Chứng khoán MBS vừa công bố báo cáo phân tích ngành bất động sản với chủ đề "Triển vọng tháo gỡ khó khăn pháp lý từ việc hoàn tất quy hoạch tổng thể của TP. Biên Hoà - Đồng Nai".
Các điều chỉnh quan trọng về quy hoạch chung của TP. Biên Hoà
Ngày 19/11, Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai - Võ Tấn Đức đã ký Quyết định số 3479 phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung tỷ lệ 1/10.000 TP. Biên Hòa đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.
Các nội dung điều chỉnh tập trung vào quy mô dân số và chỉ tiêu đất đai tại phân khu C4, thuộc một phần khu đô thị phía Tây đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.
Cụ thể, quy mô dân số toàn khu đô thị phía Tây từ 420.000 người điều chỉnh thành 434.000 người. Trong đó, quy mô dân số tại phạm vi điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 từ 126.000 người điều chỉnh thành 140.000 người.
Về chỉ tiêu sử dụng đất, đất ở đô thị từ 45 - 55 m2/người; Đất công cộng dịch vụ đô thị từ 4 - 5 m2/người; Đất cây xanh công viên đô thị từ 8 - 10 m2/người; Đất giao thông đô thị từ 17 - 20 m2/người.
Điều chỉnh này dựa trên Quy hoạch năm 2014 tuy nhiên chỉnh sửa để phù hợp theo định hướng phát triển mới của thành phố.
 |
Các doanh nghiệp được hưởng lợi bao gồm NVL, NLG và DIG
Trong giai đoạn năm 2022, một số dự án rơi vào tình trạng chậm tiến độ như Aqua City hay Izumi do phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 trong bối cảnh không đồng nhất với quy hoạch của thành phố.
Nguyên nhân chính đến từ quy hoạch chung TP. Biên Hòa phê duyệt năm 2014 chưa đồng bộ với nội dung quy hoạch chi tiết 1/500 các dự án đang triển khai của khu vực.
Do đó, MBS đánh giá việc hoàn tất quy hoạch tổng thể tại TP. Biên Hoà sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh quá trình phê duyệt quy hoạch dự án tại phân khu C4 (bao gồm xã Long Hưng, cù lao Phước Hưng và xã Tam Phước).
Hoàn tất quy hoạch tổng thể dự kiến tạo điều kiện đẩy nhanh triển khai quy hoạch chi tiết 1/500 tại các phân khu Stella 2 (21ha), Riverside (81ha), Waterfront (91ha) thuộc dự án Aqua City (NVL), Phân khu 1A2 (30ha) tại dự án Izumi (NLG) và Khu đô thị Long Tân 331ha (DIG).
Trong đó, dự án Aqua City của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa (Novaland, NVL với tỷ lệ sở hữu 70%) tại xã Long Hưng, TP Biên Hòa có quy mô khoảng 1.000 ha. Hiện tại dự án đã bán hàng khoảng 1.000 căn tại các phân khu I – V, River Park, Sun Habour,... và bàn giao khoảng 700 căn biệt thự và nhà phố tại các phân khu trên.
Tháo gỡ về pháp lý: các phân khu thuộc C4 hiện tại bắt đầu triển khai như phân khu Stella 2 (21ha) với khoảng 460 BT và nhà phố, các phân khu như Riverside (81ha), Waterfront (91ha) bắt đầu được tháo gỡ pháp lý và có nhiều triển vọng sớm hoàn thiện quy hoạch 1/500.
Đối với dự án Izumi City của Nam Long (NLG, tỷ lệ sở hữu 60%) tại TP Biên Hoà với quy mô 160 ha dự kiến bao gồm 13.000 nhà liền kề và biệt thự. Về tiến độ bán hàng, phân khu 1A1 (220 căn LK) đã bán hàng thành công và bàn giao trong giai đoạn 2022 – 2024.
Tháo gỡ về pháp lý: Phân khu 1A2 (200 căn LK), đang thực hiện xin cấp phép Quy hoạch 1/500.
Đối với dự án khu đô thị Long Tân do Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG, sở hữu 100%) tại xã Phú Thạnh, huyện Nhơn Trạch có quy mô 331 ha. Dòng sản phẩm chính là đất nền và liền kề. Hiện tại dự án đã hoàn tất giải phóng mặt bằng, tuy nhiên đang điều chỉnh quy hoạch 1/500. Dự kiến dự án có thể triển khai sau năm 2025.
MBS đánh giá các doanh nghiệp có dự án tại phân khu C4 thuộc TP. Biên Hoà sẽ có thể được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đẩy nhanh việc được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.
Cụ thể như, NVL (dự án Aqua City) với các phân khu Riverside (81ha), Waterfront (91ha), NLG (dự án Izumi) với phân khu 1A2 và DIG (dự án Long Tân).
Tuy nhiên MBS lưu ý rằng, các doanh nghiệp có thể phải hoàn thiện đóng tiền sử dụng bổ sung sau khi thay đổi quy hoạch do tăng mật độ dân số và bảng giá đất mới ban hành theo Luật Đất Đai (sửa đổi).
