Tại các vùng ven Hà Nội như Ba Vì, Sóc Sơn, Lương Sơn (Hòa Bình), từng là “điểm nóng” đầu tư homestay, nay nhan nhản tin rao bán. Từ những căn villa vài tỷ cho đến khu đất rộng hàng nghìn mét vuông trị giá vài chục tỷ đồng đều được rao cắt lỗ.

Trào lưu bùng nổ, “vỡ trận” sau vài năm

Không ít trường hợp chủ nhà hạ giá 30–40% nhưng vẫn khó tìm người mua. Câu chuyện của anh Nguyễn Đăng Dũng (Hà Nội) là minh chứng. Bỏ gần 13 tỷ đồng đầu tư vào khu homestay Sóc Sơn, kỳ vọng vừa có thu nhập, vừa tận dụng quỹ đất gia đình, nhưng sau hai năm, mô hình kinh doanh rơi vào thua lỗ.

Theo anh Dũng, khách thuê chỉ tập trung vào mùa hè, còn lại phần lớn bỏ trống, thu không đủ bù chi phí vận hành và trả lãi ngân hàng. Từ cuối năm 2024 đến nay, anh liên tục rao bán, chi “tiền tấn” cho môi giới, cùng hạ giá liên tục nhưng đến nay vẫn chưa có khách mua.

“Trước đây homestay được xem như trào lưu đầu tư mới, ai cũng nghĩ chỉ cần có đất, xây nhà là sinh lời. Nhưng thực tế khi vận hành mới thấy vô vàn khó khăn, từ marketing, chăm sóc khách hàng đến duy trì dịch vụ... mọi thứ đều là bài toán nan giải”, anh Dũng nói.

Homestay đã qua thời hoàng kim, nhưng trong nguy vẫn có cơ nếu nhà đầu tư rót tiền đúng chỗ.

Theo các môi giới, homestay quy mô nhỏ 2–3 tỷ đồng còn có thanh khoản, nhưng những mô hình trên 10 tỷ đồng hầu như “đóng băng”. Lý do chủ đạo đến từ việc vốn bỏ ra lớn, thời gian thu hồi chậm, trong khi thị trường du lịch hậu Covid-19 chưa phục hồi như kỳ vọng.

Trong khi đó, giới chuyên gia cho rằng, nguyên nhân chính khiến homestay, farmstay “vỡ trận” là sự đầu tư theo phong trào. Nhiều nhà đầu tư cá nhân, tay ngang lao vào lĩnh vực này khi thị trường nóng, nhưng thiếu kiến thức về quản trị, dòng tiền, dịch vụ.

TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định: “Trước Covid-19, đầu tư homestay còn có cơ hội. Nhưng sau dịch, chi phí vận hành tăng, nhu cầu du lịch ngắn ngày giảm, cộng thêm áp lực lãi suất đã khiến nhiều dự án rơi vào bế tắc”.

Chưa kể, sai lầm nằm ở chỗ nhiều nhà đầu tư coi homestay chỉ như việc “mua đất, xây nhà cho thuê”, bỏ qua yếu tố nghiên cứu thị trường, trải nghiệm du lịch và dịch vụ khách hàng. Điều này khiến mô hình nhanh chóng bão hòa, dư thừa nguồn cung và mất lợi thế cạnh tranh.

Ở một khía cạnh khác, GS. Đặng Hùng Võ chỉ ra, homestay tại Việt Nam chưa đạt đến tính hệ thống và quy mô. Chủ yếu vẫn mang tính tự phát, manh mún, chưa gắn với quy hoạch du lịch và phát triển cộng đồng.

Trong nguy vẫn có cơ

Dù thực trạng bi đát, nhiều chuyên gia khẳng định homestay, farmstay chưa hẳn “chết”. Thị trường này đang bước vào giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt, buộc những nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp phải rời bỏ, nhường chỗ cho các mô hình bài bản, bền vững hơn.

Một điểm sáng có thể trở thành “liều thuốc bổ” cho phân khúc homestay, farmstay đến từ khung pháp lý mới. Luật Đất đai sửa đổi cùng các nghị định hướng dẫn đã cho phép đất nông nghiệp được sử dụng đa mục đích, trong đó có thương mại, dịch vụ, du lịch.

Những điểm mới về pháp lý mở ra cánh cửa hợp pháp cho phát triển du lịch nông nghiệp, farmstay gắn với canh tác xanh, trải nghiệm làng nghề, bảo tồn dược liệu, nông trại hữu cơ.

Ông Phạm Thanh Tùng, người khởi xướng mô hình farmstay chiến lược tại Việt Nam, nhận định: “Du lịch nông nghiệp hoàn toàn có thể trở thành trụ cột mới, nâng tầm thương hiệu Việt Nam trên bản đồ thế giới, nếu được phát triển đúng cách, dựa trên bản sắc địa phương và sự bền vững sinh thái”.

Ông Tùng cho rằng, farmstay không chỉ là nơi lưu trú, mà còn là sản phẩm trải nghiệm giáo dục, du lịch sức khỏe, gắn kết du khách với thiên nhiên và văn hóa bản địa. Đây chính là hướng đi khác biệt giúp các mô hình du lịch nông nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn, thay vì chạy theo phong trào bê tông hóa đất ruộng, phá vỡ cảnh quan.

Thị trường homestay hiện nay đang trong trạng thái thanh lọc khốc liệt. Ai đầu tư theo phong trào, chạy theo lợi nhuận nhanh, chắc chắn sẽ bị loại. Ngược lại, những nhà đầu tư biết chọn đúng vị trí, khai thác lợi thế địa phương, kết hợp nông nghiệp xanh với trải nghiệm du lịch và quản trị bài bản, vẫn còn cơ hội lớn.

Điều quan trọng, theo giới phân tích, là phải hoạch định chiến lược dài hạn, có kiến thức rõ ràng về farmstay, homestay, glamping hay ecolodge, thay vì đầu tư dàn trải, mơ hồ. Chỉ khi đó, mô hình này mới thực sự mang lại giá trị bền vững cho nhà đầu tư.

Tựu trung lại, từ “giấc mơ vàng” đến “thực trạng bi thảm”, homestay – farmstay ở Việt Nam đang bước vào chu kỳ thanh lọc tất yếu. Nhưng nếu biết khai thác cơ hội từ chính sách pháp lý mới, xu hướng du lịch xanh và phát triển bền vững, phân khúc này vẫn còn tiềm năng trở thành mảnh ghép quan trọng của du lịch Việt Nam trong tương lai.