Nghị quyết số 198/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 17/5, trong đó nhấn mạnh yêu cầu "cắt giảm tối thiểu 30% thủ tục hành chính, giấy tờ công dân, chế độ báo cáo không cần thiết, không hợp lý".

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam trao đổi với PV Tri thức và Cuộc sống cho rằng, đây là động thái mạnh mẽ của Quốc hội nhằm khắc phục tình trạng hành chính cồng kềnh, cải thiện môi trường đầu tư – kinh doanh và nâng cao hiệu quả phục vụ nhân dân.

Cắt bỏ tối thiểu 30% thủ tục và thời gian

Theo Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Nghị quyết không chỉ mang tính định hướng, mà còn được xem là bước chuẩn bị cho việc luật hóa các nguyên tắc cải cách thủ tục hành chính trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Các cơ quan hành chính nhà nước, đặc biệt ở cấp địa phương, phải có trách nhiệm thực hiện đồng bộ, công khai minh bạch, đi vào thực chất chứ không dừng ở hình thức.

Đáng chú ý trong số các lĩnh vực hành chính, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là một ví dụ tiêu biểu cho sự phức tạp, gây phiền hà và phát sinh chi phí không chính thức cho người dân. Đây chính là “khâu tắc” cần được ưu tiên cải cách triệt để, minh bạch và ứng dụng công nghệ số.

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng cho biết, theo quy trình cấp sổ đỏ chính quyền 3 cấp, để làm một bộ hồ sơ cấp sổ đỏ, người dân thường phải trải qua từ 6–7 bước, kéo dài 30–60 ngày làm việc (hoặc có thể dài hơn).

Phân tích các bước theo quy trình cấp sổ đỏ chính quyền 3 cấp, Tiến sĩ Lượng cho biết, bước 1 là khâu chuẩn bị hồ sơ gồm các thủ tục: Đơn đăng ký cấp sổ gửi cấp huyện; Giấy tờ đất (mua bán, thừa kế…), cần được công chứng; CCCD, đăng ký kết hôn/xác nhận độc thân, cần được công chứng; bản vẽ đo đạc hiện trạng, khâu này rất tốn kém và mất thời gian.

Tại khâu này có một số vấn đề như giấy tờ công dân bị yêu cầu nhiều lần, lặp lại ở nhiều khâu. Nhiều địa phương vẫn yêu cầu bản sao công chứng hoặc xác nhận từ cơ sở địa phương, gây phát sinh chi phí và thời gian cho người dân, đặc biệt là khâu đo vẽ khảo sát thực trạng phải qua công ty chuyên môn thân hữu…

Bước 2, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cũng có một số vấn đề còn tồn tại như VPĐKDĐ Huyện là cơ quan kiểm tra tính hợp lệ, rồi lại chuyển xuống cấp xã để xác minh hiện trạng sử dụng đất. Việc này lại được đá bóng về xã và lại phụ thuộc nhiều vào cán bộ địa chính xã, đôi khi gây nên tình trạng "chờ mãi không khảo sát",

Bước 3, xác minh thực địa và niêm yết công khai gồm các thủ tục như: cán bộ địa chính xã, cùng công ty đo vẽ xuống hiện trường đo đạc. Niêm yết thông tin tại trụ sở xã 15 ngày theo quy định để lấy ý kiến nhân dân.

Vấn đề ở bước này là thiếu minh bạch, dễ phát sinh chi phí “bôi trơn”. Thời gian niêm yết kéo dài khiến tổng thời gian xử lý hồ sơ bị đẩy lên quá mức. Đơn vị cấp thì ngồi trên không hiểu gì về thực trạng, còn dưới Xã thì nắm rõ thực trạng thì lại không có quyền cấp, nhưng quyền xác nhận, quyền lực ngầm rất lớnm cán bộ địa chính xã là rất quan trọng “Vua con” là một vị trí thường có nhiều tai tiếng.

Bước 4: Chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế gồm: Xác định nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí…); gửi thông báo cho người dân nộp tiền. Nếu sai sót xảy ra, hồ sơ phải quay về khâu trước để điều chỉnh. Bước này có vấn đề ở chỗ khi tính thuế, tuy nhiên chưa có dữ liệu giá tiệm cận với thị trường, thành ra mỗi nơi, mỗi người lại được áp giá mỗi kiểu…

Bước 5-6, nộp tiền hoàn thiện hồ sơ và cấp sổ đỏ. Theo quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên, thực tế tại nhiều địa phương kéo dài hơn do chồng chéo trong xử lý giữa các cơ quan chuyên môn, đặc biệt là khi hồ sơ bị yêu cầu bổ sung nhiều lần.

Các thủ tục thực hiện là nộp biên lai, chờ cơ quan cấp sổ, ký duyệt và nhận kết quả tại bộ phận một cửa hoặc UBND cấp huyện. Vấn đề ở chỗ các cơ quan không được liên thông với nhau, người dân phải đi lại nhiều nơi, chờ nhiều ngày, để bổ sung hồ sơ cứng.

Đề cấp đến việc sau cải cách áp dụng cho chính quyền 2 cấp, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng cho biết, dựa trên cầu của Nghị quyết 198, mô hình đề xuất đã được cắt bỏ tối thiểu 30% thủ tục và thời gian.

Cụ thể, quy trình cấp sổ đỏ chính quyền 2 cấp gồm: Bước 1, nộp hồ sơ tinh giản, tích hợp gồm các thủ tục: Trên Cổng Dịch vụ công quốc gia hoặc nộp trực tiếp tại UBND cấp xã. Chỉ cần CCCD hoặc VNeID và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Các giấy tờ còn lại được hệ thống truy xuất từ cơ sở dữ liệu quốc gia (VNeID). Có thể thấy không còn yêu cầu sao y, bản giấy, xác nhận tình trạng hôn nhân nếu hệ thống đã có (VNeID).

Bước 2, liên thông xác minh hiện trạng. Tại bước này, nếu đã có bản đồ địa chính đã được số hóa, cấp đổi, chuyển nhượng sang tên, không có tranh chấp → thì nên bỏ đo đạc. Nếu chưa, cấp mới → thì nên đo bằng công nghệ GNSS hoặc bản đồ số, hạn chế đo thủ công tốn kém chi phí và thời gian. Từ đó sẽ bỏ bước niêm yết nếu có xác nhận đất không tranh chấp, sử dụng ổn định.

Bước 3, Tự động tính thuế & thanh toán online gồm: Hệ thống dịch vụ công kết nối Tổng cục Thuế, trả kết quả nghĩa vụ tài chính trong vòng 1 ngày. Dựa vào cơ sở dữ liệu lịch sử của giá, có thể áp định giá tự động (AI) để có giá tiệm cận thị trường phục vụ cho việc áp thuế chính xác nhất. Người dân thanh toán trực tuyến, không cần đến kho bạc hay ngân hàng. Bước này cắt giảm ở chỗ không phải nộp tay thông báo thuế, nộp tiền mặt, đứng xếp hàng cả buổi đi lại, tránh sai lệch – thất lạc.

Bước 4, Cấp sổ và ký số gồm: Làm sổ và cấp sổ ngay tại UBND cấp Xã, có thể ký bằng chữ ký số, gửi trả kết quả qua bưu điện hoặc điện tử. Cắt giảm thủ tục không còn phải lên huyện để nhận kết quả trực tiếp hoặc ký tay tại cấp xã.

Có thể cấp sổ đỏ cho người dân trong vòng 1 giờ

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng cho biết, để thực sự tinh gọn và hiện đại hóa quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong dài hạn, Việt Nam cần xây dựng một nền tảng dữ liệu toàn diện, liên thông và có tính lịch sử.

Chuyên gia bất động sản phân tích, cụ thể cần có ngân hàng Dữ liệu lịch sử đất đai – bất động sản: cần bao gồm đầy đủ thông tin pháp lý, biến động sử dụng, giao dịch qua các thời kỳ, được mã hóa theo chuẩn dữ liệu mở để dễ dàng tra cứu và phân tích. Nghĩa là tất cả các đất đai BĐS để có mã số riêng để quản lý, kể cả đất chưa sử dụng.

Thông tin vật lý – cơ lý của thửa đất: như độ dốc, chất đất, nguy cơ sạt lở, khả năng thoát nước… giúp các cơ quan chuyên môn ra quyết định nhanh hơn.

Dữ liệu giá đất theo thời gian thực: ghi nhận giá thị trường, giá kê khai, giá thẩm định, định giá tự động (AI)… theo khu vực, cập nhật liên tục, là nền tảng cho định giá tài sản và xác định nghĩa vụ tài chính minh bạch.

Thông tin nhân khẩu học VNeID liên kết với thửa đất: giúp xác định chủ sử dụng thực tế, tình trạng hôn nhân – thừa kế – đồng sở hữu…

Ứng dụng phần mềm, app tra cứu đất đai, quản lý tài sản cá nhân: hướng tới việc người dân có thể quản lý, cập nhật, và thực hiện các thủ tục liên quan đến nhà – đất thông qua điện thoại thông minh.

Công nghệ bản đồ số, GIS, GNSS định vị và quy hoạch đô thị: tích hợp bản đồ hiện trạng, bản đồ quy hoạch và bản đồ pháp lý vào một nền tảng đồng bộ, có thể tra cứu trực tuyến.

Trí tuệ nhân tạo (AI) trong đồ họa hóa và mô phỏng: cho phép tái hiện hình ảnh ngôi nhà trên nền đất, đo đạc và quản lý số hóa trực quan phục vụ cả người dân lẫn cơ quan quản lý.

Từ đó, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng cho rằng, khi dữ liệu đầy đủ 4 yếu tố về thông tin về: nhà – đất – người – giá tất cả sẽ được tích hợp đầy đủ, mã hóa, công khai và liên thông giữa các cơ quan, thủ tục hành chính không những được tinh gọn mà còn trở nên tiên tiến, chủ động và minh bạch hơn bao giờ hết.

“Nếu làm được như vậy chúng ta có thể cấp sổ đỏ cho người dân trong vòng 1 giờ”, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng nêu đề xuất.

“Việc cải cách này cũng giúp giảm tải khối lượng công việc thủ công cho cán bộ cấp xã, trong đó chỉ rõ rằng thời gian xử lý thực tế thường bị kéo dài không do quy định pháp luật mà bởi sự thiếu liên thông giữa các đơn vị hành chính, thiếu cơ chế giám sát thời gian xử lý và trách nhiệm cán bộ tiếp nhận.

Việc chuẩn hóa lại quy trình, tích hợp dữ liệu điện tử, công nghẹ thông minh đồng thời áp dụng xử lý hồ sơ trên Cổng dịch vụ công quốc gia là cách tiếp cận căn cơ để rút ngắn thời gian cấp sổ đỏ theo đúng quy định, đồng thời phù hợp với định hướng của Nghị quyết 198/QH15”, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng nêu ý kiến.