Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) cho rằng kết quả kinh doanh nửa cuối năm 2021 của VRE sẽ bị ảnh hưởng mạnh do dịch, tuy nhiên sẽ tạo mức nền thấp hỗ trợ tăng trưởng trong năm 2022.
BSC ước tính doanh thu năm 2021 của VRE đạt 7.622 tỷ đồng, tăng 0,7% so với cùng kỳ dựa với ba giả định. Thứ nhất, VRE có thể phải chi thêm gói hỗ trợ với khách thuê với tổng giá trị là 1.000 tỷ đồng trong nửa cuối năm (đã hỗ trợ 424 tỷ đồng cho nửa đầu năm).
Thứ hai, theo kế hoạch điều chỉnh của VRE, các trung tâm thương mại (TTTM) là Vincom Mega Mall Smart City tại Hà Nội và Vincom Plaza ở Bạc Liêu và Mỹ Tho được đưa vào vận hành nửa cuối năm 2021; trong khi Vincom Mega Mall (VMM) tại Vinhomes Grand Park được dời sang năm 2022.
Giả định thứ ba là VRE có thể ghi nhận doanh thu 1.100 tỷ từ chuyển nhượng bất động sản trong năm 2021.
Tính đến cuối tháng 7, tổng số lượng TTTM đã đóng và hạn chế hoạt động là 47/80 TTTM trên cả nước do tình hình dịch COVID-19.
Hiện VRE cũng đã chuẩn bị các hoạt động marketing và kích cầu mua sắm sau khi dịch bệnh dự kiến được kiểm soát trong cuối quý III và hoạt động mua sắm được phục hồi trong quý IV tới.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng ước tính biên lợi nhuận gộp của VRE sẽ giảm về 42,3% trong năm nay do biên lợi nhuận mảng cho thuê bất động sản và cung cấp dịch vụ dự báo giảm từ 49,1% về 44,2%.
Nguyên nhân là VRE sẽ miễn giảm tiền thuê cho khách hàng trong giai đoạn phải tạm ngừng hoạt động, tỷ lệ lấp đầy năm 2021 giảm nhẹ so với ngoái và tỷ lệ lấp đầy khi mới đưa vào vận hành của VMM Smart City dự kiến thấp hơn mức bình quân.
BSC dự phóng lợi nhuận sau thuế của VRE năm nay sẽ đạt 1.997 tỷ đồng, giảm 16,2% so với năm ngoái, tương đương với thu nhập cơ bản trên mỗi cổ phiếu (EPS) đạt 857 đồng/cp.
Với năm 2022, kết quả kinh doanh của VRE được dự báo phục hồi mạnh từ mức nền thấp của năm 2021 với doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt là 10.310 tỷ (tăng 35%) và 3.069 tỷ (tăng 54%).
Khi đó, BSC ước tính tổng diện tích sàn thương mại của VRE tăng thêm gần 70.000 m2 nhờ VMM Grand Park. Tỷ lệ lấp đầy của các loại hình TTTM dự kiến tăng về mức tương đương 2019 (khoảng trên 90%), trừ VMM sẽ duy trì ở mức bằng với năm 2021 là gần 85%.
Bên cạnh đó, giá thuê bình quân đối với tất cả các loại hình tăng 5% so với năm 2021 cũng là yếu tố hỗ trợ kết quả doanh thu của VRE.
Ngoài ra, doanh thu chuyển nhượng bất động sản trong năm sau của VRE ước đoán khoảng 1.000 tỷ đồng, biên lợi nhuận gộp là 40%.
Trong năm sau, theo BSC, vắc xin và nhu cầu mua sắm bù đắp sẽ là “liều thuốc” cho mảng bán lẻ phục hồi của VRE. Theo báo cáo ngành của BSC công bố trước đó, Việt Nam dự kiến sẽ đạt được mức 70% miễn dịch cộng đồng trong nửa đầu năm 2022.
Từ đây đến năm 2026, VRE định hướng phát triển chuỗi VMM tập trung trong các đại đô thị của Vinhomes, chiếm khoảng 27/49 TTTM dự kiến phát triển mới, đóng góp trên 80% diện tích sàn bán lẻ tăng thêm. Tổng diện tích sàn bán lẻ tăng thêm dự kiến đạt 3 triệu m2 trong giai đoạn 2021 - 2026, tương đương tổng số TTTM là 129.
|
BSC sử dụng kết hợp phương pháp chiết khấu dòng tiền FCFF so sánh EV/EBITDA để định giá cổ phiếu Vincom Retail (tỷ trọng mỗi phương pháp là 50%). Giá mục tiêu cho 1 năm tới với cổ phiếu VRE là 34.100 đồng/CP.
Tại giá mục tiêu này, VRE được giao dịch tại P/E fw 2022 là 27 lần, tuy nhiên xét tỷ số PEG bình quân của VRE năm 2022 = 0.6 lần, cũng như mức EV/EBITDA fwd = 10.9 lần nhờ vào kỳ vọng lợi nhuận phục hồi mạnh hậu dịch Covid-19.
BSC đánh giá VRE đang trải qua năm khó khăn nhất trong lịch sử hoạt động, tuy nhiên với kỳ vọng về việc tiêm chủng vaccine sẽ giải quyết dịch bệnh cũng như tiềm năng thị trường bán lẻ Việt Nam trong dài hạn, đây là cơ hội hấp dẫn để đầu tư trong dài hạn.
|