Bước sang năm 2026, theo các quy định mới của Luật Đất đai 2024 và loạt Nghị định hướng dẫn, nhiều giao dịch và thay đổi về đất đai sẽ không còn được ghi chú trực tiếp vào trang bổ sung của sổ cũ. Thay vào đó, người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục cấp mới hoàn toàn Giấy chứng nhận để đảm bảo tính pháp lý và đồng bộ dữ liệu.

Căn cứ theo Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, dưới đây là 6 trường hợp cụ thể mà chủ sở hữu bắt buộc phải cấp mới sổ đỏ, sổ hồng thay vì chỉ xác nhận biến động như trước đây:

Thứ nhất, thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất. Khi người dân muốn chia nhỏ một diện tích đất lớn thành nhiều mảnh (tách thửa) hoặc gộp nhiều mảnh đất liền kề thành một (hợp thửa), thông tin về diện tích, ranh giới và sơ đồ thửa đất đã thay đổi hoàn toàn. Do đó, cơ quan chức năng sẽ thu hồi sổ cũ và cấp sổ mới cho các thửa đất sau khi biến động.

Thứ hai, người thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư. Đối với trường hợp người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng, việc xác lập quyền sử dụng đất độc lập với nhà đầu tư ban đầu đòi hỏi phải cấp mới Giấy chứng nhận để đảm bảo quyền và nghĩa vụ pháp lý rõ ràng cho bên thuê.

Thứ ba, dự án đầu tư có sử dụng đất mà điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án mà có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt.

Thứ tư, chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…) mà trước đó Giấy chứng nhận chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất, thì phải thực hiện cấp mới Giấy chứng nhận để cập nhật đầy đủ cả đất và tài sản trên đất.

Thứ năm, thay đổi diện tích do đo đạc thực tế. Trong quá trình sử dụng, nếu người dân thực hiện đo đạc lại mà diện tích thực tế có sự chênh lệch so với số liệu trên sổ đã cấp, hoặc có sự thay đổi về kích thước, hình dạng thửa đất, sổ cũ sẽ không còn giá trị phản ánh đúng thực trạng. Khi đó, chủ đất phải làm thủ tục cấp mới để ghi nhận thông tin chính xác nhất.

Thứ sáu, các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi hoặc trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thời gian đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được quy định thế nào?

Theo khoản 1 Mục II Phần A Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thời gian thực hiện các thủ tục được quy định cụ thể, rõ ràng hơn so với trước đây.

Theo đó, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.

Trong trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất hay chuyển đổi quyền sử dụng đất, thời gian được quy định theo từng loại giao dịch. Trường hợp chuyển đồi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không theo phương án dồn điền, đổi thửa hoặc trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 08 ngày làm việc; trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP là không quá 10 ngày làm việc; trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản 2 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP là không quá 20 ngày làm việc.

Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai được quy định ra sao?

Việc trả kết quả giải quyết thủ tục cho người yêu cầu đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu được thực hiện theo quy định tại khoản 6 Mục I Phần A quy định tại Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Theo đó, cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ có trách nhiệm đảm bảo đúng thời hạn theo quy định. Trường hợp chậm trả kết quả giải quyết hồ sơ theo quy định về thời gian giải quyết thủ tục hành chính đất đai thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ, giải quyết thủ tục gửi thông báo bằng văn bản hoặc qua phương tiện điện tử hoặc qua tin nhắn SMS cho người yêu cầu đăng ký, trong đó nêu rõ lý do.

Trường hợp người yêu cầu đăng ký nộp bản sao hoặc bản số hóa các loại giấy tờ thì khi nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính người yêu cầu đăng ký phải nộp bản chính các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ theo quy định, trừ các giấy tờ là giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, quyết định phê duyệt hoặc quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, bản đồ điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết.