Phiên đấu giá đất tỷ đô ở Thủ Thiêm: Tương lai thị trường bất động sản TP HCM ra sao?

Bốn lô đất có diện tích tổng cộng hơn 30.000 m2 ở khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TP HCM) được đấu giá thành công hôm 10-12, với mức cao gấp 7 lần giá khởi điểm.

Điều này được xem là tín hiệu vui khi ngân sách TP HCM sắp có nguồn thu lớn, lên tới 37.350 tỉ đồng; đồng thời cũng là khởi đầu tốt đẹp để TP HCM tiếp tục đấu giá những lô đất khác trong thời gian tới.

Tiềm năng rất lớn

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP HCM, cho hay theo quy định pháp luật hiện nay, sau khi có kết quả trúng đấu giá đất, người trúng đấu giá phải thực hiện nghĩa vụ tài chính và làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất trúng đấu giá.

Cụ thể, trong việc đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm, theo quy chế cuộc đấu giá tài sản 4 lô đất được Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản TP HCM ban hành, 5 ngày sau khi đấu giá thành, người đấu giá phải ký hợp đồng mua bán tài sản đó. Sau thời hạn này, nếu người trúng đấu giá không thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán tài sản thì xem như từ chối kết quả đấu giá và mất tiền đặt trước (20% giá khởi điểm lô đất).

Nếu quá thời hạn 180 ngày kể từ khi ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất mà người trúng đấu giá không nộp hoặc nộp không đủ tiền mua tài sản đấu giá thì bị coi là vi phạm hợp đồng.

Khi đó, Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản TP HCM sẽ thông báo về việc không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá để Trung tâm Phát triển quỹ đất báo cáo Sở Tài nguyên - Môi trường trình UBND TP HCM hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Theo đó, người trúng đấu giá không nộp hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá theo quy định thì sẽ không được nhận lại tiền đặt trước. Tiền đặt trước này sẽ được nộp vào ngân sách nhà nước.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đánh giá kết quả đấu giá nêu trên là thành công lớn của thành phố khi thu hút được nhiều doanh nghiệp (DN) tên tuổi tham dự, không chỉ DN bất động sản TP HCM mà các tập đoàn lớn ở phía Bắc cũng trúng đấu giá. Số tiền thu được hơn 37.000 tỉ đồng là nguồn thu lớn cho ngân sách TP HCM trong bối cảnh khó khăn sau đại dịch.

Việc này cũng tạo niềm tin, kỳ vọng lớn vào tương lai của thị trường bất động sản TP HCM nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung. Bởi lẽ, phiên đấu giá không chỉ thu hút sự quan tâm của DN trong nước mà còn gây tiếng vang đối với nhà đầu tư quốc tế trong bối cảnh khối ngoại đang săn tìm cơ hội xâm nhập thị trường bất động sản Việt Nam.

Kết quả phiên đấu giá này cũng cho thấy tiềm năng đấu giá rất lớn từ nguồn lực đất đai của TP HCM. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đã quy hoạch bài bản có thể giúp TP HCM đạt được mục tiêu kép - vừa tạo môi trường đầu tư minh bạch vừa bảo đảm tính công bằng, lại có nguồn thu lớn về cho ngân sách, góp phần phục vụ lợi ích cộng đồng tốt hơn. Các nhà phát triển bất động sản cũng có thể cân nhắc chọn lựa phương thức đấu giá để khỏi phải "nặng đầu" lo lắng việc đền bù giải phóng mặt bằng kéo dài năm này sang năm khác.

Phiên đấu giá này cũng là cơ sở để TP HCM phát triển các khu đô thị lớn như Bình Quới - Thanh Đa, khu tái định cư Thủ Thiêm, các KCX-KCN không còn phù hợp làm nhà máy... bằng phương thức đấu giá, đấu thầu công khai, thay vì chỉ định cho một vài DN nào đó và có thể làm phát sinh nhiều vấn đề.

Thách thức cho thị trường

Bên cạnh những tín hiệu tích cực từ các phiên đấu giá mang lại, Chủ tịch HoREA cho rằng mức giá quá cao từ các lô đất được bán thành công (lô cao nhất lên tới 2,45 tỉ đồng/m2) sẽ ảnh hưởng đến cả khu vực, cũng như "kéo" mặt bằng giá bất động sản ở các khu xung quanh lên một mức cao mới.

"Với mức giá đấu thành công 2,45 tỉ đồng/m2 ở khu Thủ Thiêm thì khái niệm khu trung tâm TP HCM đến nay đã chính thức thay đổi" - ông Châu nhìn nhận.

Một trong những tác động của việc giá đất tăng cao là sẽ khiến các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP HCM đứng trước thách thức lớn, thậm chí bị đe dọa phá sản. Các nhà phát triển bất động sản khó tìm được quỹ đất rẻ để phát triển nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của phần lớn người dân TP HCM.

"Thông thường, khi đấu giá thành công, DN buộc phải triển khai dự án trong vòng 24 tháng và chỉ có thể gia hạn 24 tháng, tổng cộng 48 tháng. Với mức giá đấu cao như vậy, nhà đầu tư sẽ phải đặt kỳ vọng giá ra thị trường rất cao, điều này sẽ làm lệch pha cung cầu nhà ở trong nhiều năm tới. Trước mắt là các khu vực xung quanh, bất động sản hàng hiệu, hạng sang sẽ tiếp tục leo thang. Với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà giá thấp như hiện tại thì trong thời gian tới, nhà giá thấp lại càng biến mất, sẽ bất lợi cho việc ổn định cung cầu, an sinh xã hội... Bởi lẽ, các DN sẽ triệt tiêu phân khúc nhà giá thấp để chuyển sang các loại nhà giá cao nhằm tối ưu hóa lợi nhuận của mình" - ông Lê Hoàng Châu phân tích.

Với góc độ DN phát triển dự án bất động sản, bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, tỏ ra "sốc" với mức giá "khủng" từ 4 phiên đấu giá đất Thủ Thiêm cuối tuần qua. Bà không hiểu vì sao các nhà đầu tư có thể đưa ra mức giá không tưởng như vậy để có được "đất vàng" này.

Tuy nhiên, từ kết quả đó, bà Hương lo ngại giá đất ở Thủ Thiêm và các khu vực lân cận tiếp tục leo thang; những lô đất sắp đấu giá trong năm 2022 cũng gây áp lực lớn cho các nhà đầu tư khi bỏ giá. Bởi lẽ, khi giá khởi điểm quá cao, các DN sẽ rất e dè. Không phải nhà đầu tư nào cũng có đủ tiềm lực lớn để tham gia những phiên đấu giá tỉ USD như vậy. Về khía cạnh chung của thị trường, theo bà Hương, việc trúng đấu giá đất quá cao sẽ gây ra sự biến động về mặt bằng giá của cả thị trường trong thời gian tới.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, cũng cho rằng mức giá trúng thầu lô đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua gấp 7-8 lần giá khởi điểm là rất cao, ngoài sức tưởng tượng của nhiều người. Với mức giá lô cao nhất lên tới 2,45 tỉ đồng/m2 thì giá nhà thương phẩm phải 350-400 triệu đồng/m2 - quá cao so với giá các sản phẩm khác trong khu vực ở thời điểm hiện tại. Song, nếu so với những bất động sản hàng hiệu vừa được tung ra thời gian gần đây ở quận 1 thì cũng tương xứng.

Theo ông Trần Khánh Quang, thị trường nhà hạng sang và bất động sản hàng hiệu thời gian qua vẫn vướng nhiều hoài nghi giá ảo. Thế nhưng, đợt đấu giá này đã đẩy giá đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm vọt lên 2,45 tỉ đồng/m2, cao hơn khu trung tâm quận 1 (cao nhất khoảng 1,4-1,5 tỉ đồng/m2), xem như hợp thức hóa các mức giá nhà siêu sang đang có trên thị trường. "Với mức giá này để đầu tư hiện tại và sử dụng cho 3-5 năm tới có thể nói là phù hợp" - ông Quang nhận xét.