Cuối tháng 10/2023, khi dòng người đổ về các khu đất ven Hà Nội săn “hàng đẹp” theo tin đồn quy hoạch và hạ tầng, anh Trần Quốc Hưng (41 tuổi, trú tại Đông Ngạc) quyết định xuống tiền mua 2 lô đất tại khu vực ven trục Vành đai 4, thuộc huyện Hoài Đức cũ.

Chật vật “thoát hàng”

Anh Hưng cho hay tổng giá trị giao dịch 2 lô đất là hơn 9 tỷ đồng, trong đó gần 1/3 là vốn vay ngân hàng. Thời điểm đó, môi giới liên tục khẳng định giá đất sẽ còn tăng mạnh khi hạ tầng hoàn thiện, thanh khoản thị trường rất cao, sang tay nhanh kiếm vài trăm triệu đồng.

Tin vào khả năng “lướt sóng” nhanh như những đợt sốt trước, anh Hưng chấp nhận mua ở vùng giá đã tăng mạnh sau nhiều tháng leo thang. Những tuần đầu, bảng giá trong khu vực tiếp tục nhích lên, khiến anh càng tin quyết định của mình là đúng.

Nhưng từ đầu năm 2026, thị trường bất ngờ chững lại. Các nhóm môi giới từng hoạt động sôi động bắt đầu vắng khách, lượng người đi xem đất giảm mạnh, còn nhà đầu tư chuyển sang tâm lý phòng thủ.

Suốt nhiều tháng qua, khi lãi suất vay rục rịch tăng, anh Hưng liên tục rao bán 2 lô đất, chấp nhận cắt lợi nhuận kỳ vọng nhưng gần như không có khách hỏi. Có thời điểm, anh giảm giá vài trăm triệu đồng vẫn không tìm được người mua thiện chí.

Áp lực trả lãi vay mỗi tháng khiến nhà đầu tư gốc Hải Phòng rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan. “Giữ lại thì dòng tiền cạn dần, còn bán gấp đồng nghĩa phải chấp nhận thua lỗ sau cơn sốt mà tôi từng tin sẽ kéo dài”, anh Hưng chia sẻ.

Câu chuyện của anh Hưng phản ánh nghịch lý đang hiện hữu trên thị trường đất nền: giá vẫn neo cao sau giai đoạn tăng nóng, nhưng thanh khoản lại suy giảm mạnh, khiến không ít nhà đầu tư mắc kẹt ở vùng giá đỉnh.

Sau giai đoạn bùng nổ kéo dài từ cuối năm 2024 đến hết năm 2025, thị trường đất nền bước vào thời kỳ điều chỉnh rõ rệt trong những tháng đầu năm 2026.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội trong quý đầu năm 2026 giảm khoảng 23% so với quý cuối năm 2025; còn khu vực TP.HCM cũng giảm khoảng 5%. Tuy nhiên, trái với đà suy yếu của lực cầu, mặt bằng giá bán vẫn gần như không giảm đáng kể.

Tại Hà Nội, giá đất nền trung bình hiện vào khoảng 81 triệu đồng/m², cao hơn cùng kỳ năm ngoái và tiếp tục duy trì ở vùng đỉnh lịch sử. Nhiều dự án vùng ven từng tăng nóng vẫn neo giá cao như Thanh Hà Mường Thanh khoảng 126,6 triệu đồng/m², hay Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh khoảng 59 triệu đồng/m². Tại TP.HCM và các tỉnh vệ tinh, mặt bằng giá cũng chưa xuất hiện điều chỉnh sâu.

Điều đáng chú ý là thị trường hiện không còn trạng thái tăng đồng loạt như các đợt sốt trước. Theo báo cáo quý I/2026 của Bộ Xây dựng, chỉ một số khu vực có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt và nguồn cung chất lượng mới ghi nhận mức tăng nhẹ. Phần lớn còn lại rơi vào trạng thái giao dịch chậm, thanh khoản thấp.

Khó có sốt trong ngắn hạn

Diễn biến thực tế cho thấy tâm lý thị trường đã thay đổi đáng kể. Trong giai đoạn sốt nóng, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền chỉ dựa trên kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Nhưng khi mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao, nhóm mua sau bắt đầu đối diện bài toán khó, giá vốn lớn trong khi biên độ tăng tiếp theo ngày càng hẹp.

Đây cũng là nguyên nhân khiến nhóm nhà đầu tư “đu đỉnh” rơi vào thế khó. Không ít người mua đất ở vùng giá cao với kỳ vọng chốt lời nhanh nay buộc phải giữ hàng dài hơn dự tính. Trong bối cảnh thanh khoản giảm, việc bán ra không còn dễ dàng như trước.

Thực tế, thị trường hiện xuất hiện khoảng cách rất lớn giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chấp nhận của người mua. Nhiều chủ đất vẫn neo giá theo giai đoạn sốt nóng, trong khi người mua trở nên thận trọng hơn trước nguy cơ thị trường điều chỉnh. Người có nhu cầu ở thực lại khó tiếp cận vì giá đã vượt quá khả năng tài chính.

Nghịch lý “giá cao nhưng khó bán” đang khiến dòng tiền đầu cơ bị tắc nghẽn. Nếu giai đoạn trước, đất nền được xem là kênh đầu tư có thể “ra hàng” nhanh, thì hiện nay thanh khoản mới là yếu tố quyết định. Một lô đất có thể được định giá rất cao trên các nền tảng rao bán, nhưng không đồng nghĩa sẽ có giao dịch thực.

Áp lực càng lớn hơn với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong chu kỳ tăng nóng, nhiều nhà đầu tư vay ngân hàng để gom đất với kỳ vọng lãi suất thấp và giá tiếp tục đi lên. Nhưng khi thanh khoản suy giảm, chi phí lãi vay bắt đầu trở thành gánh nặng. Không ít người buộc phải giảm giá, chấp nhận cắt lỗ hoặc kéo dài thời gian nắm giữ ngoài kế hoạch ban đầu.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến số, dòng tiền đang trở nên thận trọng hơn và có xu hướng dịch chuyển sang các phân khúc có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác ổn định.

Những sản phẩm mang tính đầu cơ cao như đất nền vì vậy mất dần sức hấp dẫn. “Các thông tin về quy hoạch hay phát triển hạ tầng có thể tạo sóng quan tâm trong ngắn hạn, nhưng khi xuất hiện yếu tố bất lợi như áp lực lãi suất, nhu cầu giao dịch sẽ suy giảm rất nhanh”, bà Ánh nhận định.

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cũng siết chặt hoạt động phân lô, tách thửa và kiểm soát thông tin quy hoạch nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá. Điều này khiến những cơn sốt đất theo tâm lý đám đông khó tái diễn với cường độ mạnh như trước.

Dẫu vậy, thị trường đất nền chưa rơi vào trạng thái giảm sâu trên diện rộng. Một phần nguyên nhân đến từ tâm lý “găm hàng” của nhiều nhà đầu tư.

Trong ngắn hạn, đất nền có thể vẫn duy trì mặt bằng giá cao tại một số khu vực hưởng lợi từ hạ tầng hoặc quy hoạch lớn. Tuy nhiên, khả năng xuất hiện một chu kỳ tăng nóng trên diện rộng là không lớn khi dòng tiền đầu tư đã thận trọng hơn đáng kể.