Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch G6 Group
Chính phủ mới đây yêu cầu Bộ Xây dựng làm rõ thời hạn sử dụng chung cư và quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết niên hạn trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Theo theo Quy chuẩn Việt Nam 03:2022 của Bộ Xây dựng, tuổi thọ công trình được chia thành 4 mức, từ dưới 25 năm đến trên 100 năm. Dự thảo luật đề xuất xác định thời hạn sử dụng chung cư theo hồ sơ thiết kế xây dựng, tính từ thời điểm công trình được đưa vào khai thác, sử dụng.
Tại talkshow Niên hạn chung cư: Hết hạn, quyền lợi ra sao? trên VTV24, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch G6 Group cho biết tâm lý lâu nay của người dân là khi chung cư bị phá dỡ, di dời thì phải được đền bù, với hệ số từ một đến hai lần. Vì vậy, nhiều người mặc nhiên cho rằng mọi loại chung cư đều được áp dụng cơ chế này.
Tuy nhiên, bất kỳ công trình nào cũng có thời hạn sử dụng. Không phải cứ hết niên hạn mới tiến hành kiểm định. Việc kiểm định có thể diễn ra ở hai thời điểm: khi công trình hết niên hạn sử dụng hoặc khi phát hiện chất lượng công trình có vấn đề.
Do đó, thời gian sử dụng thực tế có thể ngắn hơn hoặc dài hơn niên hạn ghi trong hồ sơ thiết kế. Nếu đến thời điểm hết niên hạn, kết quả kiểm định cho thấy công trình vẫn bảo đảm chất lượng và đủ điều kiện sử dụng, người dân có thể tiếp tục ở. Thời gian sử dụng tiếp theo sẽ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.
Ngược lại, nếu chưa hết niên hạn nhưng do các nguyên nhân khách quan hoặc chủ quan khiến công trình có nguy cơ không bảo đảm an toàn, người dân vẫn phải chấp nhận việc di dời và phá dỡ.
Liên quan đến phương án cải tạo và nghĩa vụ tài chính của người dân khi chung cư cũ phá dỡ, ông Quê cho biết, trước năm 1994, phần lớn chung cư được xây dựng thấp tầng, khoảng 2-5 tầng. Hiện nay, khi cải tạo, các tòa nhà có thể được xây cao từ 9 tầng trở lên.
Tại Hà Nội, phương án cải tạo có thể bao gồm cả không gian thương mại, dịch vụ và căn hộ để ở. Vì vậy, người dân không những không phải đóng tiền mà còn có thể được đền bù theo hệ số K từ 1 đến 2 lần.
Đối với chung cư xây dựng sau năm 1994, theo ông Quê, có thể xảy ra hai trường hợp.
Thứ nhất, nếu việc xây dựng lại không làm thay đổi kết cấu công trình, không tạo thêm diện tích thương mại để kinh doanh. Vị chuyên gia cho rằng lúc này người dân phải chịu trách nhiệm đóng góp 100% chi phí xây dựng.
Thứ hai, nếu dự án phát sinh thêm diện tích sàn thương mại để bán, theo vị này, người dân chỉ phải đóng góp phần chi phí còn lại sau khi trừ đi giá trị thặng dư từ diện tích tăng thêm. Lý do là người dân đã mua căn hộ gắn với quyền lợi đối với khu đất đó. Khi chung cư được xây dựng lại, quyền lợi của họ cần được tính đến tương xứng.
“Pháp luật phải quy định rõ vấn đề này, tránh tình trạng người dân bỏ tiền mua tài sản có giá trị 2, sau khi xây dựng lại, chủ đầu tư bán được giá trị 5 nhưng người dân vẫn chỉ nhận được giá trị 2. Chủ đầu tư là nhà đầu tư và có quyền hưởng giá trị thặng dư khi diện tích thương mại tăng lên. Tuy nhiên, theo tôi, quy định pháp luật cần làm rõ hơn cách phân bổ giá trị này để bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu”, ông nhấn mạnh.
Trong bối cảnh, niên hạn sử dụng chung cư có thể trở thành thông tin được người mua quan tâm hơn khi lựa chọn căn hộ, bên cạnh giá bán, vị trí, diện tích, pháp lý và tiện ích, người mua cần biết tòa nhà được thiết kế sử dụng trong bao lâu, đã hoạt động bao nhiêu năm và đang ở giai đoạn nào trong vòng đời công trình. Tuy nhiên, để niên hạn thực sự trở thành tiêu chí tham khảo khi mua nhà, trước hết, thông tin phải dễ tìm và dễ kiểm tra.
Theo ông Quê, Sở Xây dựng cần có phần mềm công khai thời hạn sử dụng của từng dự án chung cư, bao gồm cả những dự án đã xây dựng từ nhiều năm trước và các dự án mới. Việc tiếp cận hồ sơ thiết kế kỹ thuật của chủ đầu tư hiện không đơn giản. Trong một số trường hợp, chủ đầu tư có thể không cung cấp thông tin hoặc kê khai không chính xác. Nếu có hệ thống điện tử để cơ quan nhà nước công khai thông tin, người dân sẽ dễ dàng tiếp cận hơn.
Bên cạnh đó, người mua cũng cần tìm hiểu lịch sử xây dựng của chung cư, chẳng hạn chủ đầu tư là ai, quá trình xây dựng có bị chậm tiến độ hay không, việc thi công móng có bị gián đoạn hay không. Theo tôi, người mua cần chủ động tìm hiểu thông tin để bảo vệ quyền lợi của mình.
