Phiên họp tập trung xem xét, đánh giá toàn diện các chính sách lớn, việc thể chế hóa Nghị quyết của Đảng, tính đồng bộ của hệ thống pháp luật cũng như các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc phát sinh từ thực tiễn thị trường bất động sản hiện nay.

Phân cấp triệt để và khắc phục chồng lấn pháp luật

Trình bày báo cáo tóm tắt về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, dự án luật được xây dựng nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước. Đặc biệt, luật hóa các quan điểm chỉ đạo quan trọng tại Nghị quyết số 18 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất.

Dự thảo luật tuân thủ nguyên tắc kế thừa các quy định còn phù hợp của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, đồng thời sửa đổi, bổ sung các điều khoản mới nhằm giải quyết triệt để những vướng mắc phát sinh từ thực tiễn.

Việc sửa đổi tập trung vào các trụ cột chính: phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, gắn trách nhiệm quản lý với quyền hạn của UBND các cấp; tạo môi trường đầu tư kinh doanh thông thoáng, giảm bớt chi phí và thời gian tuân thủ cho doanh nghiệp; tăng cường tính công khai, minh bạch, nâng cao năng lực dự báo và điều tiết thị trường; khắc phục sự chồng lấn giữa pháp luật kinh doanh bất động sản với các hệ thống pháp luật liên quan như đất đai, đầu tư, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Đồng thời điều chỉnh một số cơ chế, chính sách đột phá, nhất là chính sách về nhà ở cho thuê, cải tạo chung cư cũ.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 61 điều (giảm 22 điều so với luật hiện hành), nhấn mạnh 9 nhóm nội dung sửa đổi, bổ sung trọng tâm.

Dự thảo Luật phân quyền, phân cấp triệt để cho chính quyền địa phương. Đáng chú ý là việc chuyển thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ cho UBND cấp tỉnh. Cùng với đó, cắt giảm nhiều thủ tục hành chính và đơn giản hóa một số điều kiện đầu tư kinh doanh.

Hoàn thiện một số khái niệm cơ bản về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai. Sửa đổi quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được mua nhà ở, các loại công trình xây dựng không gắn với chuyển quyền sử dụng đất. Bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, trong đó có quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình giao dịch bất động sản.

Bổ sung quy định nguyên tắc chung về chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); đáp ứng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án bất động sản được đưa bất động sản vào kinh doanh hoặc thực hiện các biện pháp bảo lãnh và giao Chính phủ quy định chi tiết về việc thực hiện biện pháp bảo đảm, tránh khoảng trống về pháp lý, bảo đảm đồng bộ với quy định pháp luật PPP, pháp luật về đất đai.

Sửa đổi các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng bảo đảm đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và các pháp luật có liên quan.

Cùng với đó, làm rõ nguyên tắc cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng, thống nhất việc áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản, khắc phục chồng lấn với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu với mua bán căn hộ chung cư.

Bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản được bảo đảm bằng việc chuyển tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên. Sửa đổi, bổ sung quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật "đúng, đủ, sạch, sống". Bổ sung quy định về mã định danh điện tử tạo lập cho từng sản phẩm bất động sản, cũng như các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Đánh giá kỹ lưỡng tính khả thi, bảo vệ quyền lợi khách hàng

Trình bày Báo cáo thẩm tra sơ bộ dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, Thường trực Ủy ban tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, đi sâu vào các nội dung lớn của dự thảo Luật, cơ quan thẩm tra đã chỉ ra nhiều vấn đề trọng tâm cần tiếp tục rà soát, làm rõ và hoàn thiện.

Về quyền mua, thuê mua bất động sản của chủ thể có yếu tố nước ngoài, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị tiếp tục rà soát, bảo đảm thể chế đúng, đầy đủ tinh thần của Nghị quyết số 21; bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ giữa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật khác có liên quan.

Cần sử dụng thống nhất thuật ngữ và xác định rõ phạm vi quyền của nhóm chủ thể; tiếp tục nghiên cứu, làm rõ về điều kiện đăng ký và chuyển nhượng; ranh giới phần tài sản được sở hữu, phần sở hữu chung; quyền tiếp cận và khai thác đối với công trình có nhiều lớp không gian sử dụng.

Đáng chú ý, cơ quan thẩm tra lưu ý cần làm rõ phạm vi, ranh giới, vị trí, tiêu chí, tính chất khu vực và cơ chế quản lý, theo dõi, kiểm soát thật chặt chẽ, hiệu quả nhằm bảo đảm quốc phòng, an ninh, trật tự an toàn xã hội.

Về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh đối với dự án trên quỹ đất thanh toán dự án BT, cơ quan chủ trì thẩm tra lưu ý, dự thảo Luật quy định dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án BT phải cơ bản đáp ứng các điều kiện như các dự án bất động sản khác. Cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ nghĩa vụ được bảo đảm, phân định rõ các loại bảo lãnh và các hình thức bảo lãnh khác được dẫn chiếu pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), bảo đảm rõ ràng, hợp lý.

Về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, cơ quan thẩm tra đề nghị rà soát, hoàn thiện quy định rõ ràng, đầy đủ tại Luật về chủ thể đứng tên, quyền đối với khoản tiền lãi phát sinh, thời điểm nộp phần giá trị còn lại (tương đương 5% giá trị hợp đồng) vào tài khoản bảo đảm thanh toán. Làm rõ cơ quan có thẩm quyền xác định lỗi của chủ đầu tư, phân định rõ trường hợp lỗi do lý do chủ quan với lỗi do lý do khách quan. Làm rõ nghĩa vụ chịu phí quản lý tài khoản và việc xử lý khoản tiền bảo đảm khi chậm cấp giấy chứng nhận vì nguyên nhân không thuộc lỗi của chủ đầu tư, khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán hoặc tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản không thể thực hiện chi trả.

Đồng thời rà soát quy định bảo đảm rõ ràng về quyền lựa chọn của khách hàng đối với bảo lãnh ngân hàng. Bổ sung căn cứ đánh giá tác động và chi phí tuân thủ của việc mở rộng yêu cầu có văn bản xác nhận đủ điều kiện kinh doanh sang các loại bất động sản hình thành trong tương lai ngoài nhà ở; rà soát bảo đảm không quy định tại dự thảo luật các quy định chưa làm rõ sự cần thiết, điều kiện thực hiện và tác động của nội dung được sửa đổi, bổ sung.

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị bổ sung kết quả tham vấn và làm rõ giải pháp trong trường hợp chủ đầu tư không có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai dẫn đến tình trạng dự án đình trệ kéo dài, vừa gây lãng phí, vừa không bảo đảm khoản thu của Nhà nước.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, cơ quan thẩm tra đề nghị bổ sung sự cần thiết, cơ sở thực tiễn và đánh giá tác động của việc mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng; làm rõ điều kiện chuyển nhượng, nguyên tắc chuyển giao, kế thừa quyền và nghĩa vụ.

Đồng thời làm rõ quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu, bảo đảm thống nhất với Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thương mại, Luật Cạnh tranh, Luật Quản lý ngoại thương và Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Bổ sung rà soát quy định rõ những trường hợp bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng và những trường hợp cho phép lựa chọn theo yêu cầu của các bên, bảo đảm không tạo thành gánh nặng thủ tục hành chính không cần thiết.

Phát biểu tại phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định đề nghị cân nhắc một số vấn đề trọng tâm như: Quỹ đất thanh toán dự án BT; Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; Hợp đồng kinh doanh bất động sản...