Lãi suất cao khiến giá nhà nhiều nơi giảm mạnh thì có nên tranh thủ "bắt đáy"?: Chuyên gia nói người có sẵn tiền mặt đang lợi thế lớn khi đàm phán

Sau giai đoạn tăng nóng 2024–2025, thị trường nhà ở đang điều chỉnh. Tại hội thảo "Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?" do Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức sáng 15/10, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing (One Mount Group), cho biết giá trên thị trường thứ cấp đã giảm khoảng 15–20%, trong khi giá sơ cấp về cơ bản đi ngang từ đầu năm 2026. Với chung cư Hà Nội, số liệu TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trình bày cho thấy giá bình quân quý II/2026 còn 123 triệu đồng/m², thấp hơn khoảng 7% so với đỉnh cuối năm 2025.

Giá giảm khiến không ít người có nhu cầu mua nhà đứng trước lựa chọn quen thuộc là nên xuống tiền ngay hay chờ thêm để "bắt đáy".

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng người mua nhà để ở không nên chờ giá xuống "đáy" quá lâu. Theo bà, không ai có thể dự báo chính xác giá sẽ giảm đến mức nào hay thời điểm nào thị trường chạm đáy.

Ông Trần Quang Trung có cùng nhận định. Ông ví câu hỏi giá nhà còn giảm nữa hay không cũng giống như việc nhà đầu tư muốn biết chứng khoán đã chạm đáy chưa, rất khó xác định, vì diễn biến còn tùy từng phân khúc và từng nhóm người bán.

Thay vì cố mua được với giá rẻ nhất, bà Hằng khuyên người mua tự trả lời ba câu hỏi: mức giá hiện tại có tương xứng với giá trị thực của bất động sản không, giá đã biến động thế nào qua các năm, và bản thân có đủ khả năng tài chính hay không. 

Bà lấy ví dụ một căn chung cư 70m² trước đây khoảng 3 tỷ đồng, sau nhiều năm lên 7 tỷ đồng; người mua cần xem mức tăng ấy có hợp lý so với thị trường và giá trị thực của căn hộ. Nếu giá đã hợp lý và đáp ứng đúng nhu cầu, theo bà, người mua nên cân nhắc xuống tiền.

Ông Trung bổ sung một lợi thế của người mua lúc này khi quy hoạch Hà Nội, TP.HCM và hạ tầng kết nối đã rõ ràng hơn trước, nên có thêm cơ sở để định giá. Người mua có thể so mặt bằng giá hiện tại với 6 tháng, một năm hay hai năm trước, tham chiếu giá chào bán để tính khả năng thương lượng. 

Ông cũng khuyên xác định trước các tiêu chí của một nơi an cư như tiện ích, rủi ro pháp lý, khả năng hình thành cộng đồng dân cư ổn định, kết nối giao thông và sự phù hợp với định hướng quy hoạch. Nếu tìm được tài sản đáp ứng tốt các tiêu chí đó với mức giá hợp lý, ông cho rằng không có lý do gì để không cân nhắc mua ngay lúc này.

Với người phải vay để mua, PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế thuộc Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam, lưu ý không nên chỉ nhìn vào việc giá nhà giảm mà phải tính đến lãi suất vay, bởi đây mới là yếu tố quyết định.

Ông đưa ra ví dụ khoản vay 1,5 tỷ đồng trong 20 năm. Ở mức lãi suất 10%/năm, số tiền trả góp đều mỗi tháng khoảng 14,5 triệu đồng. Nếu lãi suất lên 15%/năm, con số này tăng lên khoảng 19,8 triệu đồng, tức mỗi tháng trả thêm khoảng 5,3 triệu đồng. Nói cách khác, giá nhà có thể giảm nhưng gánh nặng trả nợ vẫn có thể tăng đáng kể. Ông Long cũng lưu ý lãi suất cho vay thực tế đang chênh khá xa so với mức các ngân hàng công bố, nhiều nơi niêm yết khoảng 6–7%, nhưng có ngân hàng đang cho vay ở mức 8–9%, thậm chí trên 9%, tùy trường hợp.

Triển vọng lãi suất cũng chưa hẳn thuận lợi cho người đi vay. Theo ông Long, Ngân hàng Nhà nước tại cuộc họp ngày 9/10 tiếp tục giữ nguyên các mức lãi suất điều hành, nhưng dư địa giảm lãi suất trong thời gian tới không còn nhiều khi chỉ số giá tiêu dùng tháng 9 đã tăng 5,08% so với cùng kỳ.

Vì vậy, trước khi xuống tiền, ông khuyên người mua kiểm tra ba ngưỡng an toàn. Thứ nhất, tổng tiền gốc và lãi trả hằng tháng không nên vượt 30–35% thu nhập thực tế của gia đình; chẳng hạn thu nhập 40 triệu đồng/tháng thì nên trả nợ khoảng 12–14 triệu đồng, còn vượt 40% là rủi ro rất lớn. Thứ hai, cần có khoản dự phòng đủ chi tiêu và trả nợ trong ít nhất 6 tháng, tốt hơn là 9–12 tháng. Thứ ba, phải tính xem nếu lãi suất tăng thêm 2–3 điểm phần trăm, gia đình còn đủ sức trả nợ hay không.

Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, mô tả thị trường đang trong thế giằng co. Người bán đã sẵn sàng giảm giá, nhưng người mua vẫn chờ vì cho rằng giá còn xuống nữa; hai bên thăm dò nhau nên giao dịch chưa sôi động.

Theo ông Toản, trong bối cảnh đó, người có sẵn tiền mặt đang có lợi thế lớn khi đàm phán. Ông lấy ví dụ một căn nhà rao bán 10 tỷ đồng, người mua có 7 tỷ đồng tiền mặt vẫn có thể thương lượng được mức giá phù hợp nếu người bán đang chịu áp lực tài chính. Chính doanh nghiệp của ông cũng sẵn sàng bán số lượng lớn và đàm phán trực tiếp với khách có khả năng thanh toán, chấp nhận giảm tới 20% mỗi sản phẩm.

Các chủ đầu tư cũng đang tung nhiều chính sách để kích cầu, phổ biến nhất là phối hợp với ngân hàng hỗ trợ lãi suất 0% cho khách hàng trong 8–12 tháng, có nơi tới 18 tháng, bên cạnh giãn tiến độ thanh toán và giảm giá trực tiếp.

Ông Toản cho rằng thị trường vẫn có người mua khi giá về đúng mức. Ông dẫn trường hợp một số sản phẩm từng có giá trên 90 triệu đồng/m², nay có thể mua dưới 60 triệu đồng/m²; khi giá xuống quanh 50 triệu đồng/m², giao dịch tăng mạnh và người mua bắt đầu chấp nhận mức 55–60 triệu đồng/m².

Với người muốn chờ thêm, các diễn giả chỉ ra những nơi giá có thể còn điều chỉnh. Ông Trần Quang Trung cho rằng cần nhìn vào nhóm người mua dùng đòn bẩy tài chính với vốn tự có ban đầu khoảng 20–30%. Nếu buộc phải bán để cắt lỗ, mức lỗ của nhóm này có thể tương đương phần vốn tự có đã bỏ ra, tức khoảng 20–30%, tùy khoản vay, chi phí phát sinh và giá bán thực tế. Đây là một căn cứ để ước lượng dư địa giảm của thị trường thứ cấp.

Theo quan sát của ông Trung, nhà đất thổ cư vẫn có khả năng tiếp tục giảm giá, bởi phân khúc này từng phát triển khá tự do và tăng mạnh trong giai đoạn 2024–2025. Ông dẫn ví dụ khu vực phía Đông Hà Nội gồm Long Biên, Đông Anh, Gia Lâm, nơi có nhà đầu tư vay vốn mua đất rồi tiếp tục dùng đòn bẩy để xây nhà bán lại.

Ông Phạm Đức Toản cũng cho biết nhà đất thổ cư đang khá trầm lắng. Nếu trước đây người mua chủ yếu quan tâm pháp lý, sổ đỏ và khả năng sang tên, thì nay quy hoạch trở thành mối lo hàng đầu, nhất là trước thông tin về di dời, tái thiết các khu dân cư cũ tại Hà Nội. Người mua vì thế có xu hướng ưu tiên các dự án có quy hoạch rõ ràng.