GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
Nên có bên thứ 3 xác định niên hạn
Chính phủ vừa yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình trong dự án Luật Nhà ở sửa đổi, đồng thời làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết niên hạn.
Cụ thể, theo Quy chuẩn Việt Nam 03:2022 của Bộ Xây dựng, thời hạn sử dụng công trình được chia thành 4 mức cao nhất là trên 100 năm và thấp nhất là dưới 25 năm tùy theo loại công trình.
Tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng cũng đề xuất thời hạn sử dụng nhà chung cư là thời hạn sử dụng công trình được xác định và nêu trong hồ sơ thiết kế xây dựng, tính từ khi nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng.
Chia sẻ về vấn đề trên trong talkshow “Chung cư hết thời hạn sử dụng, người dân có bị mất nhà?” của VTC News hôm 29/9, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đồng tình quan điểm xác định niên hạn chung cư.
Theo ông, chung cư có mức giá tương đối phù hợp với số đông nên niên hạn thường được tính khoảng 70-100 năm. Nếu được xây dựng tốt, công trình có thể kéo dài tới 120 năm, trong khi yêu cầu tuổi thọ 200 năm sẽ làm chi phí xây dựng tăng đáng kể.
Vấn đề đặt ra tiếp theo là cách xử lý khi chung cư hết niên hạn. Ông Võ cho biết mỗi quốc gia lại có quy định khác nhau. Tại nhiều nước công nghiệp, người dân khi ở trong chung cư phải trích một phần thu nhập hằng tháng vào quỹ xây dựng lại nhà.
Khi công trình hết hạn sử dụng, quỹ này có thể bao gồm cả phần đóng góp của chủ đầu tư và được sử dụng để hỗ trợ người dân thuê chỗ ở trong thời gian khoảng 6 tháng hoặc một năm, phục vụ việc xây dựng lại. Sau đó, người dân trở về nơi ở mới vì đã có khoản tiền tiết kiệm từ thu nhập để chuẩn bị cho việc xây dựng lại nhà.
Tuy nhiên, tại Việt Nam, thu nhập của người dân còn khó đáp ứng chi tiêu hằng ngày nên gần như chưa có dư địa để dành riêng cho việc xây dựng lại nhà. Vì vậy, khi chung cư không còn đủ điều kiện sử dụng, bài toán nguồn vốn để xây dựng lại sẽ trở nên cấp thiết.
Liên quan đến việc xây dựng lại chung cư, ông Võ cũng đề xuất nên để đơn vị giám định độc lập xác định niên hạn.
“Ở các nước công nghiệp, người ta thường thuê những công ty giám định có kinh nghiệm và được thị trường tin cậy để thực hiện việc đánh giá, xác định niên hạn của công trình, Nhà nước không trực tiếp tham gia vào công việc giám định. Cách làm này khá nhẹ nhàng, nếu có sai sót về mặt giám định, công ty chịu trách nhiệm, Nhà nước không chịu trách nhiệm. Tuy nhiên, ở Việt Nam, Nhà nước có thể thành lập một trung tâm giám định thuộc một bộ nào đó, chẳng hạn Bộ Xây dựng để quản trị công”, ông nói.
Niên hạn bị “hao hụt”, chủ đầu tư phải bồi thường
Ông Đặng Hùng Võ cũng cho rằng pháp luật cần làm rõ sự khác nhau giữa niên hạn thiết kế, thời hạn cam kết trong hợp đồng và tuổi thọ thực tế của chung cư để tránh phát sinh tranh chấp.
Trường hợp 1 nếu thời hạn sử dụng thực tế của chung cư, tức thời điểm phải xây dựng lại ngắn hơn niên hạn ghi trong hợp đồng. Khi đó, chủ đầu tư phải đền bù cho cư dân phần thời gian bị rút ngắn, chẳng hạn 5 năm, 7 năm hoặc 10 năm, bởi đây là trách nhiệm của chủ đầu tư khi đã cam kết một thời hạn cụ thể trong hợp đồng.
“Ví dụ, hợp đồng cam kết chung cư có thời hạn 70 năm nhưng đến năm thứ 60 công trình đã không còn đủ điều kiện để ở, chủ đầu tư phải đền bù 10 năm còn lại. Khoản đền bù có thể được tính dựa trên giá thuê một người phải trả để sinh sống tại chung cư trong 10 năm bị rút ngắn”, ông dẫn chứng.
Trường hợp thứ hai, nếu hết thời hạn ghi trong hợp đồng nhưng công trình vẫn còn đủ điều kiện để ở, cư dân phải được tiếp tục sử dụng mà không phải trả thêm tiền. Bởi niên hạn ghi trong hợp đồng là thời hạn ước định giữa các bên, còn thời gian tồn tại thực tế của chung cư mới là thời hạn đích thực mà mọi người hướng tới.
Nếu đến thời điểm ghi trong hợp đồng mà chung cư vẫn chưa xuống cấp, chưa phải xây dựng lại và vẫn bảo đảm an toàn, cư dân được tiếp tục ở cho đến khi có kết luận giám định xác định công trình không còn đủ điều kiện sử dụng và phải xây dựng lại.
Một trường hợp khác là nhiều dự án được phê duyệt nhưng sau đó bị đình trệ, chưa thể khởi công, trong khi người dân đã bỏ tiền mua bất động sản hình thành trong tương lai. Khoảng thời gian này có được tính vào niên hạn sử dụng chung cư hay không và người mua có bị thiệt hay không cũng cần được pháp luật quy định rõ.
Đây là trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ xây dựng chung cư, khiến thời hạn sử dụng thực tế bị rút ngắn so với thời hạn đã cam kết trong hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai. Khi đó, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm đền bù vì không thực hiện đúng cam kết.
“Pháp luật phải quy định rõ vấn đề này, không thể chỉ quy định chung chung về việc xử phạt. Nếu chủ đầu tư chậm tiến độ, ngoài việc bị phạt theo quy định, phải có trách nhiệm đền bù cho những người đã mua bất động sản hình thành trong tương lai nếu sự chậm trễ làm ảnh hưởng đến thời hạn sử dụng mà họ được cam kết”, ông nhấn mạnh.
