Câu trả lời đã được Trung ương Đảng chỉ rõ tại Hội nghị Trung ương 12, khóa XIII: đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế – xã hội và phải được quản lý minh bạch, bảo đảm lợi ích chung của toàn dân.
Tinh thần đó có nghĩa: đất đai không thể là “sân chơi” của đầu cơ, ăn chênh lệch địa tô hay công cụ tận thu ngân sách.
Vòng quanh từ khung giá đất đến… bảng giá đất
Một trong những điểm yếu cốt lõi của Luật Đất đai 2013 là cơ chế khung giá đất – theo đó, Chính phủ ban hành mức trần và sàn, còn địa phương xây dựng bảng giá trong giới hạn đó. Trên thực tế, giá đất do Nhà nước quy định thường chỉ bằng 20–30% giá thị trường, trở thành nguyên nhân trực tiếp dẫn đến hơn 80% đơn thư khiếu nại đất đai trong cả nước.
Để khắc phục, Luật mới đưa ra hướng: bảng giá đất do địa phương xây dựng “sát với giá thị trường”. Nhưng “giá thị trường” ở đây lại thường là… giá sốt đất, lấy từ các giao dịch đầu cơ, những lô đất lẻ bị thổi giá, rồi nhân lên cho toàn khu vực. Hệ quả là giá đất tăng vọt, không phản ánh giá trị thực mà phản ánh kỳ vọng trục lợi.
Giá đất tăng không chỉ đến từ bảng giá “theo thị trường” mà còn từ chính sách tài chính đất đai đầy bất cập.
Một ví dụ điển hình là khoản thuế truy thu bổ sung 5,4%/năm đối với tiền sử dụng đất chưa nộp, khiến nhiều doanh nghiệp gần như không thể xoay xở.
Tập đoàn Novaland có dự án RichStar được thẩm định giá từ năm 2016 là 689 tỷ đồng nhưng chưa được phê duyệt. Đến nay, sau gần 10 năm, với truy thu 5,4%/năm, số tiền “đội” lên thêm hơn 370 tỷ đồng – một con số “khủng khiếp” như lời ông Cao Minh Hiếu, Phó Chủ tịch Hội đồng điều hành của tập đoàn.
Novaland – với chục dự án treo như vậy – chỉ là một lát cắt. Trên cả nước hiện có 2.887 dự án vướng mắc liên quan đất đai, tổng vốn hơn 235 tỷ USD, diện tích hơn 347.000 ha. Nếu áp mức truy thu như trên, tổng số tiền doanh nghiệp phải nộp có thể lên tới 126,9 tỷ USD trong vòng 10 năm – một con số làm tê liệt bất kỳ kế hoạch đầu tư nào.
Chưa nộp được tiền sử dụng đất thì không được cấp sổ đỏ, không bán được nhà, không huy động được vốn, không xoay được dòng tiền. Dự án bị đóng băng, người dân bị đóng băng, doanh nghiệp đóng băng, nền kinh tế... cũng đóng băng.
Ngân sách bội thu nhưng xã hội thiếu cân bằng
Trong nửa đầu năm 2025, kể từ khi “bảng giá đất theo giá thị trường” được áp dụng, thu ngân sách từ đất đạt 198.300 tỷ đồng, tăng 105% so với cùng kỳ 2024.
Ở Nghệ An, có trường hợp người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất cho mảnh đất trị giá 3 tỷ đồng nhưng phải nộp thuế tới 4,5 tỷ đồng – là nghịch lý khó tin nhưng có thật. Ngay tại TP.HCM, nhiều khu vực như Hóc Môn ghi nhận bảng giá đất tăng gấp 38 lần, khiến không ít hộ dân không thể nộp nổi tiền thuế để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở.
Việc tăng thu từ đất đai tạo ra "bội thu" ngân sách. Nhưng nếu đất đai chỉ là công cụ để nuôi ngân sách – thay vì trở thành đầu vào của đầu tư – sản xuất – sinh kế – thì lợi ích kinh tế đó là ngắn hạn, thiếu bền vững và gây tổn thương lâu dài.
Giá đất cần tiếp cận từ công lý
Giá đất lý tưởng là giá hài hòa các lợi ích: không để Nhà nước thất thu thuế, không làm doanh nghiệp mất khả năng sinh lời, không để người dân mất cơ hội có nhà và không gây rối loạn cung cầu.
Điều đó chỉ có thể đạt được khi chính sách tài chính đất đai hợp lý, minh bạch, ổn định.
Thay vì thu truy thu kiểu truy thu, nên đánh thuế lũy tiến vào sở hữu đất đai – ai sở hữu nhiều thì nộp nhiều; đánh vào tích trữ, đầu cơ; không đánh vào nhu cầu ở thực.
Doanh nghiệp thì đề nghị thẳng: bỏ quy định truy thu 5,4% trong lần sửa đổi sắp tới của Nghị định 103. Một động thái chính sách tưởng như nhỏ, nhưng có thể giải phóng hàng trăm dự án, khơi thông hàng tỷ USD và cứu sống hàng loạt doanh nghiệp đang “chết lâm sàng”.
Luật mới không thể chỉ là bản vá
Sửa Luật Đất đai không thể dừng ở vài điều chỉnh kỹ thuật. Đây là lúc cần tái thiết toàn diện hệ thống quản trị đất đai, với triết lý cốt lõi:
Đất đai là tài nguyên đặc biệt – không thể để bị đầu cơ, không thể chỉ là nguồn thu – mà phải phục vụ phát triển công bằng, bền vững và vì lợi ích chung của toàn dân.
Phải phân biệt rõ giữa dự án công, tư hay hợp tác công – tư để có cơ chế thu hồi hợp lý. Việc bồi thường cần sát giá thị trường, thông qua thỏa thuận dân sự hoặc định giá đa chiều. Tái định cư không chỉ là nhà – mà là sinh kế, là khả năng sống bền vững.
Nếu không, hệ thống luật pháp sẽ mãi tụt lại xa sau thực tiễn. Còn đất đai – thay vì là động lực phát triển – sẽ trở thành điểm nghẽn lớn nhất của nền kinh tế. Và người trẻ, người nghèo, người sản xuất chân chính – sẽ mãi bị gạt ra ngoài giấc mơ tiếp cận đất đai chính đáng.
* Bài viết đã được Vietnamdaily đổi lại title và chapeau.
