Cú phanh chính sách cần thiết

Khi Bộ Tài chính đề xuất áp thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong dự thảo sửa đổi Thuế thu nhập cá nhân, nhiều người đã tưởng như đó là bước tiến về công bằng thuế. Người có lãi thì nộp thuế cao, người không lãi – thậm chí lỗ – thì không phải nộp. Cách tiếp cận đó nghe khá đơn giản, công bằng và văn minh.

Tuy nhiên, các nguồn tin cho biết, Bộ Tài chính vừa cam kết rút lại đề xuất thuế suất 20%, giữ nguyên mức thuế 2%/giá trị giao dịch như hiện hành.

Động thái này có thể gọi là “quay xe”: các nhà hoạch định chính sách biết dừng lại khi cần thiết, lắng nghe thị trường và thực tiễn.

Thị trường bất động sản, vẫn còn trong giai đoạn “non trẻ” nhưng lại có tầm vóc quan trọng lên toàn bộ nền kinh tế, khó mà chịu đựng được những chính sách mạnh và khó đoán định, như đề xuất đánh thuế 20% nêu trên.

Giả sử mức thuế 20% được thông qua, điều gì sẽ xảy ra? Trước tiên, cần biết: ít nhất gần 22% dư nợ tín dụng của ngân hàng đang đổ vào bất động sản. Và ngoài vốn vay ngân hàng, còn một lượng tiền khổng lồ của trong dân – cán bộ, công chức, doanh nhân, nông dân.

Chính sách thuế cao đột ngột có thể sẽ là “quả búa tạ” nện xuống thị trường còn mong manh. Người bán lo bị thuế ăn hết cả lời, người mua thì chùn tay vì lo giá giảm sâu,… hệ quả là dòng tiền tắc nghẽn, tài sản bảo đảm mất giá, nợ xấu ngân hàng phát sinh, bất động sản có nguy cơ hạ cánh cứng.

Cái thị trường cần lúc này không phải là chính sách... “thật công bằng”, mà là chính sách ổn định, minh bạch, dễ dự đoán.

Thử hỏi: nếu sáng thuế 2%, chiều 20%, mai lại 2% – thì ai dám đầu tư dài hạn? Ai dám tính toán kế hoạch tài chính, kinh doanh? Nhưng rủi ro thể chế là điều nên tránh và có thể tránh được.

Một sân chơi mà luật lệ thay đổi xoành xoạch thì dù là doanh nghiệp lớn hay người dân nhỏ đều đứng ngoài. Và nếu chỉ còn một người chơi, thì đó không còn là thị trường nữa.

Luật Đất đai: đất là nguồn lực hay sân chơi đánh quả?

Việc tính toán, sửa đổi các mức thuế thu nhập cá nhân và nhiều loại thuế khác liên quan đến bất động sản cần được đặt trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai tới đây cần trả lời câu hỏi tối thượng: mục đích cuối cùng là gì, chính sách nhằm giải quyết vấn đề gì?

Câu trả lời chắc chắn là: sửa đổi Luật Đất đai và các luật khác liên quan phải làm cho “đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế – xã hội và phải được quản lý minh bạch, bảo đảm lợi ích chung của toàn dân”, mà Trung ương Đảng đã chỉ rõ tại Hội nghị Trung ương 12, khóa XIII.

Tinh thần đó có nghĩa: đất đai không thể là “sân chơi” của đầu cơ, ăn chênh lệch địa tô hay công cụ tận thu ngân sách.

Nhưng hiện nay, giá đất cao ngất ngưởng – một phần đến từ việc áp dụng bảng giá đất “sát giá thị trường” theo Luật Đất đai 2024 – đã khiến ngân sách Nhà nước bội thu, còn người dân và doanh nghiệp thì bị “vắt kiệt” bởi thuế, phí, lệ phí.

Theo Bộ Tài chính, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng thu từ đất đã lên tới gần 200.000 tỷ đồng, mức cao chưa từng có. Nhiều tỉnh, thành báo cáo vượt xa dự toán nhờ… “giá đất thị trường”. Nhưng nếu cái giá của “nguồn thu kỷ lục” ấy là sự sụp đổ khả năng tiếp cận đất đai của nền kinh tế thực, thì đó không phải là thành công – mà là thất bại.

Giờ đây, khi đề xuất thuế 20% đã bị rút, dự thảo Luật Đất đai đã được đưa ra lấy ý kiến với quan điểm chính là “Nhà nước định giá đất”, câu hỏi đặt ra là giá bất động sản sẽ đi theo hướng nào?

Kịch bản 1: Chính sách "tháo gỡ" làm thị trường khởi sắc, giá lại lên vùn vụt. Nhưng điều đó đồng nghĩa với giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình ngày càng xa vời. Doanh nghiệp sản xuất – vốn cần đất để đầu tư – tiếp tục bị đánh bật khỏi cuộc chơi vì giá đất vượt quá khả năng. Đây là kinh nghiệm thực chứng trong gần 1 năm qua.

Kịch bản 2: Thị trường trở nên trầm lắng, giá giảm mạnh theo kiểu "hạ cánh cứng", kéo theo hệ lụy dây chuyền: ngân hàng nặng gánh nợ xấu, nhà đầu tư “mắc kẹt”, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đổ vỡ, tác động lan rộng đến các ngành phụ trợ như xây dựng, vật liệu, nội thất, tài chính...

Nói cách khác, dù giá bất động sản đi lên hay đi xuống – hệ quả tiêu cực đều có thật. Và cái cần nhất lúc này là một chính sách đủ tầm để thị trường… đừng đổ dốc hay leo thang vượt ngoài kiểm soát.

Việc các nhà hoạch định chính sách rút lại đề xuất thuế 20% là một bước đi đúng – không chỉ vì tránh được một cú sốc chính sách, mà còn cho thấy một thái độ lắng nghe cầu thị.

Đã có rất nhiều bài học về đánh thuế bất động sản, quản lý bất động sản, chế độ sở hữu,… của các quốc gia cùng trình độ phát triển như Việt Nam. Vì sao chúng ta không học hỏi họ?

Bài toán lớn hơn vẫn còn ở phía trước: thiết kế chính sách thuế – đất – đầu tư – thu nhập cá nhân như một tổng thể thống nhất, có triết lý, có nguyên lý, có tầm nhìn dài hạn và có khả năng thực thi. Đừng để luật cứ đổi xoành xoạch, làm thị trường hoang mang lưỡng lự.

Bởi nếu chính sách không ổn định, đáng tin, không lường trước được và “thắt chặt” theo nghĩa chọn người thắng cuộc, thì chẳng ai dám đầu tư, chẳng có người chơi trên sân nữa.