Tại họp báo công bố Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản quý III/2026 của Savills Việt Nam chiều 15/10, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho biết nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì nền tảng bền vững, được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa, thu nhập tăng và hạ tầng ngày càng cải thiện. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận nhà ở đang là bài toán lớn khi tốc độ tăng giá căn hộ vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.
Theo bà Hằng, trong 5 năm qua, thu nhập bình quân của người dân Hà Nội tăng khoảng 9% mỗi năm, trong khi giá bán sơ cấp căn hộ tăng bình quân 25% mỗi năm. Diễn biến này cho thấy khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng nới rộng, khiến người mua phải dành nguồn lực tài chính lớn hơn để sở hữu một căn hộ.
Không chỉ mặt bằng giá cao, cơ cấu nguồn cung cũng là yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở. Trong khi nhu cầu của người dân vẫn hiện hữu, nguồn cung căn hộ vừa túi tiền ngày càng hạn chế, còn phần lớn nguồn cung mới tập trung ở những phân khúc có mức giá cao hơn.
Giao dịch căn hộ Hà Nội giảm gần một nửa so với cùng kỳ
Báo cáo của Savills cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội trong quý III/2026 ghi nhận sự suy giảm cả về nguồn cung mới lẫn lượng giao dịch.
Nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc hạng B, giảm 42% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, số lượng căn hộ bán được giảm 26% theo quý và 48% theo năm. Phân khúc hạng B chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch trong kỳ.
Về giá bán, giá chào bán sơ cấp trung bình 107 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn tăng theo năm. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình tiếp tục giảm trong quý thứ 3 liên tiếp, dù vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý, chênh lệch giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp ở phân khúc hạng A lên tới 28%, trong khi phân khúc hạng B là 17%.
Sự chênh lệch này cho thấy mặt bằng giá giữa các sản phẩm mở bán mới và căn hộ giao dịch lại đang có khoảng cách đáng kể. Trong bối cảnh giá nhà neo cao so với thu nhập, người mua có thêm lý do để cân nhắc kỹ mức giá, chất lượng sản phẩm và khả năng tài chính trước khi quyết định xuống tiền.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội
Nguồn cung căn hộ bình dân giảm 27% mỗi năm kể từ 2022
Bài toán khả năng chi trả càng trở nên rõ nét khi nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội liên tục thu hẹp.
Theo Savills, kể từ năm 2022, nguồn cung sơ cấp căn hộ hạng C đã giảm bình quân 27% mỗi năm. Trong cơ cấu nguồn cung tương lai, phân khúc này dự kiến chỉ chiếm khoảng 12%.
Trong khi đó, mức tăng giá căn hộ vượt xa tốc độ tăng thu nhập khiến việc tìm kiếm một sản phẩm phù hợp với ngân sách trở thành thách thức đối với nhiều người mua nhà. Khi nguồn cung vừa túi tiền hạn chế, người có nhu cầu ở thực phải cân nhắc giữa khả năng tài chính, vị trí và chất lượng nhà ở.
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, dù còn thách thức về khả năng chi trả, nhu cầu nhà ở thực vẫn bền vững nhờ quá trình đô thị hóa, thu nhập tăng và hạ tầng được cải thiện.
Đặc biệt, các dự án hạ tầng trọng điểm tại Hà Nội có thể tạo ra nhu cầu bất động sản mới, đồng thời mở rộng không gian phát triển đô thị ra khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận. Đây là cơ hội để phát triển thêm nguồn cung nhà ở tại những khu vực có mức giá phù hợp hơn.
Tuy nhiên, để giải quyết bài toán nhà ở vừa túi tiền, việc gia tăng nguồn cung không chỉ nằm ở số lượng dự án mà còn cần hướng tới cơ cấu sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu và khả năng tài chính của người dân.
