Nhà ở xã hội sẽ giúp thị trường bất động sản cân bằng. Ảnh: Hải Nguyễn

Cùng với việc phát triển hàng loạt khu căn hộ chung cư, nhiều dự án nhà ở xã hội cũng đang được đẩy mạnh đầu tư, góp phần kéo giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội giảm nhẹ. Dù mức giảm chưa đáng kể, song đã phần nào cho thấy thị trường đang có xu hướng tiệm cận với giá trị thực.

Có ba nguyên nhân chính khiến giá căn hộ chung cư giảm. Thứ nhất, nguồn cung đang được bổ sung mạnh mẽ. Riêng tại Hà Nội, thành phố đã phê duyệt 148 dự án với tổng quy mô trên 800ha theo hình thức thí điểm nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, việc thúc đẩy cải tạo các chung cư cũ cũng sẽ tạo ra nguồn cung tương đối lớn, đặc biệt khi các dự án được phép nâng tầng.

Thứ ba, nhiều dự án nhà ở xã hội đang được đẩy nhanh tiến độ triển khai, trong khi chính sách thu hút nhà đầu tư ngày càng ưu việt hơn.

Với mức giá chỉ khoảng 13–16 triệu đồng/m², nhà ở xã hội hiện rẻ hơn tới 60% so với nhà ở thương mại, mở ra cơ hội an cư cho hàng vạn người có thu nhập trung bình và thấp – nhóm vốn bị “gạt ra bên lề” thị trường suốt nhiều năm qua.

Việc Hà Nội đẩy mạnh xây dựng và mở bán các dự án nhà ở xã hội là bước đi đúng đắn, nhất là trong bối cảnh nhu cầu nhà ở thuộc phân khúc trung – thấp ngày càng tăng cao. Trong khi đó, giá căn hộ thương mại tại các khu vực tương đương dao động từ 35–50 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn. Sự chênh lệch này phản ánh rõ sự mất cân đối cung – cầu giữa hai phân khúc chính.

Dù tạo áp lực cạnh tranh gián tiếp, nhà ở xã hội chưa đủ lực để khiến giá nhà thương mại giảm mạnh. Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần giải bài toán tổng thể – từ chính sách tín dụng, pháp lý, quy hoạch đến việc phát triển đa dạng sản phẩm, đáp ứng nhiều nhóm dân cư.

Ông Đỗ Văn Thạch – Giám đốc Dova Land – cho biết, sau một thời gian dài tăng giá, thị trường căn hộ, đặc biệt là căn hộ thứ cấp, đã ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm. Hiện giá trung bình trên thị trường ở mức khoảng 60 triệu đồng/m².

Theo ông Thạch, sau một giai đoạn tăng mạnh, giá nhà hiện đang đi ngang tại nhiều khu vực, thậm chí có nơi đã bắt đầu giảm nhẹ. Dự báo từ nay đến cuối năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội có thể giảm từ 10–30% so với mức đỉnh quý IV/2024, tùy thuộc vào vị trí. Khu vực vành đai 2 có khả năng giữ giá, trong khi từ vành đai 3 trở ra, giá có xu hướng giảm nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án nhà ở xã hội – yếu tố giúp giãn dân đô thị và bình ổn giá nhà.

Trao đổi với phóng viên Báo Lao Động, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội – nhận định, khi nguồn cung nhà ở xã hội gia tăng, thị trường nhà ở thương mại chắc chắn sẽ chịu áp lực giảm giá, do người dân có xu hướng chuyển dịch nhu cầu.

Ông Điệp cũng lý giải nguyên nhân khiến giá nhà ở xã hội vẫn chưa thấp như kỳ vọng, xuất phát từ chi phí hạ tầng, quản lý vận hành, lãi vay và giá vật liệu xây dựng tăng cao. Dù vậy, mức giá này vẫn thấp hơn đáng kể so với nhà ở thương mại. Vì thế, các địa phương cần chủ động bố trí quỹ đất sạch, đầu tư hạ tầng đồng bộ để kéo giảm chi phí và giá bán, tạo cơ hội sở hữu nhà ở cho đông đảo người dân.

“Tuy nhiên, muốn thu hút người dân, cần có khung pháp lý cụ thể dành cho nhà đầu tư, đồng thời phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật – không thể chỉ xây nhà. Xây nhà ở xã hội cũng cần đảm bảo chất lượng, bởi hiện nay định mức vật tư, vật liệu vẫn còn thấp”, ông Điệp nhấn mạnh.