Chuyên gia Nguyễn Anh Quê
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý III/2026 đạt 31.844 sản phẩm, nâng tổng lượng hàng ra mắt trong 9 tháng lên hơn 100.000 sản phẩm.
Tuy nhiên thanh khoản thị trường lại suy yếu rõ rệt. Tại Hà Nội, CBRE ghi nhận hơn 3.900 căn hộ được bán trong quý III, giảm 33% so với quý trước và 66% so với cùng kỳ, là mức hấp thụ theo quý thấp nhất kể từ quý I/2024.
Nguồn cung tăng trong khi sức mua suy yếu làm dấy lên nguy cơ dư hàng tại một số phân khúc, khu vực. Savills dự báo trong vòng 3 năm tới, thị trường bất động sản Hà Nội có thể đón hơn 200.000 căn hộ. Thị trường vì thế có thể chuyển từ “tranh mua” sang “tranh bán”.
Chia sẻ tại talkshow “Lãi suất còn cao, nguồn cung tăng vọt: Giá nhà đất sẽ giảm mạnh tới 50%?”, trên VTC News, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT G6 Group, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết, trước đây, nguồn cung thường thấp hơn nhu cầu nên sau mỗi chu kỳ tăng giảm, thị trường bất động sản lại có xu hướng đi lên.
Tuy nhiên, khi nguồn hàng ngày càng nhiều, người mua bắt đầu thận trọng chưa vội xuống tiền, nhà đầu cơ lo ngại giá còn giảm, khả năng tăng vốn không còn hấp dẫn và chọn đứng ngoài để tránh rủi ro .
Sự thay đổi này cũng thể hiện ở phân khúc chung cư mini cho thuê. Hoạt động vốn tương đối tự do nay chịu sự quản lý chặt chẽ hơn: chủ nhà phải thực hiện nghĩa vụ thuế, đáp ứng các yêu cầu về thẩm định, cấp phép.
“Theo tôi, cung - cầu đã có sự thay đổi từ năm 2024. Từ năm 2026, người mua càng nhận thấy rõ áp lực nguồn cung, điều này khiến thanh khoản suy giảm, người quyết định mua chủ yếu là nhóm có nhu cầu ở thực và không phải vay ngân hàng quá nhiều”, ông Quê nói.
Mặc dù thanh khoản chậm lại nhưng giá nhiều loại hình bất động sản vẫn neo cao. Theo dữ liệu VARS IRE, giá bán bình quân căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m2, TP.HCM đạt 88,3 triệu đồng/m2 và Đà Nẵng đạt 68,9 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá tại cả ba thị trường đều đi ngang so với quý trước, nhưng vẫn cao đáng kể so với giai đoạn trước đây.
Chia sẻ về vấn đề này, ông Quê phân tích một bài toán cụ thể. Giả sử một nhà đầu tư triển khai dự án chung cư thương mại phân khúc trung cấp, không phải mua lại dự án mà tự triển khai từ đầu. Chi phí đất đầu vào rất thấp, chẳng hạn đất ruộng tại Hà Nội chỉ khoảng 1 triệu đồng/m². Nếu tính thêm chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phân bổ trên khoảng 30 tầng, chi phí đất trên mỗi mét vuông sàn chỉ ở mức vài triệu đồng.
Chi phí xây dựng mỗi mét vuông cũng chưa đến 20 triệu đồng. Như vậy, tổng chi phí đầu vào có thể chỉ khoảng 25 triệu đồng/m²; nếu cộng thêm thuế và chi phí bán hàng, con số vào khoảng 25-30 triệu đồng/m². Với mức chi phí này, chủ đầu tư hoàn toàn có thể bán sản phẩm với giá 40-45 triệu đồng/m², đạt biên lợi nhuận khoảng 30% trên giá bán. Nếu tính lợi nhuận trên số vốn thực tế bỏ ra, tỷ suất có thể lên tới hàng trăm phần trăm.
Ông Quê cho biết đến một thời điểm nào đó, giá chung cư tại Hà Nội có thể quay về mức này. Tuy nhiên, khi chủ đầu tư vẫn bán được hàng ở mức giá thị trường chấp nhận, họ chưa có lý do để giảm giá, hoặc chỉ giảm ở một mức nhất định.
Ông dẫn chứng, chẳng hạn, cuối năm 2025 và đầu năm 2026, nhiều dự án như MB Tố Hữu được chào bán ở mức 110-120 triệu đồng/m²; một dự án khác được nhắc đến với mức giá 120-180 triệu đồng/m². Đến nay, những dự án này khó giảm giá vì nhiều nguyên nhân, trong đó có yếu tố liên quan đến tài sản thế chấp tại ngân hàng, thương hiệu và việc đã bán hàng cho khách cũ.
Tuy nhiên, những dự án mở bán từ tháng 5/2026 trở lại đây, mặt bằng giá đã thấp hơn khoảng 30% so với mức kỳ vọng của năm 2025. Ví dụ, dự án của Geleximco tại Lê Hồng Phong, Hà Đông được chào bán khoảng 75 triệu đồng/m². Một số dự án dự kiến mở bán như X2 Trần Phú hay Hòa Phát tại Yên Sở cũng có mức giá khoảng 60-70 triệu đồng/m². Những dự án này được thị trường đón nhận, thanh khoản khá nhanh.
“Với những chủ đầu tư có quyền lựa chọn thời điểm và chính sách bán hàng, tôi cho rằng đây vẫn là giai đoạn tương đối tốt nếu họ biết nắm bắt cơ hội. Nếu để thêm 2-3 năm nữa, khi nguồn cung thực tế tăng mạnh, tình hình có thể khác. Hiện nay, nguồn cung được nhắc đến nhiều chủ yếu vẫn là nguồn cung trên giấy, chưa phải nguồn cung thực tế. Nhưng thời gian tới, nguồn cung thực tế sẽ rất lớn. Những chủ đầu tư có thể bán ở mức 70 triệu đồng/m² với thanh khoản tốt mà không bán, sau này có thể sẽ phải hối tiếc”, ông Quê nói.
Theo ông, nếu giá nhà vẫn duy trì mức cao nhưng thu nhập không tăng và phải đối diện với lạm phát thì người dân sẽ phải thay đổi tư duy, từ mua bất động sản bằng mọi giá sang cân nhắc phương án thuê nhà dài hạn. Họ cũng sẽ nhận ra rằng việc bảo đảm chất lượng cuộc sống, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt gia đình và duy trì hoạt động doanh nghiệp mới là những vấn đề cốt yếu.
Ông cũng nhận định, thời gian tới, thị trường sẽ tạo ra sự thanh lọc sâu sắc với từng chủ đầu tư và từng phân khúc. Những doanh nghiệp có sự thay đổi phù hợp với thị trường sẽ có khả năng tồn tại.
“Chẳng hạn, một số doanh nghiệp xác định phải bán hết hàng trong giai đoạn 2026-2027, không đầu tư thêm dự án mới và đưa ra mức giá hợp lý. Đây là hướng đi mà một số doanh nghiệp đang lựa chọn. Tôi cho rằng đó là giải pháp thông minh.
Một số doanh nghiệp khác lựa chọn hợp tác với các đại đô thị, đưa ra mức giá bán hợp lý để thu hút người dân về sinh sống. Tôi cho rằng đây cũng là hướng đi tốt. Ngược lại, nếu tiếp tục duy trì mức giá quá cao, không hướng đến nhu cầu của đại đa số người dân, doanh nghiệp có thể đối mặt với rủi ro”, ông Quê nhấn mạnh.
