Trong khi TP.HCM đề xuất giảm mạnh giá đất nông nghiệp từ năm 2026, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường cho rằng cần xác định mức giá sát thị trường để bảo đảm hài hòa lợi ích.

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM mới đây đã có tờ trình khẩn gửi UBND TP.HCM về dự thảo nghị quyết ban hành quy định bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên địa bàn, trong đó giá đất nông nghiệp giảm mạnh so với dự thảo hồi cuối tháng 11.

Phần lớn khu vực được điều chỉnh giảm

Theo tờ trình, bảng giá đất nông nghiệp được chia thành 4 khu vực và 3 vị trí. Trong đó, vị trí 1 là thửa đất tiếp giáp lề đường trong phạm vi 200 m; vị trí 2 là thửa đất cách lề đường 200-400 m; vị trí 3 là các vị trí còn lại.

Cụ thể, giá đất trồng cây lâu năm tại khu vực I được đề xuất cao nhất khoảng 625.000 đồng/m2 và thấp nhất là 400.000 đồng/m2, đều thấp hơn khoảng 23% so với các mức giá tương ứng tại Bảng giá đất ban hành theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND.

Ở khu vực II, giá đất trồng cây lâu năm dao động 320.000-500.000 đồng/m2, thấp hơn khoảng 36-58% so với bảng giá đất hiện hành của TP.HCM (cũ). Tuy nhiên, nếu so với bảng giá đất tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây, nhiều vị trí có mức giá tiệm cận, thậm chí cao hơn khoảng 11-19%.

Tại khu vực III, giá đất trồng cây lâu năm được đề xuất khoảng 256.000-400.000 đồng/m2, tiếp tục giảm khoảng 47% so với bảng giá đất hiện hành của TP.HCM (cũ), nhưng cao hơn khoảng 5-60% so với bảng giá đất của Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), tùy vị trí.

Riêng khu vực IV (tại khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây), giá đất trồng cây lâu năm được đề xuất 205.000-320.000 đồng/m2.

Với đất trồng cây hàng năm, xu hướng điều chỉnh tương đồng với đất trồng cây lâu năm. Tại khu vực I, giá được đề xuất khoảng 320.000-500.000 đồng/m2, tương ứng giảm khoảng 26-41% so với bảng giá đất hiện hành.

Ở khu vực II, III và IV, giá đất trồng cây hàng năm dao động 165.000-400.000 đồng/m2. Trong đó, một số khu vực thuộc Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) có mức giá tiệm cận hoặc được điều chỉnh tăng khoảng 1-1,9 lần so với hiện hành, trong khi phần lớn khu vực ở TP.HCM (cũ) đều điều chỉnh giảm.

Bảng giá đất mới sẽ là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, lệ phí liên quan và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, tác động trực tiếp đến thị trường và các giao dịch bất động sản.

Trước đó, tại dự thảo trình hồi cuối tháng 11, giá đất nông nghiệp từng được đề xuất tăng 78-85% so với bảng giá đất hiện hành. Cụ thể, đất trồng cây lâu năm cao nhất hơn 1,4 triệu đồng/m2, còn đất trồng cây hàng năm cao nhất khoảng 1,2 triệu đồng/m2.

Cần được xây dựng theo nguyên tắc thị trường

Việc chuyển sang phương án giảm giá đất nông nghiệp trong tờ trình mới nhất diễn ra trong bối cảnh giá đất ở được xây dựng theo mặt bằng mới, làm gia tăng nguy cơ nới rộng chênh lệch giữa hai loại đất.

Theo quy định hiện hành, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích được tính trên cơ sở chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Hiện chỉ một số trường hợp được áp dụng mức thu ưu đãi; phần lớn trường hợp còn lại phải nộp 100% theo bảng giá đất.

Từ ngày 1/1/2026, theo Nghị quyết đã được Quốc hội thông qua, người dân chỉ phải nộp 30-50% chênh lệch giá đất khi chuyển đổi đất ao vườn, đất nông nghiệp sang đất ở, thay vì mức 100% như hiện nay. Tuy nhiên, chính sách này chỉ áp dụng một lần cho hộ gia đình, cá nhân; các lần chuyển đổi mục đích sau sẽ phải nộp toàn bộ chênh lệch.

Theo các chuyên gia, định giá đất nông nghiệp ở mức thấp không chỉ làm tăng gánh nặng tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, mà còn đẩy chi phí vào giá nhà ở và giá thuê mặt bằng, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đất ở hợp pháp của người dân và môi trường đầu tư.

Đồng thời, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, mức giá đất nông nghiệp thấp có thể khiến người sử dụng đất chịu thiệt thòi, do tiền bồi thường không tương xứng với giá trị thị trường.

Trước bối cảnh này, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường (thuộc Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật TP.HCM) đã có văn bản gửi Thường trực Thành ủy và UBND TP.HCM, đề xuất nâng giá đất nông nghiệp lên tương đương khoảng 40% giá đất ở trên cùng thửa đất khi xây dựng bảng giá đất áp dụng từ năm 2026.

Theo Viện, trong quá trình góp ý, đơn vị này từng đề xuất nâng giá đất nông nghiệp lên mức 65-70%, sau đó điều chỉnh kiến nghị tối thiểu bằng 30% giá đất ở. Tuy nhiên, tại dự thảo mới nhất, giá đất nông nghiệp lại bị điều chỉnh giảm, gây tâm lý lo lắng trong người dân.

Viện cho rằng bảng giá đất cần được xây dựng theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân. Việc ấn định giá đất nông nghiệp quá thấp không chỉ bất lợi cho người sử dụng đất khi chuyển mục đích, mà còn không phù hợp với thực tế giao dịch, khi giá đất nông nghiệp trên thị trường thường đạt khoảng 70% giá đất ở.

Do đó, Viện đề nghị các cơ quan có thẩm quyền xem xét thận trọng, minh bạch và có lộ trình rõ ràng, tránh gây bức xúc và khó khăn trong quá trình thực hiện bảng giá đất mới.

Hiện, dự thảo bảng giá đất lần đầu đang được Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM lấy ý kiến, dự kiến được HĐND TP.HCM xem xét tại kỳ họp thứ 7 (kỳ họp chuyên đề) diễn ra vào ngày 26/12 tới.