiệp sở hữu cơ cấu tài chính khỏe mạnh, không phụ thuộc vào các hình thức bán nhà trên giấy khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Chu kỳ phát triển dự án và bán hàng ngắn, không bị sa lầy tại các dự án quá lớn so với nguồn lực doanh nghiệp hoặc nhu cầu thị trường. Sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường và có khả năng thu hút cư dân ở thực.

Ưu tiên các dự án đã mở bán thành công trước khi thị trường đảo chiều và hiện đã thu hút lượng cư dân nhất định.

TCH và NLG đáp ứng điều kiện?

CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (HOSE: TCH) với mảng kinh doanh chủ đạo là bất động sản với nhiều dự án điểm nhấn trên địa bàn thành phố Hải Phòng.

Kết quả kinh doanh 6 tháng 2023 (năm tài chính bắt đầu từ 1/4), TCH ghi nhận doanh thu đạt 570 tỷ đồng (-4% so cùng kỳ). Mặc dù không còn ghi nhận doanh thu mảng xây lắp, TCH vẫn cơ bản duy trì mặt bằng doanh thu nhờ việc tiếp tục bàn giao dự án Hoàng Huy Grand Tower. Ngoài ra, nhờ sự bùng nổ của mảng bất động sản với biên lợi nhuận cao, lợi nhuận thuần của doanh nghiệp tăng trưởng tích cực so với cùng kỳ.

TCH bắt đầu bàn giao khối H1 dự án Hoàng Huy Commerce và ghi nhận lợi nhuận lớn. Cụ thể, CRV (công ty con của TCH) dự kiến sẽ bắt đầu bàn giao và ghi nhận lợi nhuận tại 3 khối căn hộ H1 tại dự án Hoàng Huy Commerce từ đầu năm 2024 với tổng lợi nhuận sau thuế dự kiến gần 1.000 tỷ đồng.

Việc hạch toán lợi nhuận từ Hoàng Huy Commerce tạo điều kiện để CRV: (1) Gia tăng tỷ lệ chi trả cổ tức về công ty mẹ; (2) Bắt đầu kế hoạch nhận chuyển nhượng các dự án tiếp theo từ TCH.

Đồng thời, dự án Hoàng Huy New City dự kiến bắt đầu đem về dòng tiền từ năm 2024. Phân khu đầu tiên hiện đang trong quá trình xây dựng phần thô các căn liền kề và thi công công trình kĩ thuật, dự kiến có thể bắt đầu mở bán trong năm 2024. Với mức giá bán khá cao, phân khu liền kề đầu tiên tại dự án kỳ vọng có thể mang về cho TCH khoảng 3.800 tỷ đồng dòng tiền bán hàng trong giai đoạn 2024 – 2025.

Nhờ mô hình chuyển nhượng dự án cho CRV, TCH có thể ghi nhận sớm lợi nhuận tiềm năng từ các dự án và thu về dòng tiền phục vụ phát triển dự án mới. 

Tuy nhiên VCBS cũng lưu ý một số rủi ro như phần diện tích đất chưa được giao tại dự án Hoàng Huy New City và Hoàng Huy Green River sẽ có giá vốn cao hơn đáng kể do không còn lợi thế đối ứng quỹ đất từ dự án BT. Đồng thời, việc chuyển nhượng dự án cho CRV có thể gây thất thoát một phần lợi ích.

Với CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG), hiện đang sở hữu quỹ đất hơn 680ha đang trong giai đoạn kinh doanh. Các dự án của NLG ban đầu tập trung tại TPHCM sau này dịch chuyển dần sang các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An. 

Các sản phẩm của NLG phân khúc vừa túi tiền, phù hợp cho nhu cầu ở thực có tín hiệu hồi phục đầu tiên. Dự án Akari city GĐ 2 mở bán trong giai đoạn khó khăn nhất của thị trường nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt mức trên 60% (AK 7 8 9 mở bán năm 2022, và AK NEO mở bán tháng 9/2022). Chuẩn bị mở bán giai đoạn tiếp theo của Ehome Southgate với giá khoảng 1 – 1,2 tỷ đồng/căn, EHomeS Cần Thơ. 1H.2023 NLG vẫn có lượng Pre-sale lên tới gần 1.500 tỷ đồng từ Akari City và Southgate.

Sản phẩm Ehome hay Ehome S được đón nhận rất tích cực trong giai đoạn thị trường khó khăn.

NLG có chiến lược hợp lý khi liên kết với các đối tác ngoại tham gia phát triển dự án. NLG thường bán khoảng 50% các dự án cho các đối tác nước ngoài như Nhật Bản... để phát triển các dự án một cách bài bản, đồng thời thu ngay dòng tiền về sớm. Các dự án triển khai dạng này điển hình như Akari City, Mizuki Park, tới đây là Paragon Đại Phước.

Dự phóng kết quả kinh doanh của NLG

Tình hình tài chính của NLG cũng khá lành mạnh khi D/A và D/E lần lượt đạt 0.38 lần và 0,19 lần vào cuối Q2/2023 – là một trong những công ty bất động sản trên sàn có đòn bẩy tài chính lành mạnh nhất.

Tuy nhiên các dự án đang bị đình trệ hoặc điều chỉnh lại sản phẩm mục tiêu như: Paragon Đại Phước (đang hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng nốt 25% trong số 50%) và Izumi City điều chỉnh lại quy hoạch để đưa ra các sản phẩm có mức giá phù hợp hơn với thị trường.