Cắt lỗ để thoát hàng

Trao đổi với phóng viên, anh Hữu Vinh, nhân viên kinh doanh của doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng rộng 1.000 ha ở Phan Thiết (tỉnh Lâm Đồng) cho biết, hiện nay, các căn nhà nghỉ dưỡng biển tại đây đang được rao bán lại với giá chỉ 3 - 4 tỷ đồng/căn. Theo anh Vinh, thị trường hiện khá ảm đạm, khách hàng rao bán nhiều, nhưng giá đều thấp hơn giá mua từ chủ đầu tư khoảng 20 - 30%. Dù cắt lỗ sâu, song vẫn rất khó tìm được người mua lại.

“Tình trạng cắt lỗ diễn ra ở hầu hết dự án tại khu vực biển Phan Thiết. Nguyên nhân chủ yếu do khách hàng vay vốn ngân hàng để đầu tư, nhưng sau khi mua lại không khai thác cho thuê được hoặc không bán lại được, nên buộc phải bán lỗ để trả nợ ngân hàng”, anh Hữu Vinh cho biết.

Khu vực xã Hồ Tràm (TP.HCM) từng được mệnh danh là “thủ phủ” bất động sản nghỉ dưỡng biển, với 41 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Năm 2019, khi thị trường nóng sốt, hàng chục dự án được mở bán, nhưng hiện nay, nhiều sản phẩm đang được khách hàng rao bán lại ồ ạt.

Dự án NovaWorld Hồ Tràm có quy mô 1.000 ha với 10 phân khu, trong đó có nhiều phân khu đã hoàn thiện và bàn giao nhà. Tuy nhiên, hiện có khá nhiều thông tin chào bán lại từ khách hàng mua trước, nhưng mức giá rao bán và giá kỳ vọng mua lại chênh lệch khá lớn.

Bà Nguyễn Thị Hòa, ngụ tại TP. Hà Nội, cho biết, năm 2021, bà mua căn biệt thự với giá 10 tỷ đồng, vay ngân hàng 6 tỷ đồng để mua. Nay do lãi vay ngân hàng quá lớn, lượng khách thuê thấp, không đủ chi trả, bà quyết định rao bán lại với giá 12 tỷ đồng để tất toán khoản vay. “Tuy rao bán từ năm 2024, nhưng đến nay vẫn chưa có người mua”, bà Hòa nói.

Theo bà Phạm Thị Bình, nhân viên kinh doanh của Novaland, giá nhà khu vực này đang thấp hơn giá chủ đầu tư bán ra thời điểm đầu khoảng 20%. Nguyên nhân là lượng khách rao bán lại quá nhiều, trong khi lượng khách du lịch thấp, khiến hoạt động khai thác cho thuê không hiệu quả, thị trường cũng đang trầm lắng.

“Hầu hết khách hàng rao bán lại tại các dự án trong khu vực Hồ Tràm đang phải cắt lỗ để thoát hàng”, bà Bình cho biết.

Thị trường chưa có dấu hiệu phục hồi

Phóng viên Báo Đầu tư vừa có mặt tại xã Hồ Tràm và ghi nhận hàng chục dự án bất động sản nghỉ dưỡng xây dựng dang dở rồi dừng triển khai từ năm 2023 và đến nay vẫn “án binh bất động”, chưa có dấu hiệu tái khởi động.

Dự án Charm Resort Hồ Tràm do Công ty cổ phần Charm Group làm chủ đầu tư là một ví dụ điển hình. Năm 2020, khi mở bán, Charm Group cam kết sẽ xây dựng trong năm 2021 và bàn giao nhà vào quý IV/2023. Giá mỗi căn biệt thự tại đây hơn 10 tỷ đồng, nhà phố 7 - 8 tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, sau khi triển khai, đến năm 2022, Dự án phải dừng lại. Các căn nhà phố, biệt thự, condotel... đều mới xây phần thô và bị bỏ hoang cho đến nay. Theo tìm hiểu của phóng viên, chủ đầu tư hiện gặp khó khăn về tài chính và chưa thể tiếp tục triển khai trong thời điểm hiện nay.

Tương tự, Dự án Thanh Long Bay ở xã Hàm Thuận Nam (tỉnh Lâm Đồng) có với quy mô hơn 100 ha, do Tập đoàn Nam Group phát triển và mở bán từ năm 2019. Sau khi mở bán, chủ đầu tư chỉ xây dựng được cổng chào và phần thô của một dãy nhà phố phía cổng, rồi dừng thi công cũng như ngừng mở bán từ năm 2020 đến nay.

Liên hệ với đại diện chủ đầu tư, phóng viên được biết, việc phát triển lại dự án này chưa thể thực hiện được do dòng vốn bị “mắc kẹt”.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đất Xanh Services nhận định, sẽ cần thêm vài năm nữa để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sôi động trở lại. Rào cản lớn hiện nay là hiệu suất đầu tư thấp và tình trạng bội thực nguồn cung. Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, giá bán và số lượng sản phẩm nghỉ dưỡng đều ở mức cao, nhưng hiệu quả khai thác thương mại không như kỳ vọng. Ngoài ra, các tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua trong nhiều dự án trước đây cũng tạo tâm lý e dè cho nhà đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho rằng, vấn đề lớn nhất hiện nay là các doanh nghiệp phát triển bất động sản nghỉ dưỡng đang mắc kẹt về tài chính, chưa có dòng tiền để hoàn thiện các dự án đã bán.

Bên cạnh đó, thanh khoản và niềm tin là hai điểm nghẽn của phân khúc này. Giai đoạn cao điểm 2015 - 2019, mỗi năm, thị trường tung ra hàng ngàn căn biệt thự, nhà phố, condotel, nhưng chất lượng khai thác thấp, thị trường hấp thụ không kịp. Sự phụ thuộc lớn vào dòng khách quốc tế cũng khiến nguồn thu từ cho thuê và kinh doanh bị ảnh hưởng.

Chính sách cam kết lợi nhuận từng là “chiêu bài” thu hút khách hàng nhiều năm trước, nay lại trở thành điểm yếu khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, dẫn tới nhiều vụ đổ vỡ, khiến nhà đầu tư quay lưng. Khi chưa giải được bài toán lợi nhuận, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ còn tiếp tục khó khăn.