Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM (VPĐKĐĐ) vừa ban hành Thông báo số 2374, khuyến cáo người dân thận trọng khi thực hiện các giao dịch bất động sản, đặc biệt là đối với nhà, đất tại các dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thông báo được đưa ra sau khi VPĐKĐĐ nhận được Văn bản số 664 của Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an TP HCM phản ánh thực trạng nhiều người dân tự nguyện giao dịch, cầm cố, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Các giao dịch này thường chỉ dựa trên hợp đồng nguyên tắc, giấy thỏa thuận nội bộ, phiếu thu, xác nhận của chủ đầu tư hoặc thông tin từ môi giới không chính thống.

Theo Công an TP HCM, một bộ phận người dân chưa nhận thức đầy đủ sự khác biệt giữa “quyền sử dụng đất hợp pháp” và “việc chiếm hữu, sử dụng thực tế”, từ đó đánh giá sai giá trị pháp lý của các dự án chưa hoàn tất thủ tục. Điều này dẫn đến việc giao tài sản, tiền bạc với giá trị lớn khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định, làm phát sinh tranh chấp dân sự kéo dài, thậm chí bị lợi dụng để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.

“Tại một số dự án khu dân cư do doanh nghiệp phát triển hạ tầng triển khai, việc chậm cấp giấy chứng nhận nhưng người dân vẫn tự giao dịch ngầm đã tạo ra nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng”, Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an TP HCM cảnh báo.

Để phòng ngừa vi phạm pháp luật và hạn chế thiệt hại cho người dân, VPĐKĐĐ cho biết người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định, gồm: có giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng đất trong dự án phát triển nhà ở, người dân cần tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư, năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án, cũng như tính pháp lý và khả năng triển khai thực tế của dự án.

Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở thì phải thực hiện giải chấp trước khi ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở với khách hàng.

VPĐKĐĐ cũng cho biết thời gian qua, trên địa bàn TP HCM xuất hiện tình trạng một số chủ đầu tư do năng lực tài chính yếu đã lách luật, chuyển nhượng đất thông qua các hình thức như hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, góp vốn xây dựng hạ tầng hoặc góp vốn xây dựng nhà ở khi chưa đủ điều kiện pháp lý.

Thậm chí, có dự án chưa hoàn tất thủ tục giao đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính để được cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn rao bán, giao dịch ngầm. Sau đó, nhà đầu tư thứ cấp tiếp tục bán lại bằng giấy tay cho nhiều người khác, tạo thành chuỗi giao dịch rủi ro.

Theo VPĐKĐĐ, các hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, hợp đồng nguyên tắc, giấy tay có giá trị pháp lý rất hạn chế và không được pháp luật bảo vệ. Hậu quả là người dân không được cấp giấy chứng nhận, phát sinh tranh chấp kéo dài nhiều năm và gặp rất nhiều khó khăn trong việc thu hồi lại số tiền đã bỏ ra.

VPĐKĐĐ khuyến nghị người dân chỉ thực hiện giao dịch bất động sản khi dự án đã đủ điều kiện pháp lý theo quy định, tránh mua bán nhà, đất bằng giấy tay hoặc thông qua thỏa thuận không được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.