Cao nhất 700 tỷ đồng

Báo cáo thị trường nhà ở khu vực TPHCM, Đồng Nai, Tây Ninh do DKRA Consulting vừa công bố cho thấy, trong tháng 7, nguồn cung nhà liền thổ sơ cấp tại đây có khoảng 6.020 căn đến từ 87 dự án, tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn duy trì tình trạng khan hiếm khi chỉ chiếm khoảng 3% tổng nguồn cung sơ cấp và giảm khoảng 67% so với cùng kỳ. Sức cầu thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ đạt 480 căn, tương đương khoảng 8% trên tổng cung sơ cấp và giảm khoảng 75% so với tháng trước.

Giao dịch chỉ tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình dưới 6 tỷ đồng/căn (thuộc tỉnh Long An cũ và Bình Dương cũ) và dưới 10 tỷ đồng/căn (thuộc khu vực TPHCM cũ).

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước và vẫn neo cao. Cụ thể, giá biệt thự, nhà phố sơ cấp ở TPHCM trong tháng 7 dao động 2,5 - 700 tỷ đồng/căn, Đồng Nai khoảng 2,4 - 228,5 tỷ đồng/căn, Tây Ninh khoảng 2,7 - 39,4 tỷ đồng/căn.

Còn trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá nhà liền thổ tăng 1 - 2% so với hồi tháng 6. Các dự án mang tính thương mại cao, giao thương kết nối thuận lợi, đã hoàn thiện pháp lý, bàn giao nhà… thu hút nhiều sự quan tâm của khách hàng.

Theo DKRA Consulting, lượng giao dịch phân khúc này trong tháng 7/2025 chỉ tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình dưới 6 tỷ đồng/căn (khu vực Long An, Bình Dương cũ) và dưới 10 tỷ đồng/căn (khu vực TPHCM cũ). Mức giá cao khó tiêu thụ.

Xét về mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước và vẫn neo cao do tác động của các loại chi phí đầu vào. Các chính sách bán hàng tiếp tục được chủ đầu tư áp dụng nhằm tăng thanh khoản và thu hút cư dân về sinh sống như miễn phí quản lý, tặng gói nội thất, kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ gói vay ngân hàng,…

DKRA dự báo trong quý III/2025, nguồn cung mới tại khu vực này sẽ có sự phục hồi tích cực, trong đó sản phẩm phân bổ chủ yếu ở các dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Dự kiến thị trường đạt khoảng 2.000 - 3.000 căn mở bán, tập trung chủ yếu ở các khu vực Long An cũ, Bình Dương cũ.

Sức cầu chung của thị trường sẽ được cải thiện song lượng giao dịch chỉ tập trung cục bộ ở một số địa phương và nhóm sản phẩm có giá trung bình khoảng 10 tỷ đồng/căn. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tình trạng lệch pha cung - cầu, còn mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà tăng trưởng.

Giá bán quá cao

Báo cáo quý II/2025 của Savills cũng chỉ ra, nguồn cung bất động sản liền thổ tại TPHCM vẫn còn gặp nhiều khó khăn, với nguồn cung sơ cấp giảm mạnh. Thiếu nguồn cung đã dẫn đến tình hình hoạt động kém với tỷ lệ hấp thụ nhỏ giọt trong bối cảnh lượng hàng cao cấp tồn kho lớn và khách mua tương đối hạn hẹp.

Theo đơn vị này, nguồn cung tương lai dự kiến sẽ tiếp tục hạn chế, với chỉ khoảng 3.600 căn được mở bán ra thị trường tính đến năm 2027, chủ yếu tập trung tại khu vực ngoại thành được hỗ trợ bởi hạ tầng đang phát triển.

Theo đại diện Savills TPHCM, lý do chính khiến phân khúc nhà liền thổ thanh khoản trầm lắng là do nguồn cung kém đa dạng và giá bán quá cao. Trong quý II, hơn 87% nguồn hàng mở bán là hàng tồn kho, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, với giá trung bình khoảng 330 triệu đồng/m2. Đây phần lớn là các căn diện tích lớn, vị trí không đắc địa nên khó tiếp cận người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Trên thực tế, trong thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã đua nhau bung hàng nhà phố, biệt thự. Cụ thể, Tập đoàn MIK cho biết, quý III/2025 sẽ trở lại thị trường phía Nam với giai đoạn cuối của dự án Imperia Grand Plaza tại xã Hậu Nghĩa, tỉnh Tây Ninh với 160 căn nhà phố, được xây dựng trên diện tích hơn 11 ha. Dự án mở bán lần đầu vào năm 2023, được quảng cáo là đã có sổ và xây dựng xong phần thô, giá bán thấp nhất là 6,7 tỷ đồng/căn.

Tập đoàn Trần Anh Group cũng cho biết, trong quý III/2025, doanh nghiệp sẽ tiếp tục mở bán 100 căn nhà phố tại phân khu thứ 2 của dự án Phúc An City tại xã Đức Hòa, tỉnh Tây Ninh. Dự án đã được hoàn thiện xây dựng, giá bán từ 5,5 tỷ đồng/căn.

Cũng tại Tây Ninh, các chủ đầu tư như Eco Park, Nam Long, Phúc Land, Năm Sao… thông báo mở bán các sản phẩm nhà phố, biệt thự tại các dự án đang triển khai vào quý III. Số lượng sản phẩm mà các doanh nghiệp này đưa ra khoảng 7.000 sản phẩm.

Tại TPHCM, Tập đoàn Khang Điền kết hợp cùng Keppel công bố mở bán sản phẩm nhà phố, biệt thự tại phường Bình Trưng mang tên The Gladia by the Waters. Dự án được xây dựng trên diện tích 11,8 ha với 226 căn, giá bán từ 20 tỷ đồng/căn.

Tập đoàn Vạn Phúc cũng phát đi thông báo mở bán khoảng 100 căn biệt thự, nhà phố tại dự án Van Phuc City (phường Thủ Đức). Dự án có diện tích 198 ha, được phát triển từ năm 2014. Giá bán mà chủ đầu tư đưa ra là 38 tỷ đồng/căn nhà phố và hơn 100 tỷ đồng/căn biệt thự.