Tuy nhiên, những biến động kinh tế vĩ mô, thay đổi trong chính sách thuế quan, siết đầu cơ và sự điều chỉnh tự thân của thị trường đang dần khép lại giai đoạn nóng bỏng đó, mở ra một thời kỳ mới mà ở đó các nhà đầu tư “tay to” ưu tiên dài hạn, bền vững.

Xu hướng đảo chiều

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền trong quý II/2025 đã giảm mạnh so với quý I. Cụ thể, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội giảm đến 47%, TP.HCM giảm 28%, và các khu vực khác giảm 33%.

Lượng tin rao bán đất nền ở cả hai đầu tàu kinh tế lớn nhất nước cũng ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt, phản ánh một thị trường nhà đất đang “hạ nhiệt” nhanh chóng sau giai đoạn đầu năm liên tục nhảy múa.

Nguyên nhân chính, theo chuyên gia, nằm ở tâm lý thận trọng của cả người mua lẫn người bán, khi các yếu tố chi phí nắm giữ gia tăng, tính thanh khoản thấp và rủi ro chính sách khiến nhiều nhà đầu tư dè dặt.

Đặc biệt, những thông tin mới về việc siết chặt thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản, hay điều chỉnh từ các bộ luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, đang làm xáo trộn chiến lược của nhà đầu tư ngắn hạn.

Nhà đầu tư bất động sản đang chuyển dần từ lướt sóng sang dài hạn.

Không còn là “miếng bánh” dễ ăn, đất nền hiện tại đang đối mặt với sức ép từ chính kỳ vọng trước đó của nhà đầu tư, dẫn đến tình trạng mắc kẹt và mất thanh khoản tại nhiều khu vực.

Trái ngược với đất nền, phân khúc chung cư ghi nhận sự vươn lên mạnh mẽ cả về nguồn cung và mức giá. Tại Hà Nội, giá chung cư trung bình hiện đã đạt 70 triệu đồng/m² – tăng mạnh so với mức 38 triệu đồng/m² của năm 2023 và thậm chí vượt qua TP.HCM mới, nơi giá chỉ ở mức trung bình 57 triệu đồng/m² sau sáp nhập.

Diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản đang phân hóa rõ rệt, và chung cư đang trở thành kênh trú ẩn hấp dẫn cho dòng tiền đầu tư. Không chỉ bởi kỳ vọng tăng giá, mà còn nhờ khả năng khai thác dòng tiền ổn định từ cho thuê, cũng như đáp ứng nhu cầu thực của người mua để ở.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan – cho rằng sự vươn lên của phân khúc chung cư phản ánh rõ sự chuyển dịch hành vi của nhà đầu tư, từ đầu cơ sang đầu tư bền vững. “Tâm lý đầu tư ngắn hạn đang suy yếu rõ rệt. Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh hơn”, ông Quốc Anh nói.

Tâm lý phòng thủ trở lại

Không chỉ dữ liệu vĩ mô, những câu chuyện từ chính nhà đầu tư cá nhân cho thấy sự thay đổi tư duy đang diễn ra rõ rệt.

Ông Đỗ Quang Tuấn, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại TP.HCM, chia sẻ kinh nghiệm “đau thương” từ giai đoạn lướt sóng trước đây. Khi cùng nhóm bạn gom đất nông nghiệp ở khu vực Phú Hòa (Thủ Dầu Một, thuộc Bình Dương cũ) với kỳ vọng đón đầu quy hoạch, nhưng sau khi “con sóng” đi qua, ông mắc cạn trong một thị trường không thanh khoản, giá giảm sâu, bán lỗ không ai mua.

“Chúng tôi đã quá tự tin vào khả năng tăng giá và không lường trước rủi ro. Giờ đây, tôi chỉ đầu tư vào bất động sản có khả năng khai thác cho thuê, hoặc sử dụng ngay”, ông Tuấn thẳng thắn cho hay.

Đây cũng là câu chuyện chung của hàng nghìn nhà đầu tư cá nhân đã từng “ăn theo phong trào”, giờ đang nhìn lại và tái cấu trúc danh mục của mình theo hướng an toàn hơn. Thay vì đầu tư đất nền ở vùng xa, họ chuyển sang mua căn hộ cho thuê tại TP.HCM, hoặc lựa chọn các bất động sản thương mại có khả năng sinh lời ổn định.

Thị trường bất động sản không còn là “miền đất hứa” cho mọi nhà đầu tư. Những thay đổi trong chính sách thuế và luật pháp đang góp phần làm rõ ranh giới giữa đầu tư bài bản và đầu cơ ngắn hạn.

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), hiện đang được lấy ý kiến, đề xuất mức thuế rõ ràng hơn đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Cùng với đó, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở mới đã bổ sung nhiều quy định chặt chẽ về chuyển nhượng, sở hữu và khai thác bất động sản.

Chia sẻ với báo giới, ông Phan Công Chánh – Tổng giám đốc Phú Vinh Group – nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn “tái định hình”, nơi các nhà đầu tư cá nhân buộc phải “bước chậm lại để đi xa hơn”.

Theo ông Chánh, thời kỳ kiếm tiền nhanh nhờ “lướt sóng” đã qua, thay vào đó, chiến lược đầu tư dài hạn, nghiên cứu kỹ thị trường, lựa chọn sản phẩm phù hợp với dòng tiền và nhu cầu thực mới là cách tiếp cận đúng đắn trong bối cảnh hiện nay.

Dễ thấy, sự dịch chuyển từ đất nền sang chung cư, từ đầu tư ngắn hạn sang dài hạn, không chỉ là phản ứng tức thời trước các biến động, mà còn là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước “trong sạch” hơn.

Nếu trước đây, nhà đầu tư mới thường khởi đầu bằng việc “lướt sóng” một lô đất nền vùng ven với niềm tin rằng bất động sản “không bao giờ lỗ”, thì giờ đây, họ đã hiểu rằng lợi nhuận cao luôn đi kèm rủi ro lớn. Đầu tư bất động sản không còn là cuộc đua theo cảm tính hay tin đồn, mà đòi hỏi chiến lược bài bản, hiểu biết về pháp lý, năng lực tài chính và kiên nhẫn.

Từ một sân chơi mà nhiều người lao vào với hy vọng “đánh nhanh thắng nhanh”, thị trường bất động sản đang chuyển mình thành nơi đòi hỏi tầm nhìn, kiến thức và sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Những nhà đầu tư đủ bản lĩnh “đi đường dài” sẽ là những người được hưởng trái ngọt từ một thị trường ngày càng minh bạch và bền vững hơn.