Lãi suất vay mua nhà tăng lên 13-14%/năm khiến nhiều người chùn bước, song chuyên gia cho rằng người mua ở thực vẫn có thể cân nhắc xuống tiền nếu đảm bảo dòng tiền an toàn.

Từ khoản tích lũy 700 triệu đồng - số tiền gần như không đủ để bước vào thị trường nhà ở tại TP.HCM - sau Tết, anh Minh Chiến (29 tuổi) bàn với gia đình gộp thêm vốn cùng anh chị em, nâng tổng số tiền lên khoảng 2 tỷ đồng để mua nhà.

Với mức tài chính này, anh dự tính mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại Dĩ An để hai chị em cùng ở, thay vì tiếp tục thuê nhà. Đây vừa là chỗ an cư, vừa được xem như một khoản đầu tư dài hạn.

Giấc mơ mua nhà gác lại

Sau thời gian tìm kiếm, gia đình anh đã chọn được căn hộ ưng ý, diện tích rộng rãi, phù hợp nhu cầu. Tuy nhiên, để chốt giao dịch, anh phải vay thêm hơn 1 tỷ đồng. Khi liên hệ ngân hàng hỏi lãi suất, anh "giật mình" khi mức lãi suất cố định 2 năm đầu đã vượt 12%/năm. Tính sơ bộ, riêng tiền lãi đã khoảng 10 triệu đồng/tháng, cộng cả gốc, số tiền anh phải trả hàng tháng xấp xỉ 15 triệu đồng.

Áp lực tài chính khiến gia đình anh chùn bước. Thay vì vay mua nhà lúc này, anh đang cân nhắc phương án mua một mảnh đất ở quê và tiếp tục thuê nhà tại TP.HCM. Khoản tiền dự định trả lãi ngân hàng sẽ được dùng để tích lũy thêm, chờ thời điểm phù hợp hơn mới quay lại kế hoạch mua nhà.

Anh Chiến không phải trường hợp cá biệt. Gia đình chị Tâm Anh (32 tuổi, TP.HCM) cho biết giữa năm ngoái, khi tiết kiệm được gần 3 tỷ đồng, căn nhà anh chị ưng ý khi đó có giá hơn 5 tỷ đồng nên quyết định tích lũy thêm.

Đến nay, tài chính tăng lên khoảng 3,5 tỷ đồng, nhưng giá nhà cũng nhích lên theo. Lo ngại càng chờ thì giá càng tăng, anh chị tính toán vay thêm khoảng 2,5 tỷ đồng để mua trước, trả dần sau. Với mức thu nhập hiện tại, cặp vợ chồng tự tin có thể gánh khoản vay này. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất mới khiến gia đình buộc phải gác lại kế hoạch.

Theo chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, từ năm 2024 đến nửa đầu 2025 là thời kỳ "tiền rẻ" kéo dài, nhưng lãi suất vay mua nhà đã bắt đầu nhích nhẹ 1-1,5 điểm % từ quý III/2025, trước khi tăng mạnh vào đầu năm 2026.

Ông dẫn ví dụ tại một ngân hàng thuộc nhóm Big 4, trong năm 2024 và đầu 2025, lãi suất cố định 1 năm chỉ ở mức 5,8%/năm, cố định 2 năm khoảng 6,5%/năm. Đến tháng 9/2025, mức lãi suất này tăng lên 7% và 8%/năm. Tuy nhiên, đến tháng 2 năm nay, lãi suất cố định 1 năm đã lên 10%, còn gói cố định 18 tháng lên tới 13,5%/năm, đồng thời không còn các gói ưu đãi dài trên 2 năm. So với cùng kỳ năm trước, mặt bằng lãi suất gần như tăng gấp đôi.

Theo ông Kiên, đợt tăng lãi suất vào tháng 9/2025 đã được dự báo khi giai đoạn "tiền rẻ" kéo dài hơn 1 năm trước đó. Tuy nhiên, cú tăng mạnh đầu năm 2026 khiến thị trường bất ngờ.

"Việc tăng mạnh lãi suất, đặc biệt ở mục đích mua bất động sản, thể hiện quyết tâm của Nhà nước trong việc kiểm soát bong bóng bất động sản sau giai đoạn tăng nóng 2024-2025, đặc biệt phân khúc chung cư", ông nói.

Bài toán mua nhà khi lãi suất cao

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều biến động, ông Kiên dự báo mặt bằng lãi suất nhiều khả năng sẽ duy trì ở mức hiện tại trong suốt năm 2026 và chỉ có thể giảm nhẹ vào đầu năm 2027. Điều này đồng nghĩa áp lực chi phí vốn sẽ còn đè nặng lên cả người mua lẫn nhà đầu tư trong ngắn hạn.

Thực tế, tác động của lãi suất cao đã bắt đầu phản ánh vào diễn biến thị trường. Khi chi phí vay tăng mạnh, lực cầu suy yếu rõ rệt, đặc biệt ở nhóm người mua sử dụng đòn bẩy tài chính.

Khi dòng tiền vay bị siết lại, khả năng hấp thụ của thị trường giảm, khiến mặt bằng giá khó leo thang như trước. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá căn hộ trên cả nước trong quý I/2026 gần như đi ngang so với quý IV/2025, chấm dứt nhịp tăng liên tục trước đó. Ở phân khúc nhà riêng và nhà mặt phố, giá thậm chí ghi nhận mức giảm nhẹ.

Trong bối cảnh này, theo vị chuyên gia, người mua ở thực có nền tảng tài chính tốt vẫn có thể cân nhắc xuống tiền. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải tính toán dòng tiền một cách thận trọng, không chỉ dựa vào thu nhập hiện tại mà còn dự trù các chi phí tương lai, chẳng hạn kế hoạch sinh thêm con hoặc biến động công việc.

Ông đưa ra ví dụ nếu tổng thu nhập của gia đình là 50 triệu đồng/tháng và chi phí sinh hoạt khoảng 25 triệu đồng, khoản tiền dành để trả ngân hàng nên ở mức tối đa 20 triệu đồng mỗi tháng. Với mức chi trả này, dư nợ vay phù hợp vào khoảng 1,5 tỷ đồng.

Ngược lại, nếu chi phí sinh hoạt lên tới 35 triệu đồng, số tiền an toàn để trả ngân hàng chỉ còn khoảng 10 triệu/tháng (sau khi để lại phần dự phòng), tương ứng khoản vay tối đa khoảng 750 triệu đồng.

Khi bài toán dòng tiền đã được tính toán thận trọng và vẫn đảm bảo an toàn trong kịch bản lãi suất cao, ông cho rằng người mua có thể xuống tiền, nhất là với căn hộ đã bàn giao để tiết kiệm thêm chi phí thuê nhà.

"Với nhu cầu ở thực, đây vẫn là tài sản thiết yếu và cũng là cách buộc gia đình tiết giảm các khoản chi tiêu không cần thiết", ông nói.

Đối với nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính, bài toán trở nên phức tạp hơn. Theo ông Kiên, nhà đầu tư cần tính đầy đủ chi phí sử dụng cả vốn tự có lẫn vốn vay vào giá vốn bất động sản, sau đó so sánh với mức tăng giá kỳ vọng.

Chẳng hạn, khi nhà đầu tư dự tính mua một căn nhà 4 tỷ đồng, trong đó vay 2 tỷ và chi 2 tỷ vốn tự có. Nếu tính chi phí cơ hội của 2 tỷ đồng tiền mặt theo lãi suất tiết kiệm 8%/năm và lãi vay 13,5%/năm cho 2 tỷ đồng vay, tổng chi phí vốn mỗi năm vào khoảng 430 triệu đồng. Giả định căn nhà cho thuê được 3%/năm (tương đương 120 triệu đồng), phần bù lại không đáng kể, khiến giá vốn thực tế mỗi năm vẫn tăng thêm khoảng 310 triệu đồng.

Trong kịch bản sau 2 năm giá nhà tăng 15% lên 4,6 tỷ đồng hoặc sau 4 năm tăng 30% lên 5,2 tỷ đồng, nhà đầu tư vẫn có thể chưa bù được toàn bộ chi phí vốn.

"Nếu đánh giá bất động sản có tiềm năng tăng giá hơn con số này thì mới có lời", ông Kiên nói.

Tương tự, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng mức lãi suất vay mua nhà hiện nay phổ biến khoảng 13-14%/năm là gánh nặng tài chính rất lớn và rất khó để một bất động sản tăng giá ở mức "mười mấy phần trăm" mỗi năm nhằm bù đắp chi phí lãi vay tương ứng. Vì vậy, việc vay tiền mua nhà thời điểm này được xem là khá rủi ro.

Với những người buộc phải vay vốn, ông khuyến nghị nên tạm thời đứng ngoài quan sát, cân nhắc kỹ dòng tiền và khả năng chịu đựng áp lực trả nợ.

Theo ông, cơ quan quản lý đang có xu hướng siết tín dụng vào bất động sản để điều tiết dòng vốn sang lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, nên khả năng lãi suất giảm mạnh trong ngắn hạn là không cao. Tuy nhiên, ông kỳ vọng từ đầu quý III có thể có điều chỉnh nhẹ để phù hợp hơn, đồng thời room tín dụng dành cho bất động sản cũng bớt căng thẳng.