Theo nghiên cứu và dữ liệu của hãng dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield, đà tăng lãi suất trong thời gian gần đây đang tạo áp lực rõ rệt lên khả năng hấp thụ nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ.

Tại Hà Nội, trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp chung cư đạt bình quân khoảng 102 triệu đồng/m2. Dù mức này đã giảm khoảng 10% so với quý III, giá vẫn cao hơn tới 32% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh mặt bằng giá neo ở mức cao.

Cushman & Wakefield cho biết mức giảm theo quý chủ yếu đến từ sự thay đổi cơ cấu nguồn cung. Trong quý IV, phân khúc trung cấp chiếm gần 45% tổng lượng căn hộ mở bán mới, kéo giá bình quân toàn thị trường đi xuống.

So với cùng kỳ năm trước, giá căn hộ vẫn tăng mạnh do chi phí đầu vào tiếp tục leo thang, bao gồm tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng và chi phí tài chính. Bên cạnh đó, quỹ đất hạn chế tại khu vực trung tâm khiến giá khó có dư địa giảm sâu.

Ở chiều ngược lại, thanh khoản thị trường đang cho thấy dấu hiệu suy yếu. Tính đến cuối quý IV/2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 6.200 căn được tiêu thụ, giảm 33% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới cũng thấp hơn 32% so với quý IV/2024, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian tăng nóng.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield, thanh khoản nhà ở bắt đầu đảo chiều từ cuối năm ngoái, trùng với thời điểm tín dụng bước sang chu kỳ tăng lãi suất mới.

Cuối tháng 1, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi vay mua bất động sản tăng thêm 1-2 điểm %, lên mức 8-10%/năm với khoản vay cố định 12 tháng. Lãi suất thả nổi sau ưu đãi tại một số nhà băng lên tới 12-15%/năm, ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý đầu tư.

Trong hơn hai năm qua, giao dịch căn hộ phần lớn được thúc đẩy bởi nhu cầu đầu tư. Khi chi phí vốn gia tăng, lực cầu từ nhóm đầu cơ, lướt sóng suy giảm nhanh, khiến thanh khoản ngày càng phụ thuộc vào người mua ở thực. Tuy nhiên, mặt bằng giá cao lại là rào cản lớn đối với nhóm khách hàng này, làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc chung cư.

Trước đó, hãng dịch vụ bất động sản One Housing cũng cho biết thanh khoản trên thị trường đã sụt giảm kể từ quý IV năm ngoái. Thị trường Hà Nội và vùng ven ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chung cư chuyển nhượng, giảm 22% so với cùng kỳ.

"Phân khúc chung cư - vốn dẫn dắt thị trường thời gian qua đang đảo chiều rõ rệt. Nguồn cung mới sẽ góp phần làm dịu đà tăng giá bán, đồng thời khiến tâm lý đầu cơ, lướt sóng suy giảm", One Housing nhận định và dự báo Thủ đô có thể đón thêm 35.000-40.000 căn hộ mở bán mới trong năm nay.

Còn bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, cho rằng việc áp dụng bảng giá đất mới từ đầu năm, với mức tiệm cận thị trường, sẽ làm tăng tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và đền bù của chủ đầu tư. Cùng với chi phí xây dựng và tài chính neo cao, giá bán căn hộ khó giảm trong ngắn hạn.

Dù vậy, áp lực cạnh tranh trên thị trường ngày càng lớn. Trong 2 năm tới, Hà Nội có thể đón thêm hơn 68.000 căn hộ và khoảng 10.800 căn nhà liền thổ mới, chủ yếu dịch chuyển ra khu vực vùng ven.

Trước nguồn cung gia tăng và yêu cầu ngày càng khắt khe của người mua, các chủ đầu tư buộc phải nâng cao chất lượng sản phẩm và hạ tầng tiện ích để cải thiện sức hút, trong bối cảnh chung cư không còn dễ bán như giai đoạn trước.