Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa công bố dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 để lấy ý kiến góp ý. Điểm mới tại dự thảo, việc định giá đất không còn "nguyên tắc thị trường", thay vào đó phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước.

PV Tri thức và Cuộc sống đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) và Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm.

Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp, có cần thiết?

Thưa ông Lê Hoàng Châu, ông nhìn nhận thế nào về đề xuất Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất sẽ toàn quyền quyết định giá đất trong thị trường sơ cấp?

Ông Lê Hoàng Châu: Nhà nước thực hiện quyền quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp về đất đai để cung ứng quỹ đất cho nền kinh tế thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất... Đồng thời để thị trường quyết định giá đất, giá giao dịch, chuyển nhượng BĐS, nhà đất theo các quy luật của thị trường, đi đôi với việc Nhà nước thực hiện quyền và trách nhiệm điều tiết thị trường BĐS thông qua các chính sách về thuế nhất là chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp.

Do vậy, chúng ta không sợ nhà đầu tư, chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị trục lợi bởi lẽ Nhà nước có rất nhiều công cụ để điều tiết thị trường BĐS và để đảm bảo công bằng xã hội.

Thực tế, dù Luật Đất đai 2024 quy định Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá để tư vấn thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể, nhưng trên thực tế có dấu hiệu là Hội đồng thẩm định lệ thuộc vào tổ chức tư vấn.

Do đó, cần phải phát huy vai trò của đại diện tổ chức tư vấn tham gia Hội đồng là người đủ điều kiện hành nghề tư vấn theo quy định và không thuộc tổ chức tư vấn được thuê để xác định giá đất cụ thể theo quy định. Đồng thời cần tăng cường kiểm soát không để xảy ra tình trạng thông đồng giữa tổ chức tư vấn với chủ đầu tư dự án hoặc với tổ chức tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng.

Cần có sự phản biện độc lập

Là chuyên gia pháp lý, luật sư Trương Anh Tú có ý kiến thế nào về đề xuất trên?

Luật sư Trương Anh Tú: Tôi cho rằng đây là một đề xuất chưa hợp lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý – xã hội. Việc xác lập giá đất trong thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê, chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng đất…) là một khâu then chốt trong chuỗi tài chính công, ảnh hưởng trực tiếp đến công bằng tài khóa, minh bạch thị trường và niềm tin pháp lý. Nếu cơ chế định giá chỉ dựa trên ý chí hành chính, không thông qua tổ chức định giá độc lập, không phản ánh thông tin thị trường và không có cơ chế giám sát chéo, hậu quả là: Giá đất sẽ bị hành chính hóa, thiếu cơ sở thực tiễn; người dân và doanh nghiệp rơi vào thế bị động khi thực hiện nghĩa vụ tài chính; và cuối cùng, kéo theo tranh chấp, khiếu kiện, thất thu ngân sách, hoặc thậm chí phát sinh tiêu cực trong quản lý đất đai.

-Có ý kiến cho rằng, Nhà nước vẫn là đại diện chủ sở hữu đất đai, quyền quyết định giá đất có phải là hợp lý xét trên vai trò này?

LS Trương Anh Tú: Đây chính là điểm cần được làm rõ. Quyền đại diện chủ sở hữu không đồng nghĩa với quyền quyết định giá một cách tuyệt đối. Trong mọi nền pháp quyền hiện đại, tài sản công phải được xác lập giá trị thông qua cơ chế có đối trọng và giám sát, chứ không thể chỉ bằng mệnh lệnh hành chính. Trong thực tế, khi Nhà nước vừa giao đất – định giá – thu tiền, mà không có sự phản biện độc lập thì sẽ dễ rơi vào cơ chế “vừa đá bóng, vừa thổi còi”. Điều đó không chỉ tạo nên rủi ro hệ thống mà còn gây mất niềm tin vào công lý tài khóa và môi trường đầu tư.

-Luật sư có thể dẫn chứng những hệ lụy đã từng xảy ra do chênh lệch giá đất theo cơ chế hành chính?

LS Trương Anh Tú: Chúng ta đã chứng kiến hàng loạt vụ án kinh tế lớn, nhiều khiếu kiện đất đai kéo dài. Điểm chung của các vụ việc này là tồn tại hai mức giá đất – một trong hồ sơ nhà nước, một trên thị trường thực tế. Sự chênh lệch ấy không tự nhiên mất đi. Nó dịch chuyển thành đặc quyền lợi ích, thất thoát ngân sách, hoặc thành gánh nặng chi phí xã hội. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2024 đã chủ trương bỏ khung giá đất, tiến tới xác lập bảng giá tiệm cận giá thị trường. Nếu giờ đây lại đề xuất cơ chế “giá đất do Nhà nước toàn quyền quyết định”, thì chẳng khác nào “bình mới rượu cũ”.

-Vậy theo luật sư, giá đất sơ cấp cần được xác lập theo những nguyên tắc nào để vừa đảm bảo công bằng, vừa giữ vai trò điều tiết của Nhà nước?

LS Trương Anh Tú: Chúng ta cần cân bằng ba trụ cột: công lý tài khóa – dữ liệu thị trường – và niềm tin pháp lý. Giá đất sơ cấp muốn hợp lý và minh bạch cần tuân thủ các nguyên tắc sau: Có hội đồng định giá độc lập với sự tham gia của chuyên gia, tổ chức tư vấn, đại diện người dân, doanh nghiệp; Sử dụng dữ liệu giao dịch thực tế, công khai hóa và cập nhật định kỳ; Tăng cường cơ chế phản biện xã hội, không để định giá chỉ là sản phẩm khép kín trong bộ máy hành chính; Với các trường hợp không đấu giá, phải có tổ chức thẩm định giá độc lập và trách nhiệm giải trình rõ ràng.

Tôi lo ngại, nếu không có cơ chế phản biện, kiểm tra chéo và minh bạch hóa dữ liệu định giá, chúng ta sẽ hình thành một nền hành chính giá đất – nơi Nhà nước vừa xác lập, vừa quản lý, vừa định đoạt giá trị tài sản công. Điều đó đi ngược với mô hình quản trị hiện đại, tạo ra rào cản cho đầu tư, nguồn cơn của khiếu kiện, và quan trọng nhất là làm suy giảm niềm tin vào pháp luật đất đai – vốn đã rất nhạy cảm và nhiều tranh cãi.

Tôi muốn nhấn mạnh rằng, pháp quyền cần đi trước quyền lực. Trong quản lý tài sản công – đặc biệt là đất đai – ý chí hành chính phải được soi rọi bởi chuẩn mực pháp lý, phản biện độc lập và sự đồng thuận xã hội. Chúng ta không thể kỳ vọng một thị trường đất đai công bằng và hiệu quả nếu ngay từ khâu xác lập giá trị đất đã thiếu đi cơ chế minh bạch và đối thoại. Giá đất – dù sơ cấp hay thứ cấp – phải là kết quả của sự hài hòa giữa Nhà nước, thị trường và xã hội.

Xin cảm ơn các chuyên gia về cuộc trao đổi trên!