Sáng 11/12, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết có hiệu lực từ 1/1/2026.

Đáng chú ý, Nghị quyết mới đã bổ sung nhiều điểm mới trong chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Giảm 50-70% phần chênh lệch khi chuyển đổi đất

Cụ thể, trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì người sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục xác định giá, tính tiền sử dụng, tiền thuê đất và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất, trừ trường hợp chỉ được miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất một số năm.

Trường hợp giảm tiền thuê đất hàng năm theo quy định của Chính phủ trong thực tiễn điều hành kinh tế xã hội hàng năm thì người sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị giảm tiền thuê.

Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng, tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê dựa trên mức chênh lệch giữa tiền sử dụng, tiền thuê đất của loại đất sau chuyển đổi và trước chuyển đổi. Đồng thời, phải nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau chuyển đổi.

Tuy nhiên, trường hợp chuyển đổi đất vườn, ao, đất nông nghiệp lên đất ở mà trong cùng thửa đất đó có diện tích đất ở gắn liền nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng thì chỉ phải nộp 30% mức chênh lệch giá giữa 2 loại đất với phần diện tích chuyển đổi trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Với phần diện tích chuyển đổi vượt không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, người sử dụng đất phải nộp 50% mức chênh lệch.

Còn với phần diện tích chuyển đổi vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, người sử dụng đất phải nộp 100% mức chênh.

Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 1 thửa đất).

Trước đây, các trường hợp chuyển đổi đất tương tự được tính tiền sử dụng đất theo cơ chế ưu đãi, giúp giảm chi phí chuyển đổi. Tuy nhiên, từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, quy định ưu đãi đã bị bãi bỏ. Người dân buộc phải nộp toàn bộ phần chênh lệch, tính trên toàn bộ diện tích và thời gian sử dụng đất còn lại, bất kể nguồn gốc sử dụng hay hoàn cảnh.

Trong bối cảnh nhiều địa phương xây dựng bảng giá đất mới tiệm cận với giá thị trường, số tiền mà người dân phải nộp sau khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao lên đất ở đã tăng mạnh. Thực tế ghi nhận có trường hợp chi phí cao gấp nhiều lần so với trước, tạo áp lực tài chính lớn, đặc biệt với hộ gia đình ở nông thôn, vùng ven đô, là những khu vực nhu cầu tách hộ và hợp thức hóa nhà ở rất cao.

Quy định mới tại Nghị quyết kể trên được kỳ vọng là "chìa khóa" tháo gỡ vướng mắc trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân.

Quy định về tách, hợp thửa đất

Ngoài quy định kể trên, Nghị quyết mới cũng bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận, tách thửa đất, hợp thửa đất, hệ thống thông tin về đất đai.

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai.

Việc tách thửa đất, hợp thửa đất thì phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.

Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích đất ở hoặc đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích để làm lối đi đó.

Nếu chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định của Luật Đất đai thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực thi hành trước ngày 1/8/2024.

Trường hợp đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ thực hiện thủ tục tách, hợp thửa đất trước ngày Nghị quyết có hiệu lực thi hành mà chưa được giải quyết thì thực hiện theo Nghị quyết.