Thiếu “đất sạch”

Mặc dù nhà ở xã hội (NƠXH) là phân khúc được kỳ vọng giải quyết bài toán an cư cho đông đảo người dân, song thực tế triển khai đang đối mặt với vô vàn thách thức, đặc biệt là ở tiếp cận quỹ đất và thủ tục hành chính. Theo bà Nguyễn Hoa Hồng Nhung, Phó tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư xây dựng NHS, nhiều địa phương thiếu quỹ đất cho NƠXH, hoặc đất nằm xa trung tâm, thiếu hạ tầng. Gánh nặng thủ tục hành chính như giao đất, phê duyệt quy hoạch, giải phóng mặt bằng kéo dài, gây khó khăn nghiêm trọng cho việc triển khai dự án. Thậm chí, một số chính quyền địa phương vẫn chưa thực sự tích cực hỗ trợ phát triển NƠXH.

Đồng quan điểm, ông Lê Quang Huy từ Công ty CP BIC Việt Nam nhấn mạnh, vấn đề khó khăn nhất là tiếp cận quỹ đất sạch, đặc biệt là những vướng mắc phát sinh từ cấp cơ sở. Chính sách bồi thường, hỗ trợ người dân khi thu hồi đất chưa phù hợp là rào cản lớn, khiến việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài.

Việc không hoàn thành chỉ tiêu NƠXH đang là một vấn đề nan giải. Theo Quyết định 444/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, mục tiêu năm 2025 là hoàn thành 100.000 căn hộ, nhưng hiện tại các địa phương mới báo cáo khả năng đạt khoảng 71.200 căn, tương đương 71%. Gần đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã dẫn đầu đoàn công tác kiểm tra và đốc thúc tại 20 địa phương trọng điểm. Dù chiếm hơn 60.000 căn trong tổng chỉ tiêu toàn quốc, tức hơn 60%, nhưng các địa phương này cũng chỉ dự kiến hoàn thành được 52.200 căn trong năm nay, đạt khoảng 87% so với kế hoạch.

Lý giải về sự chậm trễ này, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, mặc dù Luật Nhà ở 2023 mới có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 được kỳ vọng sẽ “cởi trói” cho thị trường, nhưng thực tế việc triển khai các thủ tục hành chính vẫn cần thời gian.

“Dù nhiều địa phương công bố hàng nghìn địa điểm với tổng diện tích lớn để thu hút đầu tư, nhưng thực tế, nhiều khu đất quy hoạch nằm ở vị trí xa trung tâm, thiếu kết nối giao thông và hạ tầng đồng bộ, khiến các chủ đầu tư không mặn mà. Thậm chí, những lô đất có vị trí đắc địa lại vướng mắc dai dẳng ở khâu giải phóng mặt bằng do nguồn tiền bố trí nhỏ giọt. Rõ ràng, việc có đất thôi chưa đủ, mà phải là đất sạch, có tiềm năng phát triển và đồng bộ về hạ tầng mới thực sự tạo cú hích cho thị trường bất động sản”, ông Hưng chia sẻ.

Nhà ở xã hội “khát” đất sạch

Chờ đợi đột phá từ chính sách

Bà Nguyễn Hoa Hồng Nhung cho rằng, cần tăng cường hợp tác giữa chính quyền và doanh nghiệp, bố trí quỹ đất có vị trí thuận lợi và hạ tầng đầy đủ để phát triển NƠXH. Doanh nghiệp có nguồn lực, kinh nghiệm, còn chính quyền cần đóng vai trò dẫn dắt, đặc biệt là trong việc bố trí quỹ đất thuận lợi và hạ tầng đồng bộ. Khi có quỹ đất tốt, quy hoạch bài bản, sức hấp dẫn của NƠXH sẽ tăng lên, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn.

Bên cạnh đó, việc ứng dụng công nghệ vào quy trình xét duyệt hồ sơ cũng là rất cấp thiết. Quy trình thủ công hiện nay tiềm ẩn nhiều rủi ro tiêu cực và thiếu minh bạch. Việc số hóa sẽ đảm bảo công bằng cho người dân và hiện đại hóa nền hành chính.

Để giải quyết bài toán giá thành, ông Nguyễn Tuấn Anh - Phó tổng giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu thiết kế NƠXH chung toàn quốc, giúp rút ngắn đáng kể giai đoạn và chi phí thiết kế. “Sau khi các nhà đầu tư bất động sản hoàn thành dự án chung cư thì thiết kế đó có thể được đưa vào cơ sở dữ liệu chung của toàn quốc để các đơn vị sau cần thì có thể sử dụng luôn, chỉ thay đổi về mặt kết cấu nền đất. Như vậy rút ngắn được giai đoạn thiết kế và chi phí thiết kế cũng giảm nhiều. Công tác thẩm định nên rút gọn thay vì hiện nay, Sở Xây dựng ở các địa phương đang thực hiện 2 bước thẩm định là thiết kế cơ sở và thiết kế hoàn thành thi công”, ông Nguyễn Tuấn Anh cho biết.

Đại tá Phạm Doãn Tiến, Giám đốc Ban Quản lý các dự án đầu tư, Tổng Công ty 319 Bộ Quốc phòng cho biết, cộng đồng doanh nghiệp rất phấn khởi khi Quốc hội thông qua Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để thúc đẩy phát triển NƠXH. Đặc biệt, quy định giao chủ đầu tư NƠXH không qua đấu thầu là bước tiến vượt bậc, giúp rút ngắn quy trình và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, vẫn còn một số địa phương chưa có sự chuẩn bị đầy đủ về hạ tầng cho quỹ đất NƠXH, ảnh hưởng đến sức hấp dẫn của dự án. Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ hơn nữa giữa các cấp chính quyền và doanh nghiệp để tháo gỡ vướng mắc.

“Nhìn chung, với việc thành lập quỹ nhà ở quốc gia phi lợi nhuận, cho phép chỉ định nhà đầu tư, rút gọn quy trình quy hoạch và thủ tục đầu tư, cùng với quyền tự xác định giá bán và mở rộng đối tượng mua NƠXH, khung pháp lý cho NƠXH đã cơ bản hoàn chỉnh. Vấn đề cốt lõi hiện nay là việc thực thi. Các địa phương cần vào cuộc mạnh mẽ để tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân”, ông Sinh chia sẻ.