Chia sẻ với PV về góp ý gửi Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) phiên bản ngày 9/9/2026, ThS. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, đề xuất xem xét lại quy định về loại hình nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam.
Theo ông, thay vì chỉ cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư như dự thảo, có thể khôi phục quy định cho phép sở hữu nhà ở riêng lẻ là nhà ở thương mại trong các dự án, nhưng không đồng thời trao quyền sử dụng đất.
Dự thảo thu hẹp loại hình nhà ở người nước ngoài được sở hữu
Theo Điều 19 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam được sở hữu căn hộ chung cư thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án, hoặc nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Đối với cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, dự thảo cũng quy định quyền sở hữu căn hộ chung cư thông qua các hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế trong những dự án đáp ứng điều kiện.
Như vậy, so với Luật Nhà ở hiện hành thì dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở là nhà ở riêng lẻ.
Luật Nhà ở năm 2023 cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, với những điều kiện và giới hạn nhất định.
Trong đó, đối với căn hộ chung cư, tỷ lệ sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà. Đối với nhà ở riêng lẻ, tại một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường, người nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà biệt thự liền kề.
Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, việc dự thảo bỏ quy định về nhà ở riêng lẻ có thể được hiểu nhằm phù hợp với định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, trong đó nêu định hướng không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức.
Tuy nhiên, ông cho rằng việc không cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ chưa phải là phương án duy nhất để thực hiện định hướng này.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội
Có thể cho sở hữu nhà nhưng không có quyền sử dụng đất
Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, một phương án khác có thể được nghiên cứu là cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ nhưng không gắn với quyền sử dụng đất.
Cách tiếp cận này, theo ông, tương tự cơ chế tại khoản 5 Điều 148 Luật Đất đai năm 2024 hiện hành.
Theo đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể được sở hữu nhà ở riêng lẻ là nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhưng không đồng thời có quyền sử dụng đối với phần đất gắn với căn nhà.
Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp cho chủ sở hữu nước ngoài, theo đề xuất này, chỉ ghi nhận quyền sở hữu nhà ở mà không ghi nhận quyền sử dụng đất.
Luật sư cho rằng phương án trên vừa có thể đáp ứng định hướng không để người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vừa mở rộng khả năng thu hút nguồn lực nước ngoài vào thị trường nhà ở.
Đặc biệt, việc cho phép sở hữu nhà riêng lẻ trong phạm vi kiểm soát có thể tạo thêm điều kiện để thu hút lực lượng lao động, chuyên gia, doanh nhân nước ngoài đến sinh sống và làm việc tại Việt Nam.
Vì sao chỉ cấm nhà riêng lẻ nhưng vẫn cho sở hữu căn hộ?
Một vấn đề khác được luật sư Nguyễn Văn Đỉnh đặt ra là sự thống nhất về chính sách.
Theo ông, về bản chất, chủ sở hữu căn hộ chung cư cũng có quyền sử dụng đối với phần đất của nhà chung cư. Điểm khác biệt là quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn hộ được xác lập dưới dạng quyền sử dụng đất chung, trong khi nhà ở riêng lẻ là gắn với quyền sử dụng đất riêng hoặc quyền sử dụng đất chung của vợ chồng.
"Do đó, việc Dự thảo luật không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở là nhà ở riêng lẻ nhằm loại trừ việc tổ chức, cá nhân nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không thống nhất về mặt chính sách và không phù hợp với mục tiêu của chính sách", luật sư nói.
Trên cơ sở phân tích trên, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh đề xuất khôi phục quy định tại Chương II Luật Nhà ở năm 2023 theo hướng cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu cả nhà ở riêng lẻ là nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, quyền sở hữu này không gắn với quyền sử dụng đất.
Theo phương án được đề xuất, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, không ghi nhận quyền sử dụng đất.
