Cung nhiều, giá vẫn tăng mạnh

Thấy thị trường chung cư cũ giá liên tục tăng, chị Nguyễn Thị Hường, phường Việt Hưng, Thành phố (TP). Hà Nội quyết định mua chung cư mới mở bán vì dù sao giá cao nhưng dòng tiền giãn và nhận nhà mới. Tìm một vài dự án chung cư mở bán ở quận Long Biên (cũ) đều có giá từ 80 – 100 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án đang chào bán với giá 130 triệu đồng/m2. Các dự án đều được giới thiệu là chung cư cao cấp. Chị quyết định tìm mua dự án chung cư tại huyện Gia Lâm (cũ) cách trung tâm Hà Nội khoảng 15km. Theo chị tìm hiểu, tháng 11 năm 2024 dự án mở bán giá tầm 60 triệu đồng/1m2. Tuy nhiên, mới đây chủ đầu tư tiếp tục bán toà tiếp theo nhưng giá đã tăng từ 5 - 8%.

“Tôi đã không quyết định mua sớm hơn, sang năm nay giá bán tăng lên khoảng 65 - 68 triệu/m2 vì được các bạn sale giới thiệu là bàn giao tiêu chuẩn cao hơn dự án trước”, chị Hường chia sẻ.

Căn hộ chung cư ở một Khu đô thị cách trung tâm Hà Nội 15km liên tục tăng giá. Ảnh: PV

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã chạm ngưỡng 79 triệu đồng/m², tăng 6% so với quý trước và tới 33% so với cùng kỳ năm trước, cao nhất trong vòng ba năm qua. Nhiều dự án mới từ trung tâm đến vùng ven Hà Nội ra mắt nửa đầu năm nay cũng ghi nhận một mức giá mới, dao động 80-170 triệu đồng/m2.

Đánh giá về tình hình thị trường bất động sản quý II/2025, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cung nhà ở trong trong quý II tăng mạnh với hơn 36.000 sản phẩm mới, gấp hơn 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đạt khoảng 64.000 sản phẩm, bằng khoảng 80% cả năm 2024.

Các dự án có mức giá trên 80 triệu đồng/m2 tăng mạnh, chung cư cao cấp và hạng sang chiếm tới 62% tổng nguồn cung, tăng hơn 10.000 sản phẩm so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, tỉ trọng chung cư cao cấp hạng sang tăng tới 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, thị trường chủ yếu mở bán căn hộ chung cư cao cấp và hạng sang, gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) - những nơi có nhu cầu lớn nhất. Trong quý II/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán căn hộ cao cấp. Theo sau là Đà Nẵng, trong khi TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể ở cả giá bán. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án tăng lần lượt là Hà Nội (87,7%), Đà Nẵng (69,8%) và TP.HCM (48,3%).

Chung cư cũ "ăn theo" giá bán chung cư cao cấp

Theo các chuyên gia, việc các dự án mới, đặc biệt các dự án xa trung tâm liên tục thiết lập kỷ lục, là nguyên nhân trực tiếp thúc đẩy giá chunhg cư cũ tăng theo, nhất là các khu chung cư trong khu vực trung tâm. Hiện mức giá chung cư cũ khu vực trung tâm có giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2 trở nên khan hiếm, thay vào đó, phần lớn đều vượt 60 triệu đồng 1m2.

Theo ông Nguyễn Trọng Thìn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Home Plus: Thị trường chung cư thứ cấp liên tục tăng giá có nhiều nguyên nhân. Sau quý I và II/2025 thị trường chung cư thứ cấp đi ngang, sang quý III thị trường chung cư tiếp tục tăng giá bởi tâm lý “Fomo” của nhà đầu tư. Đặc biệt, việc các dự án mới mở bán có giá cao cũng tác động mạnh lên thị trường chung cư cũ.

“Nửa đầu năm, hàng loạt dự án chung cư từ nội thành đến ngoại thành Hà Nội đồng loạt ra mắt thị trường, giá dao động 100 - 170 triệu đồng/m2, đây là nguyên nhân chính dẫn đến giá chung cư cũ tiếp tục tăng. Tuy nhiên, giá chung cư cũ tăng cao chỉ ở một vài khu đô thị có tiện ích tốt”, ông Nguyễn Trọng Thìn cho biết.

Giá chung cư cũ khu vực nội thành ở mức 80 - 100 triệu đồng/m2. Ảnh: PV

Đánh giá về diễn biến thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, đợt tăng giá lần này mới diễn ra, chưa thể khẳng định là dấu hiệu của một chu kỳ tăng giá mới. Chuyên gia nhìn nhận, diễn biễn tiếp theo của thị trường sẽ phụ thuộc lớn vào tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư vào các kênh đầu tư khác, đặc biệt là đất nền.

"Nếu niềm tin của nhà đầu tư trở lại thì dòng tiền có thể sẽ lại chảy về các kênh đầu tư khác, qua đó giảm nhiệt cho chung cư. Ngược lại, nếu đất nền chưa tạo sóng, người mua sẽ tiếp tục xem căn hộ là nơi trú ẩn vốn an toàn hơn cả", ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lực cầu với bất động sản nhà ở tiếp tục tăng lên cùng sự phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa trong đó bao gồm cả nhu cầu ở thực và nhà đầu tư khiến giá bán cao. Tất cả yếu tố đầu vào của doanh nghiệp xây dựng dự án như: chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng... ngày càng đội lên.

“Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để sở hữu một vị trí đẹp, đặc biệt tại trung tâm, doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền lớn. Khi giá đất đã cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Với những vị trí đẹp, đơn vị phát triển dự án cũng sẽ phải làm ra các sản phẩm xứng tầm với vị trí đó, như vậy không có giá rẻ”, TS. Nguyễn Văn Đính đánh giá.

* Tiêu đề đã được Vietnamdaily thay đổi