Sau nhiều quý liên tiếp lập mặt bằng giá mới, thị trường căn hộ Hà Nội đang xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh đầu tiên. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng, việc giá bán hạ nhiệt vẫn chưa đủ để kéo người mua quay trở lại, khi áp lực tài chính và tâm lý chờ đợi tiếp tục chi phối thị trường.

Theo dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư tại Hà Nội trong quý II/2026 đạt trung bình khoảng 85 triệu đồng/m2, giảm khoảng 2% so với quý trước. Đây là lần hiếm hoi thị trường ghi nhận xu hướng điều chỉnh sau giai đoạn tăng giá mạnh kéo dài.

Giá bán chung cư giảm

Thông tin trên Vietnamnet, khảo sát thực tế cho thấy, mặt bằng giá tại nhiều dự án khu vực Linh Đàm đã hạ từ 5% đến 15% so với cuối năm ngoái. Đơn cử, tại chung cư HUD3 Linh Đàm, giá các căn hộ góc từng được chào bán trên 90-95 triệu đồng/m2 vào năm ngoái, nay giao dịch phổ biến quanh 80 triệu đồng/m2.

Tại tổ hợp HH Linh Đàm, so với cuối năm ngoái, giá cũng giảm từ 45-55 triệu đồng/m2 xuống còn khoảng 38-48 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá hạ nhiệt, cùng với việc nhiều chủ nhà sẵn sàng thương lượng, đang tạo cơ hội tốt hơn cho người mua ở thực.

Tương tự, chung cư Rice City Linh Đàm từng cán mốc 85-92 triệu đồng/m2 giờ cũng hạ nhiệt, phổ biến dao động quanh mức 70-80 triệu đồng/m2 (tương đương từ 4,8 đến 5,5 tỷ đồng/căn tùy diện tích).

Tại khu vực Ngọc Hồi, căn hộ Rose Town có thời điểm vượt 83 triệu đồng/m2, giá rao bán hiện phổ biến ở mức 65-78 triệu đồng/m2. Căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 66-71m2 được chào bán từ 4,9-5,3 tỷ đồng, còn căn 3 phòng ngủ dao động khoảng 6-7 tỷ đồng.

Chung cư Nam Đô Complex có giá chuyển nhượng phổ biến ở mức 72-82 triệu đồng/m2, tùy vị trí, tầng và chất lượng nội thất. Các căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 78-88m2 được rao bán từ 6,1-6,8 tỷ đồng, trong khi căn 3 phòng ngủ diện tích 93-132m2 có giá 7,2-9,5 tỷ đồng.

Tại Sky Central (176 Định Công), giá chung cư hiện phổ biến ở mức 75-86 triệu đồng/m2, tùy tòa, tầng và mức độ hoàn thiện nội thất. Các căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 65-73m2 được rao bán từ 5,2-6,1 tỷ đồng.

Sau gần ba năm liên tục leo thang, mặt bằng giá chung cư Hà Nội hiện vẫn neo ở ngưỡng rất cao. Dù có sự điều chỉnh về giá, nhưng nhiều chủ nhà mới đang chỉ giảm bớt lãi so với thời điểm giá chung cư lập đỉnh. Việc giảm giá này vẫn chưa đủ đưa giá nhà về hợp với túi tiền người mua. Bên cạnh đó, những căn hộ giảm giá chủ yếu là do giá đã tăng quá nóng trong gần 3 năm qua, dẫn đến mức giá phi lý.

Người mua vẫn chờ giảm thêm

Theo các đơn vị môi giới, tâm lý thị trường đã thay đổi. Nếu như năm ngoái người mua lo ngại giá tiếp tục tăng nên sẵn sàng chốt giao dịch nhanh, hiện nay nhiều người có xu hướng chờ đợi giá giảm thêm. Điều này khiến không ít chủ nhà phải điều chỉnh giá bán từ 10-20%, thậm chí sâu hơn ở những căn cần thanh khoản gấp, để tìm kiếm người mua.

Các dự án chung cư cũ đều đã đưa vào sử dụng hơn 10 năm. Theo thời gian, chất lượng công trình và hạ tầng nội khu có dấu hiệu xuống cấp, trong khi hệ thống tiện ích không còn nhiều lợi thế so với các dự án mới. Cùng một mức tài chính, người mua có xu hướng ưu tiên những dự án mới có thiết kế hiện đại, nhiều tiện ích và dịch vụ quản lý tốt hơn.

Theo các môi giới bất động sản, nguồn cung nhà ở xã hội tăng trong thời gian qua làm giảm sức hút của phân khúc chung cư cũ. Khi có thêm nhiều dự án mới với mức giá phù hợp, chất lượng xây dựng và hệ thống tiện ích tốt hơn, một bộ phận người mua ở thực chuyển hướng sang nhà ở xã hội. Điều này khiến thanh khoản của nhiều dự án cũ suy giảm.

Theo Savills, thị trường nhà ở Hà Nội trong quý II/2026 ghi nhận giao dịch và nguồn cung mới trong ngắn hạn chững lại do tâm lý người mua thận trọng hơn. Hoạt động giao dịch tại nội đô chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp, tập trung ở các khu vực đã hình thành hạ tầng và cộng đồng cư dân ổn định.

Lãi suất vay mua nhà tại một số ngân hàng thời gian vừa qua tăng nhanh, có thời điểm chạm ngưỡng 15-16%/năm, làm gia tăng chi phí vốn và ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của người vay cũng như quyết định đầu tư.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nhận định, sau giai đoạn thanh lọc, người mua nhà sẽ có nhiều lựa chọn hơn từ những dự án chất lượng, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Việc tiếp tục đầu tư, hoàn thiện hạ tầng giúp người dân dễ dàng tiếp cận các dự án ở khu vực ngoài trung tâm với mức giá vừa túi tiền hơn.

Theo ông Nguyễn Đình Dũng, Tổng giám đốc Công ty CP Kim Trường Thi, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian tăng nóng. Nhu cầu đầu cơ giảm, người mua chủ yếu để ở, trong khi áp lực lãi vay và dòng tiền khiến nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn.

Theo các chuyên gia, nguồn cung tăng lên cùng với việc thị trường trở lại nhu cầu ở thực đã góp phần đưa giá căn hộ về mức hợp lý hơn. Đây là tín hiệu tích cực để thị trường phát triển bền vững và tạo thêm cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Nhưng trên thực tế, khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của nhiều gia đình vẫn còn khá lớn.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, nền tảng Nhà Tốt... ghi nhận giá chung cư hạ nhưng giao dịch hiện vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, áp lực chi phí sinh hoạt và những bất định của kinh tế vĩ mô khiến nhiều người tiếp tục trì hoãn quyết định xuống tiền.