Giảm gánh nặng

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa đề xuất giảm mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân, nhằm giảm gánh nặng tài chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân hợp thức hóa quyền sử dụng đất.

Theo đó, trong góp ý liên quan đến dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 103/2024/NĐ-CP, HoREA rất hoan nghênh việc Bộ Tài chính tiếp thu các ý kiến và đề xuất sửa đổi quy định thu 100% tiền chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất, vốn được xem là bất hợp lý.

Tuy nhiên, mức thu nêu trong dự thảo Nghị định còn quá cao nên vẫn là gánh nặng tài chính cho người dân. Cụ thể, mức thu 30% đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở và 50% đối với phần diện tích vượt hạn mức sẽ khiến nhiều người gặp khó khăn khi muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, HoREA đề nghị điều chỉnh khoản 2 Điều 1 theo hướng giảm mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Cụ thể, tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở đề xuất tính 20% giá trị chênh lệch thay vì mức 30% như quy định tại dự thảo. Đối với diện tích vượt hạn mức đề xuất tính 30%, thay vì 50% như hiện nay.

HoREA lấy ví dụ, ông A có một căn nhà xây dựng trên thửa đất trồng cây lâu năm có diện tích 300 m2, trong đó 250 m2 trong hạn mức đất ở và 50 m2 vượt hạn mức. Giá đất ở là 11 triệu đồng/m2, giá đất nông nghiệp là 600.000 đồng/m2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định hiện hành lên đến 3,12 tỷ đồng.

Nếu theo dự thảo của Bộ Tài chính, số tiền sử dụng đất phải nộp là 1,04 tỷ đồng. Tuy mức này chỉ bằng khoảng 33,3% so với quy định hiện hành, song vẫn bị xem là cao với thu nhập trung bình của các hộ dân. Theo phương án đề xuất của HoREA thì số tiền sử dụng đất ông A phải nộp là 676 triệu đồng, bằng 21,6% so với quy định hiện hành.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói rằng, đây là mức thu hợp lý hơn, không chỉ giảm gánh nặng tài chính cho người dân mà còn giúp Nhà nước khuyến khích người dân hợp thức hóa quyền sử dụng đất, tăng tính minh bạch trong quản lý và thúc đẩy thu ngân sách theo hướng bền vững.

Thiếu hợp lý

Tương tự, bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện đào tạo phát triển dự án bất động sản (PROPIIN) cũng cho rằng, để tránh thất thu nhưng vẫn hài hòa lợi ích, Nhà nước có thể chia người sử dụng đất thành ba nhóm để áp dụng mức thu khác nhau, thay vì dùng một công thức chung.

Nhóm đầu tiên là người sử dụng đất để ở thực, nên có cơ chế tính hỗ trợ để đảm bảo khả năng tiếp cận. Nhóm thứ hai là người sở hữu từ 2 - 3 lô đất, có thể áp dụng mức thu 30 - 50%. Nhóm thứ ba là tổ chức, cá nhân đầu tư kinh doanh, nên áp dụng mức thu 100%, kèm phương pháp tính minh bạch để tránh khiếu nại.

Ngoài ra, bà Liễu đề xuất cải cách thủ tục xác định tiền sử dụng đất và định giá đất cụ thể để rút ngắn thời gian xử lý, tháo gỡ ách tắc cho dự án và giúp doanh nghiệp không bị “đóng băng” dòng tiền.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, hiện mức thuế sử dụng đất đối với người dân, đặc biệt khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở là quá cao và thiếu hợp lý. Người dân có quyền sử dụng đất, chỉ thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng mà lại phải đóng 100% tiền sử dụng đất là không phù hợp. Ông Quang đề xuất mức thuế sử dụng đất chỉ nên khoảng 30-40%.

“Sau khi ban hành bảng giá đất năm 2026, cần giới hạn mức điều chỉnh hàng năm không vượt quá 20%. Trường hợp vượt ngưỡng này, phải rà soát kỹ để tránh hiện tượng giá đất ảo, làm khó người dân. Vì mục đích của quản lý Nhà nước về đất đai là tránh đầu cơ và tạo điều kiện cho người dân có cơ hội sở hữu một nơi an cư nhưng với cách tính giá đất, thuế đất hiện nay, người nghèo khó có thể mua được đất để xây nhà”, ông Quang nhìn nhận.

*Sapo đã được Vietnamdaily thay đổi