GS Đặng Hùng Võ
Căn hộ chung cư đang ngày càng trở thành lựa chọn chủ đạo của người mua nhà tại các đô thị. Tuy nhiên, thị trường đang đứng trước một bài toán mới khi Chính phủ vừa yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình trong dự án Luật Nhà ở sửa đổi, đồng thời làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết niên hạn.
Cụ thể, theo Quy chuẩn Việt Nam 03:2022 của Bộ Xây dựng, thời hạn sử dụng công trình được chia thành 4 mức cao nhất là trên 100 năm và thấp nhất là dưới 25 năm tùy theo loại công trình.
Quy định này dự kiến sẽ thay đổi quyền tài sản của cư dân đối với căn hộ và quyền sử dụng đất chung.
Chia sẻ trong tọa đàm liên quan đến tác động của Nghị quyết 21 đối với thị trường bất động sản trên VTC News, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định nhà chung cư có tuổi thọ nhất định. Về mặt kỹ thuật, chúng ta có thể nâng thời hạn sử dụng công trình lên 100 năm, thậm chí 300 năm trước khi cần tu bổ hoặc xây dựng lại; trên thế giới cũng có những công trình hàng nghìn năm tuổi vẫn tồn tại đến ngày nay.
Tuy nhiên, chung cư phải đáp ứng mức giá mà xã hội có thể chấp nhận, nên không thể nâng cấp kết cấu và vật liệu xây dựng lên mức quá cao chỉ để kéo dài tuổi thọ.
Theo những tổng kết của vị chuyên gia, với mức chi phí xây dựng phù hợp với khả năng chi trả của xã hội, tuổi thọ chung cư phổ biến có thể vào khoảng 70 năm. Vì vậy, khi mua nhà chung cư, người dân cần hiểu rằng công trình có thời hạn sử dụng, chứ không thể mặc nhiên coi kết cấu và vật liệu của một tòa nhà là bền vững vĩnh viễn. Đây là thực tế cần được nhìn nhận khi xây dựng chính sách về nhà ở.
Ông cũng thông tin, khi thông qua Luật Nhà ở năm 2023 chưa quy định thời hạn sử dụng chung cư theo cách đang được bàn luận hiện nay. Trong khi đó, nhiều tòa nhà đã được xây cao 30-40 tầng, khiến phương án xây dựng lại bằng cách tăng thêm tầng để tạo nguồn kinh phí trở nên khó khăn hơn. Trước đây, với các khu tập thể cao khoảng 5 tầng, có thể xây mới lên 15 tầng để tạo thêm diện tích, qua đó bù đắp một phần chi phí cải tạo, xây dựng lại.
Nhưng với những tòa chung cư đã cao 30-40 tầng, việc tiếp tục nâng tầng để tạo nguồn thu cho dự án tái thiết không còn dễ dàng. Vì vậy, theo vị chuyên gia, cần có cách giải quyết thực tế đối với chung cư hết thời hạn sử dụng.
“Theo tôi, cần phân biệt thời hạn đã xác định với tình trạng an toàn thực tế của công trình”, ông nói.
Cũng theo GS Đặng Hùng Võ, một vấn đề cần được quy định rõ trong luật là nếu chung cư đã hết thời hạn dự kiến nhưng kết cấu vẫn bảo đảm an toàn và tiếp tục sử dụng được, người dân có nên buộc phải rời đi ngay hay không.
“Tôi cho rằng cần xem xét cho cư dân tiếp tục sinh sống nếu công trình vẫn đủ điều kiện an toàn; chỉ khi kết cấu xuống cấp đến mức không thể bảo đảm an toàn mới cần đặt ra việc di dời và xây dựng lại. Ngược lại, nếu công trình xuống cấp trước khi hết thời hạn dự kiến, việc xử lý trách nhiệm và bồi thường của chủ đầu tư cũng cần được quy định rõ”, ông nêu quan điểm.
Vấn đề thứ hai là xác định kinh phí xây dựng lại và phân bổ nghĩa vụ đóng góp sao cho công bằng. Theo vị giáo sư, trong một tòa chung cư, có những phần diện tích thuộc sở hữu của chủ đầu tư để kinh doanh, trong khi các căn hộ thuộc quyền sở hữu của cư dân; ngoài ra còn có phần diện tích chung như hành lang và các khu vực phục vụ sinh hoạt. Vì vậy, pháp luật cần làm rõ chủ thể nào phải đóng góp, đóng góp bao nhiêu và cách tính toán dựa trên cơ sở nào.
Thực tế, tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà đã từng xuất hiện liên quan đến diện tích riêng, diện tích chung và cách xác định diện tích căn hộ. Có trường hợp các bên không thống nhất về diện tích được ghi trong hợp đồng so với kết quả đo đạc thực tế. Vì vậy, cơ chế tính toán và phân bổ kinh phí xây dựng lại cần minh bạch, để cư dân có thể giám sát và bảo vệ quyền lợi của mình.
Theo ông Võ, việc đưa những nguyên tắc này vào pháp luật không chỉ nhằm giải quyết vấn đề tài chính mà còn cần hướng tới cách ứng xử văn minh giữa các bên. Không nên vì tranh chấp một khoản tiền mà khiến quan hệ giữa cư dân và chủ đầu tư trở nên căng thẳng, mất đi sự hài hòa trong cộng đồng. Quy định pháp luật cần bảo đảm tính công bằng, minh bạch, đồng thời khuyến khích tinh thần hợp tác và trách nhiệm xã hội trong quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư.
Trên thế giới, các quốc gia có những cách xử lý khá dứt khoát đối với chung cư hết thời hạn sử dụng. Singapore áp dụng hình thức sở hữu có thời hạn 99 năm, trong khi Nhật Bản có cơ chế cho phép phá dỡ, xây dựng lại khi đạt tỷ lệ đồng thuận nhất định, chẳng hạn 4/5 cư dân.
Trước câu hỏi Việt Nam có thể học hỏi những kinh nghiệm nào để việc xây dựng lại chung cư diễn ra tự nhiên hơn theo quy luật thị trường, GS Đặng Hùng Võ cho rằng vấn đề nằm ở cách quy định thời hạn sử dụng chung cư trong pháp luật, bởi đây cũng là nội dung liên quan đến cam kết khi mua bán.
Nếu cam kết không được thực hiện, dù nguyên nhân xuất phát từ bên bán hay bên mua, pháp luật phải quy định đầy đủ, rõ ràng và bảo đảm khả năng thực thi. Vì vậy, cần tính toán kỹ cách xây dựng quy định pháp luật đối với vấn đề này.
