UBND TP HCM vừa ban hành Quyết định 14/2026/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh mức thu nhập và chính sách khuyến khích tiếp cận nhà ở xã hội (NƠXH), có hiệu lực từ ngày 1-4. Quy định mới được đánh giá là "cởi trói" đáng kể về điều kiện thu nhập nhưng thực tế lại đặt ra một nghịch lý: người đủ điều kiện ngày càng nhiều, trong khi nguồn cung vẫn khan hiếm.

Nhu cầu lớn

Theo quy định mới, mức thu nhập bình quân hằng tháng (có xác nhận của cơ quan, doanh nghiệp) để được mua NƠXH được nới rộng đáng kể. Cụ thể, người độc thân có thu nhập không quá 25 triệu đồng/tháng; người độc thân nuôi con nhỏ (dưới tuổi thành niên) không quá 37,5 triệu đồng/tháng. Với người đã kết hôn, tổng thu nhập của hai vợ chồng không vượt quá 50 triệu đồng/tháng.

Đáng chú ý, các hộ gia đình có từ 3 người phụ thuộc trở lên được áp dụng mức trần cao hơn. Theo đó, người độc thân có thể đạt mức thu nhập tối đa 27 triệu đồng/tháng, còn người nuôi con nhỏ là 40,5 triệu đồng/tháng.

So với trước đây, các mức này đã tăng đáng kể (tương ứng từ 20 triệu, 30 triệu và 40 triệu đồng/tháng), qua đó mở rộng diện người đủ điều kiện mua NƠXH. Tuy nhiên, việc nới điều kiện chưa giải quyết được bài toán cốt lõi là thiếu nguồn cung.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Người Lao Động, nhu cầu mua NƠXH tại TP HCM hiện rất lớn, đặc biệt ở khu vực trung tâm. Nhiều người rất phấn khởi khi nghe tin nới trần thu nhập để được mua NƠXH.

Tuy nhiên, hầu hết những người được hỏi gần như "mù thông tin" về cách đăng ký mua, thời điểm mở bán cũng như cơ hội tiếp cận. Một số người dân cho biết dù theo dõi dự án từ sớm nhưng không biết đăng ký ở đâu, hoặc phải chờ đợi trong tình trạng "không biết bao giờ đến lượt".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nhận định nhu cầu NƠXH hiện nay là rất lớn, trong khi nguồn cung lại thiếu hụt nghiêm trọng. Do đó, việc cấp thiết là phải tháo gỡ vướng mắc để hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án. Ông dẫn chứng dự án NƠXH tại 234 Lý Thường Kiệt chỉ có 750 căn nhưng có tới 12.000 hồ sơ đăng ký. Việc bỏ tiêu chí cư trú khiến số lượng hồ sơ tăng đột biến, gây quá tải và khiến doanh nghiệp gặp khó trong việc lựa chọn người mua.

Không chỉ riêng dự án này, nhiều dự án khác cũng rơi vào tình trạng tương tự. Cụ thể, khi dự án NƠXH tại khu đô thị Vạn Phúc (phường Hiệp Bình) được khởi công cách đây một năm, hàng ngàn người đã tìm cách hỏi thông tin mua nhưng hầu như không nhận được hướng dẫn cụ thể.

Ở khu vực Bình Dương (cũ), một số dự án NƠXH đang cần người mua nhưng lại gặp khó về chính sách tín dụng. Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh, cho biết cả chủ đầu tư và người mua hiện chưa được hưởng ưu đãi vay vốn, lãi suất chưa đủ hấp dẫn nên việc triển khai dự án NƠXH còn gặp nhiều trở ngại.

Đồng loạt nhiều giải pháp

Theo đề án của Chính phủ về đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH trên cả nước, TP HCM được giao chỉ tiêu phát triển gần 200.000 căn.

Từ kết quả triển khai thời gian qua, giai đoạn 2026-2030, TP HCM phải phát triển hơn 181.000 căn NƠXH, trong đó riêng năm 2026 cần hoàn thành 28.500 căn. Những năm tiếp theo, chỉ tiêu vẫn ở mức rất cao, tạo áp lực lớn cho thành phố.

Thông tin về tình hình phát triển NƠXH năm 2026, Sở Xây dựng TP HCM cho biết từ đầu năm đến nay, đã triển khai 2 dự án với quy mô 2.656 căn và có 1 dự án hoàn thành, đưa vào sử dụng với 580 căn.

Bên cạnh đó, toàn thành phố hiện có 11 dự án đang thi công với quy mô khoảng 9.700 căn hộ. Dự kiến, trước ngày 30-6 sẽ có thêm 41 dự án được khởi công, với quy mô khoảng 29.200 căn. Trên cơ sở này, Sở Xây dựng ước tính trong giai đoạn 2026-2027 sẽ có 49 dự án hoàn thành, cung cấp khoảng 36.400 căn hộ NƠXH.

Theo ông Phạm Minh Mẫn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, một trong những nguồn cung quan trọng là quỹ đất 20% dành cho NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại. Hiện quỹ đất này có diện tích khoảng 732 ha, tương ứng với khoảng 230.000 căn hộ. Dự kiến đến năm 2040, tổng quỹ đất dành cho NƠXH của TP HCM có thể đạt khoảng 2.000 ha, bảo đảm nguồn lực phát triển dài hạn.

Để tăng cung cho thị trường, TP HCM đang tính đến phương án kêu gọi đầu tư các dự án NƠXH quy mô lớn, từ 30-40 ha, thậm chí 100-200 ha. Theo tính toán, một dự án quy mô 200 ha có thể phát triển tới 100.000 căn hộ. "Nội dung này sẽ được Sở Xây dựng tham mưu trình cấp có thẩm quyền xem xét" - ông Mẫn nói.

Song song đó, thành phố tiếp tục rà soát các dự án nhà ở thương mại chưa thực hiện nghĩa vụ phát triển NƠXH, đồng thời đẩy nhanh thủ tục đầu tư để sớm bổ sung nguồn cung.

Ngoài ra, UBND TP HCM mới đây cũng đã thống nhất quy trình thực hiện dự án NƠXH theo hướng rút gọn, gồm 7 bước (thời gian 132 ngày đối với dự án tư nhân) và 8 bước (122 ngày đối với dự án vốn đầu tư công), theo đề xuất của Sở Xây dựng.

Để tăng thêm nguồn quỹ đất, các phường, xã trên địa bàn cũng được yêu cầu rà soát quỹ đất phục vụ phát triển NƠXH và tái định cư. Bước đầu, 34 phường, xã đã đề xuất 148 khu đất. Từ kết quả này, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM kiến nghị với các địa phương đối với những khu đất đang có người sử dụng thì cần thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo quỹ đất sạch phục vụ xây dựng NƠXH theo quy định.

Đồng thời, các địa phương tiếp tục rà soát các khu đất do Nhà nước quản lý hoặc các quỹ đất khác có diện tích lớn, phù hợp quy hoạch hoặc có thể điều chỉnh quy hoạch để phát triển NƠXH. Trên cơ sở đó, lập danh mục gửi Sở Xây dựng để phối hợp triển khai các dự án theo đúng quy định.