Tại hội thảo "Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?" do báo Dân Việt tổ chức sáng nay (15/10), bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết giá bất động sản hiện nay ở mức cao do nhiều yếu tố, từ chi phí đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng, đầu tư hạ tầng đến chi phí bán hàng và tài chính. Trong đó, giá đất và lãi vay là những yếu tố quan trọng tác động đến giá thành sản phẩm.
Bên cạnh đó, những vướng mắc về thủ tục pháp lý khiến thời gian chuẩn bị và triển khai dự án kéo dài, làm gia tăng chi phí lãi vay của doanh nghiệp. Các khoản chi phí này có thể được tính vào giá bán, khiến mặt bằng giá nhà tiếp tục neo ở mức cao.
Một nguyên nhân khác là hoạt động đầu cơ. Theo bà Hằng, một bộ phận nhà đầu tư sử dụng vốn vay để mua bất động sản nhằm chờ tăng giá thay vì phục vụ nhu cầu ở thực. Điều này góp phần làm gia tăng áp lực lên giá nhà, trong khi nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của những người có khả năng tài chính hạn chế.
Người mua ở thực không nên chỉ chờ giá giảm sâu
Theo bà Hằng, với người có nhu cầu mua nhà để ở thực, điều quan trọng là đánh giá mức giá hiện tại đã phù hợp với giá trị thực của bất động sản hay chưa, thay vì chỉ chờ đợi giá giảm sâu hơn.
Bà cho biết giá nhà đã neo ở mức cao trong một thời gian tương đối dài, khiến ngay cả những người có nhu cầu cũng phải cân nhắc, chờ đợi. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang có những điều chỉnh, người mua cần chủ động đánh giá thời điểm phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu của mình.
"Người mua nhà ai cũng muốn mua được giá rẻ, nhưng cần đánh giá xem bất động sản đó đã có mức giá phù hợp với giá trị thực tế hay chưa. Nếu mức giá đã hợp lý và đáp ứng được nhu cầu, người mua nhà ở thực nên cân nhắc xuống tiền, không nên chờ đợi quá lâu với kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn", bà Hằng nhận định.
Dẫn ví dụ về một căn hộ chung cư diện tích khoảng 70m2, bà Hằng cho biết nếu trước đây căn hộ có giá gần 3 tỷ đồng, thì sau nhiều năm, mức giá có thể đã tăng lên khoảng 7 tỷ đồng. Đây là ví dụ minh họa cho quá trình tăng giá của thị trường, không phải mức giá áp dụng chung cho mọi dự án.
Theo bà, người mua cần xem xét diễn biến giá trong thời gian qua, giá trị thực của sản phẩm và khả năng chi trả của bản thân để đưa ra quyết định. Đối với người mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực, việc tìm được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và tài chính quan trọng hơn tâm lý chờ đợi một mức giá thấp nhất. Trong khi đó, nhà đầu tư có thể cân nhắc kỹ hơn về thời điểm tham gia thị trường.
"Nếu mức giá đã hợp lý và đáp ứng được nhu cầu, người mua nhà ở thực nên cân nhắc xuống tiền, không nên chờ đợi quá lâu với kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn", Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định.
Bà Hằng cũng cho biết các doanh nghiệp bất động sản đang có xu hướng rà soát, cơ cấu lại sản phẩm và giá bán, đồng thời tìm kiếm những phương án điều chỉnh phù hợp với thị trường.
Tuy nhiên, đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh cơ quan quản lý không thể khẳng định chính xác thời điểm giá bất động sản sẽ giảm sâu hơn hay diễn biến giá trong thời gian tới. Vì vậy, người mua cần căn cứ vào nhu cầu thực tế, mức giá và khả năng tài chính của mình để quyết định, thay vì chỉ trông đợi thị trường tiếp tục giảm.
Nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cần tính toán phương án xử lý tài sản
Quay trở lại với hoạt động đầu cơ, bà Hằng cho rằng việc sử dụng vốn vay để nắm giữ bất động sản trong kỳ vọng giá tiếp tục tăng tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là khi lãi suất cho vay tăng và thị trường có dấu hiệu điều chỉnh.
Theo bà, các công cụ điều tiết, trong đó có chính sách lãi suất, cũng hướng tới mục tiêu hạn chế hoạt động đầu cơ. Khi chi phí vốn tăng, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ phải đối mặt với áp lực trả nợ lớn hơn, đặc biệt nếu bất động sản không thể bán ra nhanh chóng hoặc giá không tăng như kỳ vọng.
Trong bối cảnh này, bà Hằng khuyến nghị những nhà đầu tư đang nắm giữ bất động sản cần chủ động đánh giá lại khả năng tài chính, tính toán mức lợi nhuận có thể chấp nhận và khoản lỗ có thể chịu đựng để lựa chọn phương án phù hợp. Việc cân nhắc thời điểm bán, thu hồi vốn hoặc cơ cấu lại danh mục tài sản sẽ giúp hạn chế rủi ro khi thị trường tiếp tục biến động.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, việc nhà đầu tư cân nhắc đưa tài sản trở lại thị trường cũng có thể góp phần cải thiện nguồn cung và hỗ trợ quá trình ổn định mặt bằng giá. Trong bối cảnh thị trường đang điều chỉnh, nhà đầu tư cần tránh tâm lý kỳ vọng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng mạnh như giai đoạn trước, đồng thời thận trọng với các quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính.
