Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đang tiến hành lấy ý kiến đối với dự thảo quyết định quy định Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), dự kiến áp dụng từ ngày 1/7/2026 trên địa bàn thành phố. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng được sử dụng để xác định giá đất cụ thể trên cơ sở lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số K tương ứng theo từng loại đất, vị trí và khu vực. Hệ số này phục vụ trực tiếp cho việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, xử phạt vi phạm hành chính, thuế phí liên quan và xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Hệ số K lần này được xây dựng dựa trên cơ sở khảo sát khoảng 29.000 mẫu giá tại gần 9.800 tuyến đường nhằm phản ánh sát nhất biến động của thị trường. Về mặt pháp lý, dự thảo được xây dựng để quy định hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn TP HCM theo quy định tại Điều 8 Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Trong trường hợp không áp dụng được Bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội thì thực hiện theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 49/2026 của Chính phủ.

Dự thảo đề xuất quy định hệ số K đồng bộ cho toàn bộ 168 phường, xã và đặc khu tại TP HCM đối với cả đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp. Đối với đất ở, hệ số K dự kiến dao động từ 1 đến 2,59 lần, với mức trung bình trên toàn địa bàn khoảng 1,35 lần. Đáng chú ý, ba tuyến đường trung tâm có giá đất cao nhất thành phố gồm Lê Lợi, Nguyễn Huệ và Đồng Khởi được đề xuất áp dụng hệ số K là 1,39 lần. Với mức giá đất trong bảng giá đất hiện hành là 687,2 triệu đồng/m², giá đất sau khi áp dụng hệ số K điều chỉnh sẽ vào khoảng 955,2 triệu đồng/m² (tương đương gần 955 triệu đồng/m²), cao hơn gần 40% so với ngưỡng quy định cũ.

Tuy nhiên, đây chưa phải là khu vực có hệ số điều chỉnh đất ở cao nhất theo dự thảo. Tại phường Sài Gòn, đoạn đường Hai Bà Trưng kéo dài từ Nguyễn Thị Minh Khai đến Nguyễn Đình Chiểu được đề xuất áp dụng hệ số K lên tới 2,23 lần. Tại địa bàn Bình Dương cũ, nhiều khu vực thuộc các phường Thủ Dầu Một, Phú Lợi và Chánh Hiệp có hệ số K phổ biến ở mức 1,67 lần, đưa giá đất sau điều chỉnh tại các tuyến đường cao nhất như Bác sĩ Yersin và Bạch Đằng có thể đạt gần 150 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, hệ số K đối với đất ở cao nhất được đề xuất lên tới 2,66 lần tại một số tuyến đường thuộc phường Phước Thắng, còn các tuyến đường có giá đất cao như Quang Trung và Thùy Vân dự kiến áp dụng hệ số 1,75 lần.

Biên độ điều chỉnh đối với đất nông nghiệp ghi nhận mức dao động lớn hơn rất nhiều, từ 1 đến 10,56 lần. Trong đó, mức đề xuất cao nhất là 10,56 lần được áp dụng tại xã Hồ Tràm. Một số vị trí trên các tuyến đường Nguyễn Thị Tú và Trần Văn Giàu thuộc xã Tân Vĩnh Lộc cũng có hệ số K đề xuất lên tới 10,12 lần. Đối với đặc khu Côn Đảo, toàn bộ đất phi nông nghiệp được đề xuất áp dụng hệ số K đồng loạt ở mức 2,21 lần, trong khi đất nông nghiệp tại đây có hệ số điều chỉnh dao động từ hơn 4 lần đến trên 8 lần tùy thuộc vào từng vị trí cụ thể.

Dự thảo cũng quy định chi tiết cách tính cho các vị trí và khu vực đặc thù khác. Đối với đất phi nông nghiệp tại vị trí 1, hệ số K được quy định cụ thể tại các cột tương ứng của Phụ lục I kèm theo dự thảo. Với các vị trí 2, vị trí 3 và vị trí 4, hệ số K được xác định bằng cách lấy hệ số K tương ứng của vị trí 1 nhân với 1,35 lần. Riêng hệ số K đối với đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là thương mại dịch vụ trong Khu Công nghệ cao được đề xuất áp dụng là 1 lần (tức giữ nguyên theo bảng giá đất, không tăng). Đối với đất nông nghiệp nằm trong Khu Nông nghiệp công nghệ cao, hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường cũng được áp dụng ở mức 1 lần.

Nhằm phản ánh giá trị gia tăng của các khu đất được phép khai thác với mật độ xây dựng cao, TP HCM đề xuất bổ sung hệ số điều chỉnh theo quy hoạch tương ứng với hệ số sử dụng đất. Cụ thể, các khu đất hoặc thửa đất có hệ số sử dụng đất nhỏ hơn 4,00 lần sẽ áp dụng hệ số điều chỉnh theo quy hoạch là 1,00 lần. Mức này sẽ tăng thêm 0,1 lần tương ứng với từng bậc tăng hệ số sử dụng đất: từ 4,00 lần đến dưới 5,00 lần áp dụng hệ số 1,10 lần; từ 5,00 lần đến dưới 6,00 lần áp dụng hệ số 1,20 lần. Theo nguyên tắc này, cứ mỗi bước hệ số sử dụng đất tăng thêm 1 lần thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch tăng thêm 0,1 lần. Dự thảo cũng quy định rõ, giá đất phi nông nghiệp sau khi nhân các hệ số điều chỉnh không được phép thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm nhân với hệ số tại cùng vị trí và khu vực.

Về quy định chuyển tiếp, các hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đã được phê duyệt hoặc đã có thông báo thực hiện trước ngày quyết định mới có hiệu lực sẽ tiếp tục thực hiện theo quy định hiện hành. Các trường hợp xác định giá đất cụ thể nhưng chưa hoàn tất thẩm định hoặc chưa thuê đơn vị tư vấn trước ngày 30/6 sẽ áp dụng hoàn toàn theo quy định mới sau khi quyết định được ban hành. Nhằm tránh tình trạng ách tắc hồ sơ của người dân và doanh nghiệp trong thời gian chờ đợi ban hành hệ số K mới, TP HCM vẫn tiếp tục tính tiền sử dụng đất và thuê đất dựa trên quy định hiện hành.