Tại buổi làm việc với Chủ tịch UBND TP HCM Nguyễn Văn Được và các sở ngành cuối tuần qua, ông Jun Sung Ho, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Lotte Properties HCMC (Lotte, Hàn Quốc) - chủ đầu tư dự án Thủ Thiêm Eco Smart City (phường An Khánh), bày tỏ mong muốn tiếp tục triển khai dự án nếu được TP HCM tháo gỡ các vướng mắc về đầu tư, đặc biệt là việc được miễn áp dụng mức thu bổ sung tiền sử dụng đất (SDĐ) 5,4%/năm của dự án.

100 dự án vướng nghĩa vụ tài chính

Chủ tịch UBND TP HCM Nguyễn Văn Được đã ghi nhận những kiến nghị của doanh nghiệp (DN) và cho biết báo cáo Trung ương xem xét phương án xử lý phù hợp. Lãnh đạo thành phố hoan nghênh Lotte tiếp tục đồng hành, chia sẻ khó khăn và triển khai dự án đúng tiến độ.

Thực tế, vướng mắc mà Lotte nêu ra không phải trường hợp cá biệt. Trước đó, chủ đầu tư dự án Empire City - Liên doanh Thành phố Đế Vương - cũng đã gửi văn bản đến UBND TP HCM kiến nghị được xem xét lại nghĩa vụ tài chính phát sinh. Theo đơn vị này, từ năm 2017, DN đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính gần 3.600 tỉ đồng và quyết định giao đất của thành phố cũng ghi rõ DN "không phải nộp thêm" khi chuyển từ thuê đất trả tiền một lần sang giao đất có thu tiền SDĐ. Trên cơ sở đó, dự án đã hoàn thiện và bàn giao ba cụm công trình, tương ứng khoảng 1.200 căn hộ cho cư dân. Tuy nhiên, việc bị yêu cầu nộp thêm tiền SDĐ được xem là "gánh nặng lớn", ảnh hưởng nghiêm trọng đến dòng vốn và kế hoạch kinh doanh.

Tương tự, cơ quan thuế TP HCM mới đây đã có văn bản yêu cầu Công ty CP Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát nộp bổ sung hơn 400 tỉ đồng cho dự án Green Star Sky Garden. Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), hiện thành phố có khoảng 100 dự án bất động sản thương mại đang "chờ" thông báo nghĩa vụ tài chính, trong đó có nhiều dự án quy mô lớn của các DN như Novaland, Hưng Thịnh Land và TTC Land.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết hiệp hội đã nhiều lần kiến nghị bãi bỏ hoàn toàn quy định thu bổ sung 5,4% đối với các trường hợp DN không có lỗi. Theo ông, "việc chậm trễ trong xác định nghĩa vụ tài chính chủ yếu đến từ các thủ tục hành chính, chứ không phải do lỗi của nhà đầu tư". Cơ chế này, theo ông Châu, không chỉ khiến DN chịu thiệt hại mà còn làm thất thoát nguồn thu ngân sách, bởi tiền SDĐ bị "treo" không thể nộp kịp thời, trong khi hàng loạt dự án phải tạm ngưng thi công, gây lãng phí quỹ đất.

Ông cho rằng nếu Chính phủ tháo gỡ được vướng mắc này, các dự án "treo" sẽ nhanh chóng hoàn tất nghĩa vụ tài chính, từ đó khơi thông dòng vốn hàng chục ngàn tỉ đồng cho thị trường bất động sản. "Tiền SDĐ là chìa khóa để khôi phục nguồn cung nhà ở và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Khi vấn đề này được giải quyết dứt điểm, đó cũng là bảo chứng quan trọng cho môi trường đầu tư của Việt Nam" - ông nhấn mạnh.

Nút thắt lớn nhất

Ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam (VYEA) và Chủ tịch Hội đồng sáng lập Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land), cho rằng những vướng mắc về nghĩa vụ tài chính đất đai đang là "nút thắt lớn nhất" kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản TP HCM. "Theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền SDĐ được xác định theo thời điểm nhà nước ban hành quyết định giao đất. Nhưng thực tế nhiều dự án lớn triển khai theo giai đoạn, mỗi lần giao đất lại phải định giá mới, gây ra sự bất cập" - ông nói.

Ông dẫn chứng nhiều dự án được thành phố tạm giao đất giai đoạn đầu để nhà đầu tư khởi công, trong khi phần còn lại chờ hoàn tất bồi thường giải phóng mặt bằng. Khi có quyết định giao đất đợt 1, DN đã nộp tiền SDĐ cho toàn bộ dự án dựa trên quy hoạch chi tiết. Tuy nhiên, đến khi được giao phần đất còn lại, cơ quan chức năng lại xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung theo giá đất mới khiến DN phải nộp thêm hàng trăm tỉ đồng, dù phần diện tích đó đã được tính trong khoản tiền trước đây.

Tình trạng này, theo ông Hồng Anh, không chỉ làm tăng chi phí đầu tư, kéo dài tiến độ triển khai mà còn ảnh hưởng đến toàn bộ chuỗi giá trị của thị trường nhà ở. "Một dự án bị chậm không chỉ DN thiệt hại mà còn kéo theo hàng loạt hệ lụy: người mua nhà chờ đợi, ngân hàng phải cơ cấu lại khoản vay, nguồn cung bị ách tắc, thị trường mất thanh khoản" - ông nói.

Theo ông Đặng Hồng Anh, vấn đề nghĩa vụ tài chính về tiền SDĐ đối với các dự án tạm giao đất đã được cộng đồng DN phản ánh trong suốt thời gian dài. UBND TP HCM cũng đã có nhiều văn bản gửi Bộ Tài chính và Bộ Nông nghiệp và Môi trường để kiến nghị tháo gỡ, song đến nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể. Hệ quả là nhiều DN đã nộp tiền SDĐ cho toàn bộ dự án hàng chục năm trước, nay vẫn phải tiếp tục nộp thêm cho phần diện tích được giao bổ sung, với mức giá đất hiện hành cao gấp nhiều lần. Đây là gánh nặng tài chính lớn, gây thiệt hại cho DN, ảnh hưởng nghiêm trọng đến phương án kinh doanh, khiến nhiều dự án đình trệ và gián tiếp làm giảm nguồn cung nhà ở trên địa bàn TP HCM.

Ông Đặng Hồng Anh đề nghị cần có cơ chế đặc thù để xử lý vấn đề này một cách công bằng và hợp lý. "Chúng tôi kiến nghị Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường sớm trình Chính phủ ban hành cơ chế cho phép khấu trừ, đối trừ nghĩa vụ tài chính mà DN đã thực hiện trước đây theo diện tích, đối với các dự án đã nộp tiền SDĐ toàn bộ theo quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng chưa hoàn tất giao đất. Việc này vừa bảo đảm công bằng, minh bạch, vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà nước và DN. Có như vậy, chúng ta mới quản lý chặt chẽ nguồn thu ngân sách mà vẫn khuyến khích DN yên tâm đầu tư, góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội và đáp ứng nhu cầu an cư của người dân TP HCM" - ông nhấn mạnh.

Kiến nghị bỏ hoàn toàn quy định 5,4%

Tại họp báo kinh tế - xã hội gần đây, đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM cho biết UBND thành phố đã chính thức kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Bộ Tài chính xem xét bãi bỏ quy định thu thêm 5,4% tiền SDĐ và tiền thuê đất trong thời gian chưa xác định nghĩa vụ tài chính. Theo lý giải của thành phố, quy định này được đặt ra với mục tiêu "chia sẻ trách nhiệm tài chính giữa nhà nước và người dân" nhưng trong thực tế, phần chậm trễ chủ yếu đến từ cơ quan quản lý. Vì vậy, không thể bắt DN và người dân gánh thêm khoản chi này.

Thành phố cũng nhấn mạnh rằng trong bối cảnh kinh tế - xã hội vừa phục hồi sau đại dịch COVID-19, việc xóa bỏ quy định trên sẽ giúp giảm áp lực chi phí, kích thích đầu tư và thúc đẩy tăng trưởng. Hiện tại, luật quy định mức thu bổ sung 5,4% nhưng trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về tiền SDĐ và tiền thuê đất, Bộ Tài chính đang đề xuất hai phương án: giảm xuống còn 3,6% hoặc bỏ hoàn toàn. Tuy nhiên, việc bãi bỏ triệt để chỉ có thể được thực hiện nếu được quy định trực tiếp trong Luật Đất đai nên Bộ Tài chính cũng đã kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu bổ sung trong quá trình sửa luật sắp tới.

Theo nhiều chuyên gia và DN, thực tế, việc chậm xác định nghĩa vụ tài chính thường xuất phát từ quy trình hành chính phức tạp, trong khi DN đã hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền SDĐ trước đó. Việc truy thu thêm khiến chi phí đầu tư tăng cao, đẩy giá thành sản phẩm bất động sản lên, ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nhà và làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở.

Một số chuyên gia còn cho rằng nếu có áp dụng khoản thu bổ sung, chỉ nên áp dụng với những dự án đã đưa đất vào kinh doanh và thu lợi, nhằm tránh tình trạng DN "ôm đất chờ thời". Tuy nhiên, với những trường hợp không có lỗi từ phía nhà đầu tư, việc tiếp tục thu thêm là thiếu công bằng. Giải pháp căn cơ nhất, theo các chuyên gia, là phải bỏ hoàn toàn quy định 5,4%, đồng thời ban hành cơ chế rõ ràng về thời điểm tính tiền SDĐ để tạo sự minh bạch, thống nhất, qua đó khơi thông hàng loạt dự án đang bị đình trệ và phục hồi niềm tin cho thị trường bất động sản.