Theo báo cáo từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN-MT), bảng giá đất hiện nay được xây dựng, ban hành theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bị khống chế bởi khung giá đất của Chính phủ. Việc Luật Đất đai năm 2024 bỏ khung giá đất cùng với những quy định mới về bảng giá đất sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch hơn.
Lo ngại về bong bóng giá đất
Theo Luật Đất đai năm 2024, từ nay đến trước ngày 31-12-2025, các địa phương phải có trách nhiệm xây dựng bảng giá đất để ban hành và áp dụng từ ngày 1-1-2026.
Bộ NN-MT dự báo thời gian tới, khi các địa phương ban hành bảng giá đất mới thì mức giá sẽ có nhiều thay đổi. Chưa kể, mỗi địa phương có biên độ điều chỉnh mức giá đất khác nhau nên thị trường bất động sản sẽ chịu nhiều tác động.
Nhiều nhà đầu tư tỏ ra lo ngại giá đất sẽ tăng khi các địa phương xây dựng bảng giá đất mới. TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhìn nhận xung quanh vấn đề định giá đất hiện vẫn còn nhiều vướng mắc.
Mỗi địa phương có biên độ điều chỉnh mức giá đất khác nhau nên thị trường bất động sản sẽ chịu nhiều tác động.
Việc xây dựng bảng giá đất là phù hợp yêu cầu của quy định pháp luật. Tuy nhiên, khi kiểm tra các giao dịch trên thị trường bất động sản để xác định giá đất thực tế, cơ quan quản lý nhận thấy không ít giao dịch có tình trạng "bong bóng" do giá rất cao. Các giao dịch này là chiêu trò của một số cá nhân để thao túng thị trường. Nếu dùng mức giá này để áp vào bảng giá đất, vô hình trung lại hợp lý hóa, pháp lý hóa tình trạng "bong bóng".
"Điều này sẽ cực kỳ nguy hiểm, làm giảm sức hút đầu tư khi các doanh nghiệp thuê đất phải trả giá cao, người có nhu cầu thật rất khó tiếp cận do mặt bằng giá bị đẩy lên cao" - ông Đính lo ngại.
Trong khi đó, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group, nêu thực tế trước đây, việc định giá đất được thực hiện 5 năm một lần nhưng hiện nay, giá đất được thay đổi hằng năm. Nếu định giá đất với mức cao hơn thì doanh nghiệp buộc phải bán bất động sản với giá cao hơn. Khi đó, các doanh nghiệp nhỏ không đủ nguồn lực sẽ bị loại khỏi "cuộc chơi", thị trường bất động sản dần tập trung vào các doanh nghiệp lớn.
Tạo sự đồng thuận
Nhận định giá đất gắn chặt với thị trường bất động sản, đại diện Cục Quản lý đất đai - Bộ NN-MT cho biết đã có văn bản đề nghị các tỉnh, thành đánh giá thấu đáo tác động của thị trường cũng như khả năng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để bảo đảm việc UBND cấp tỉnh quyết định giá đất phù hợp.
Trong quá trình điều chỉnh bảng giá đất, các địa phương cần tập trung phân tích, đánh giá tác động, có lộ trình phù hợp; xác định khu vực, vị trí hợp lý đối với từng loại đất. Bên cạnh đó, tổ chức lấy ý kiến các đơn vị, tổ chức, cá nhân liên quan để bảo đảm sự đồng thuận của cơ quan thẩm định và các đối tượng chịu tác động; hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội.
Bộ NN-MT đề nghị địa phương chuẩn bị tốt các điều kiện về nguồn lực (tổ chức bộ máy, nhân lực, kinh phí…), hạ tầng thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai... để xây dựng bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.
PGS-TS NGUYỄN QUANG TUYẾN, Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội:
Cần có đơn vị độc lập thẩm định giá đất
Để xây dựng bảng giá đất mới, điều đầu tiên là phải hiểu đúng luật. Luật Đất đai năm 2024 nêu rõ: Nhà nước xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường chứ không phải theo giá thị trường. Vì vậy, nếu căn cứ theo giá thị trường là hiểu sai vì thị trường thường có nhiều biến động, nay tăng - mai giảm. Chưa kể, đất đai phụ thuộc vào tính cá biệt và thị hiếu của người mua, tức với mức giá đó thì có người khen rẻ nhưng người khác lại chê đắt.
Để xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, cơ quan chức năng cần có văn bản hướng dẫn cách định giá cụ thể, rõ ràng, đồng bộ; địa phương căn cứ vào đó thực hiện. Ngoài ra, cần thành lập các công ty thẩm định giá độc lập, chuyên nghiệp. Trước đây, khi xây dựng bảng giá đất, địa phương chỉ cần định giá cao hoặc thấp hơn 20% so với khung giá của Chính phủ là đúng quy định. Song sắp tới, việc này giao cho địa phương tự làm, tự chịu trách nhiệm nên càng cần đội ngũ thẩm định độc lập, tránh tình trạng giá đất năm nay thấp nhưng năm sau tăng cao, gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Ông NGUYỄN QUỐC HIỆP, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam:
Không "thả nổi" theo giá thị trường
Thực tế, nhiều địa phương đến nay dù chưa xây dựng bảng giá đất mới nhưng đã xuất hiện tâm lý đẩy giá lên, dẫn tới giá đất tăng cao.
Nếu xem đất là loại hình tài sản, sản phẩm quan trọng đối với sự phát triển ổn định của quốc gia thì cần được quản lý như mặt hàng xăng dầu, điện. Nếu giá cao quá, nhà nước xem xét bù giá.
Nếu không có chính sách cụ thể khẳng định vai trò của nhà nước trong quản lý giá đất mà "thả nổi" theo thị trường và khó kiểm soát thì có thể đẩy giá bất động sản, giá nhà đất của Việt Nam vào nhóm cao nhất thế giới
Nghiên cứu đánh thuế người sở hữu nhiều nhà, đất
Theo Bộ NN-MT, các địa phương khi tổ chức đấu giá đất phải công khai quy hoạch và bảng giá đất điều chỉnh; đồng thời công khai đơn vị, cá nhân bỏ cọc nhằm hạn chế các đối tượng trục lợi, thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cho rằng cơ quan chức năng cần nghiên cứu đánh thuế với người có nhiều nhà, đất. Đây là biện pháp hữu hiệu để chống đầu cơ đất đai, bảo đảm người dân mua nhà để ở hoặc tập trung vốn vào sản xuất - kinh doanh, chứ không phải dùng tiền nhàn rỗi đầu tư vào bất động sản kiếm lời.
