Đó là chia sẻ của ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam tại hội thảo "Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?".
Theo ông Toản, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự suy giảm mạnh về giao dịch. Tình trạng này không chỉ diễn ra tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM mà còn lan rộng ra các tỉnh, thành lân cận.
"Với doanh nghiệp, từ đầu năm đến bây giờ lượng giao dịch sụt giảm 90%, gần như là đóng băng trên thị trường", ông Toản nói.
Theo vị này, hiện giao dịch chủ yếu tập trung ở hai phân khúc là nhà ở xã hội và thị trường thứ cấp tại những dự án đã hoàn thiện, có cộng đồng cư dân ổn định. Một số dự án thứ cấp ghi nhận giao dịch khá sôi động nhờ giá bán giảm mạnh.
Ông Toản viện dẫn một dự án tại trung tâm TP. Hải Phòng (quận Hồng Bàng cũ) có giá đất rất rẻ, chỉ khoảng 20 triệu/m2, nhưng từ đầu năm đến nay gần như không bán được sản phẩm nào. Để tồn tại, các doanh nghiệp tung ra đủ chiêu trò từ chiết khấu, giảm giá dưới mác "tri ân khách hàng", hay ân hạn lãi suất từ 6 đến 12 tháng. Tuy nhiên, các biện pháp này thất bại, chỉ tạo ra một lượng nhỏ giao dịch rồi thị trường lại tiếp tục đóng băng.
"Khách hàng hiện tại không dũng cảm đi mua nhà, trừ khi giá rẻ đến mức giật mình", ông Toản nhận định.
Doanh nghiệp phải bán tài sản, chấp nhận cắt lỗ để duy trì dòng tiền
Theo CEO EZ Property, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải tìm mọi cách để duy trì hoạt động trong bối cảnh huy động vốn từ khách hàng khó khăn, còn khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng hạn chế.
"Các doanh nghiệp hiện nay đang ở trạng thái sống mòn, phải bóc lương khô ra ăn để duy trì", ông Toản ví von.
Với những dự án đang triển khai, chi phí vốn lớn trong khi sản phẩm khó tiêu thụ khiến tiến độ thi công bị ảnh hưởng, thậm chí một số dự án phải dừng lại. Doanh nghiệp vừa và nhỏ càng gặp khó khi khó tiếp cận vốn vay mới; nếu vay được, nguồn vốn chủ yếu phục vụ đảo nợ cũ hoặc duy trì các dự án dở dang, thay vì đầu tư mới.
Ông Toản cho rằng đây là đợt suy giảm thứ tư của thị trường bất động sản kể từ năm 2008. Sau giai đoạn giá tăng nóng, nhiều sản phẩm đã được đẩy lên mức cao so với giá trị và khả năng chi trả thực tế. Chẳng hạn, tại khu chung cư cũ Nam Trung Yên, giá từng ở mức khoảng 20 triệu đồng/m2 nhưng sau đó tăng lên 60-70 triệu đồng/m2.
Theo ông, áp lực điều chỉnh giá là khó tránh khỏi khi thị trường phải đối mặt với sự suy giảm giao dịch và khả năng chi trả của người mua.
Vị chuyên gia cũng nhấn mạnh khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là dòng tiền. Khi dòng tiền bị tắc nghẽn, doanh nghiệp dễ rơi vào tình trạng kiệt quệ, trong khi áp lực trả nợ từ ngân hàng và các chủ nợ vẫn hiện hữu.
"Với doanh nghiệp, đôi khi cắt lỗ sớm đã là thành công. Chấp nhận đau thương, thậm chí bán tài sản của mình để sống sót qua giai đoạn khó khăn, cũng là thành công. Không phải lúc nào doanh nghiệp cũng cố giữ tài sản bằng mọi giá", ông Toản chia sẻ.
Ông cho biết doanh nghiệp sẵn sàng giảm giá bán tới 20% đối với một sản phẩm. Nếu tính thêm chi phí tài chính, doanh nghiệp thậm chí chấp nhận bán dưới giá thành để thu hồi dòng tiền.
Đơn cử, tại các khu đất nền thuộc phường Chánh Phú Hòa, phường Thới Hòa, khu vực Bình Dương trước đây, nay thuộc TP.HCM, doanh nghiệp đang bán sản phẩm đã có sổ đỏ với giá khoảng 10-12 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, riêng tiền sử dụng đất ở thời điểm hiện tại đã ở mức thấp nhất khoảng 7 triệu đồng/m2. Nếu cộng thêm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và các khoản chi phí khác, giá thành có thể lên gần 20 triệu đồng/m².
"Như vậy, chúng tôi đang bán thấp hơn giá thành rất sâu. Đây là thực tế mà các doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực dòng tiền phải đối mặt", ông Toản nói.
"Khách hàng hiện tại không dũng cảm đi mua nhà, trừ khi giá rẻ đến mức giật mình", ông Toản nhận định.
Theo ông Toản, trong thời gian tới, thị trường sẽ đón thêm nguồn cung từ hàng loạt đại dự án có quy mô hàng nghìn đến hàng chục nghìn hecta, cùng mục tiêu phát triển nhà ở xã hội với số lượng lớn. Hà Nội đặt mục tiêu phát triển 84.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, trong khi TP.HCM có mục tiêu hơn 170.000 căn.
Để hấp thụ nguồn cung lớn này, theo ông, giá nhà cần tiệm cận hơn với thu nhập thực tế của người dân, đặc biệt là nhóm có nhu cầu ở thực và lực lượng lao động di cư từ nông thôn ra thành thị.
"Nếu bán giá 100 triệu đồng/m2 thì chỉ bán được 1.000 căn, muốn bán 10.000 căn thì phải hạ giá xuống thấp hơn", ông Toản phân tích.
Ông cho rằng mức giá nhà ở xã hội, với giá bán trung bình cao nhất khoảng trên 30 triệu đồng/m2, đã bao gồm lợi nhuận định mức 10%, có thể được tham chiếu để đánh giá mức chi phí và giá bán hợp lý trên thị trường. Bên cạnh đó, các địa phương có thể sử dụng những công cụ chính sách như hệ số K để điều chỉnh nghĩa vụ tài chính về đất đai, hỗ trợ phát triển dự án.
Dẫn ví dụ tại Hải Phòng, ông Toản cho biết địa phương này đã áp dụng chính sách giảm 30% tiền sử dụng đất cho một dự án, qua đó đưa mức đóng ngân sách từ khoảng 11-13 triệu đồng/m2 xuống còn khoảng 9 triệu đồng/m2.
Theo ông, thị trường trong dài hạn cần phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, từ nhà cho thuê, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở công vụ đến nhà ở thương mại có giá phù hợp. Đây là hướng đi cần thiết để thị trường phát triển ổn định hơn, thay vì tiếp tục tăng giá thiếu kiểm soát.
Tuy nhiên, bên cạnh giá bán và nguồn cung, tâm lý người mua cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường.
Ông Toản cho rằng khi thị trường tăng nóng, người mua thường có tâm lý tranh nhau xuống tiền. Ngược lại, khi giá bắt đầu giảm, nhiều người lại chờ đợi với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục đi xuống, khiến giao dịch càng khó cải thiện.
Trong bối cảnh đó, người có sẵn tiền mặt đang nắm lợi thế lớn khi đàm phán. Một bất động sản được chủ nhà chào bán với giá 10 tỷ đồng có thể được thương lượng xuống mức phù hợp hơn nếu người bán chịu áp lực tài chính và người mua có sẵn 7 tỷ đồng tiền mặt.
"Với doanh nghiệp chúng tôi cũng vậy. Chúng tôi sẵn sàng bán số lượng lớn và đàm phán trực tiếp với khách hàng có khả năng thanh toán", ông Toản cho biết.
Theo ông, trong giai đoạn hiện nay, điều quan trọng không chỉ là giá bán cao hay thấp mà còn là khả năng thanh khoản. Doanh nghiệp có thể chấp nhận mức giá thấp hơn để giải quyết khó khăn trước mắt, trong khi người mua có cơ hội đàm phán tốt hơn nếu sở hữu nguồn tiền sẵn có.
"Hiện nay, người bán đã sẵn sàng giảm giá, nhưng người mua vẫn có tâm lý chờ đợi. Hai bên còn thăm dò lẫn nhau nên giao dịch chưa thực sự sôi động. Theo tôi, cần có giải pháp cải thiện tâm lý thị trường, trong đó chính sách tài chính đóng vai trò rất quan trọng", ông Toản nhận định.
