Nhu cầu mua nhà ở thực cao hơn đầu tư

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho rằng, trong giai đoạn 2015 - 2020, thị trường bất động sản sôi động, nhưng lượng khách hàng tại các dự án được mở bán chiếm đa số là nhà đầu tư. Theo đó, phân khúc chung cư, giao dịch tại mỗi dự án, khách đầu tư chiếm khoảng 60%.

Bước vào giai đoạn hậu Covid-19, lượng khách hàng mua để đầu tư đã sụt giảm nghiêm trọng. Nguyên nhân chính, theo ông Tuấn, là nhiều nhà đầu tư đang “mắc kẹt” ở các dòng sản phẩm như đất nền, nhà phố, biệt thự biển, hay cả các dự án nhà phố - biệt thự ở, chưa thể bán ra để thu hồi dòng tiền. Cộng thêm khủng hoảng tài chính, nguồn vốn của nhóm khách hàng chuyên đầu tư bất động sản gặp khó, khiến họ chưa quay lại thị trường.

“Theo tìm hiểu hiện nay, tại TP.HCM, phân khúc chung cư ghi nhận nhu cầu mua nhà ở thực tăng mạnh. Trong khi đó, số lượng dự án chào bán tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam đang ở mức cao. Đơn cử, quý II, thị trường phía Nam có tới hơn 22.000 sản phẩm căn hộ chung cư được chào bán. Để tiêu thụ số sản phẩm này, các doanh nghiệp bất động sản đang nỗ lực giải bài toán thanh khoản bằng cách điều hướng dòng tiền vào các sản phẩm vừa túi tiền, phục vụ cho nhóm khách hàng ở thực. Đây cũng chính là ‘phao cứu sinh’ của doanh nghiệp địa ốc hiện nay”, ông Tuấn nói.

Thực tế cho thấy, các doanh nghiệp mới mở bán đều tung ra chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ mua nhà, mức giá tầm trung, hướng thẳng tới nhóm khách hàng ở thực.

Ông Nguyễn Huy Vũ, trợ lý Tổng giám đốc Công ty Sea Holdings, đơn vị phát triển Dự án Destino Centro tại xã Mỹ Yên (tỉnh Tây Ninh) cho biết, ngay từ khi phát triển dự án, doanh nghiệp đã nhắm tới nhóm khách hàng ở thực là tâm điểm. Các chính sách bán hàng đều hướng tới người mua để ở, đặc biệt là cư dân địa phương.

“Chúng tôi đang mở bán sản phẩm tại tòa tháp Cielo của Dự án Destino Centro, với mức giá chỉ 30 triệu đồng/m2, cùng nhiều chính sách chiết khấu cho khách hàng ở thực. Cụ thể, trong tháng 8, khách mua nhà được giảm 1,5%; gia đình trẻ dưới 35 tuổi giảm thêm 0,5%; khách có hộ khẩu tại Tây Ninh hoặc huyện Bình Chánh cũ (TP.HCM) được giảm tiếp 0,5%; khách thanh toán ngay 70% được giảm thêm 7%. Với chính sách này, chúng tôi nhắm chủ yếu vào khách hàng mua để ở”, ông Vũ nói.

Tương tự, ông Phạm Văn Nam, Phó tổng giám đốc OBC Holdings, đơn vị vừa ra mắt Dự án A&K Tower tại phường An Khánh (TP.HCM) cũng chia sẻ, trước khi phát triển dự án, doanh nghiệp đã khảo sát kỹ thị trường, xác định nhóm khách hàng trẻ có nhu cầu ở thực là đối tượng chính. Bởi xung quanh dự án có gần 30 khu công nghiệp, cụm công nghiệp và nhiều trường đại học, lực lượng lao động trẻ có nhu cầu nhà ở rất lớn.

“Thay vì tập trung cho khách hàng đầu tư, chúng tôi chọn phát triển sản phẩm dành cho người trẻ mua để ở. Tuy nhiên, đây không phải điều dễ dàng, vì nhóm khách hàng này đòi hỏi khá cao về chất lượng sống, trong khi giá phải hợp lý”, ông Nam cho biết.

Hàng loạt chủ đầu tư khác như Phú Đông Group, TT Capital, Nam Long, Bcons, An Gia, Phát Đạt… cũng đang tung dự án mới, đều hướng đến nhóm khách hàng ở thực thay vì nhóm đầu tư.

Lối thoát cho doanh nghiệp địa ốc

Theo ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group, nhà ở vừa túi tiền là phân khúc có tổng giá trị tài sản bằng thu nhập tích lũy từ khoảng 7 năm trở lên của một hộ gia đình. Đặc điểm của loại hình này là đáp ứng nhu cầu ở thực, giá phù hợp với khả năng chi trả của nhiều người dân. Đây cũng là phân khúc đứng vững trong mọi hoàn cảnh, kể cả khi thị trường bất động sản khủng hoảng.

Tuy nhiên, ông Quyền cho rằng, để thực hiện dự án này không dễ. Doanh nghiệp buộc phải xây dựng bài toán thanh khoản hợp lý, điều chỉnh dòng tiền sao cho sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả, không đặt nặng vấn đề lợi nhuận. Đổi lại, doanh nghiệp sẽ bán được hàng nhanh, tránh tồn kho.

“Chúng tôi đang phát triển một dự án như vậy tại xã Đức Hòa (tỉnh Long An cũ), với 6.000 căn hộ dự kiến ra mắt trong quý III. Để có mức giá hợp lý, chúng tôi đã mất 5 năm nghiên cứu, bắt tay với nhiều đối tác lớn và tối ưu mọi chi phí để giảm giá thành. Với dòng sản phẩm này, doanh nghiệp sẽ giải quyết được bài toán tiêu thụ, mang lại doanh thu nhanh, thay vì phụ thuộc vào khách đầu tư vốn khó bán hàng trong giai đoạn này”, ông Quyền nói.

Ông Bùi Bá Nghiệp, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn High Rise đánh giá, sau quá trình tái cấu trúc toàn diện, thị trường bất động sản đang có cơ hội cơ cấu lại sản phẩm. Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) “ưu ái” hơn cho chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp.

“Để đảm bảo an sinh xã hội, ngoài chính sách phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước cần có thêm cơ chế ưu đãi thúc đẩy phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở vừa túi tiền, nhất là tại đô thị lớn, để người dân thu nhập trung bình và thấp có cơ hội hiện thực hóa giấc mơ an cư”, ông Nghiệp đề nghị.

Với nhu cầu nhà ở rất lớn hiện nay, việc các doanh nghiệp địa ốc tập trung vào dự án ở thực vừa giúp người dân giải cơn khát nhà ở, vừa tạo lối thoát cho chính doanh nghiệp.