25 phiên giảm sàn liên tiếp, doanh nghiệp chuyên BĐS tỉnh lẻ gây sốt

23 phiên liên tiếp giảm hết biên độ, dàn lãnh đạo bị ‘call margin’

Cổ phiếu CTCP Kosy (HOSE: KOS) tiếp tục dò đáy trong thời gian qua. Chốt phiên 23/10, KOS giảm kịch biên độ, xuống 5.050 đồng/cp, đánh dấu phiên giảm sàn thứ 25 liên tiếp.

So với mức 32.950 đồng/cổ phiếu ngày 16/9, thị giá KOS đã bị thổi bay hơn 82% chỉ sau hơn 1 tháng. Với hơn 216 triệu cổ phiếu lưu hành, vốn hóa Kosy giảm từ khoảng 7.133 tỷ xuống còn 1.257 tỷ.

Mức giảm này thậm chí còn “sốc” hơn mức giảm của cổ phiếu PNJ - doanh nghiệp trang sức đang đứng trước khó khăn lớn nhất trong lịch sử 40 năm.

Liên quan đến đà lao dốc của cổ phiếu, Kosy cho rằng diễn biến kém tích cực của thị trường chứng khoán, thanh khoản suy giảm và tâm lý bán ra của nhà đầu tư là những yếu tố gây sức ép lên thị giá. Đặc biệt, việc các công ty chứng khoán điều chỉnh giảm tỷ trọng cấp margin và thực hiện bán giải chấp đã khiến áp lực cung gia tăng, góp phần đẩy giá cổ phiếu liên tục đi xuống.

Dù vậy, Kosy khẳng định hoạt động kinh doanh cốt lõi trong các lĩnh vực bất động sản, năng lượng tái tạo và vận hành dự án vẫn được triển khai bình thường theo kế hoạch, không xuất hiện biến động bất thường từ nội tại doanh nghiệp gây ảnh hưởng đến giá cổ phiếu.

Giữa lúc cổ phiếu lao dốc, áp lực bán giải chấp tiếp tục xuất hiện tại các cổ đông có liên quan đến ban lãnh đạo Kosy.

Từ cuối tháng 9 đến giữa tháng 10/2026, ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch HĐQT Kosy, bị công ty chứng khoán bán giải chấp hơn 561.000 cổ phiếu. Hai tổ chức liên quan là Địa ốc Kosy và Leo Regulus cũng bị bán giải chấp lần lượt gần 763.000 và 4.700 cổ phiếu.

Đáng nói, các đợt bán giải chấp hơn 8,6 triệu cổ phiếu của Phó Chủ tịch Nguyễn Thị Hằng và 9 triệu cổ phiếu của Phó Tổng Giám đốc Nguyễn Thị Phương Thảo đều không thành công, cho thấy lực cầu chưa đủ hấp thụ lượng cổ phiếu chào bán tại giá sàn.

Doanh nghiệp với hệ sinh thái "gia đình"

Công ty Cổ phần Kosy (Kosy) thành lập ngày 10/03/2008. Giai đoạn đầu, Kosy hoạt động trên nhiều ngành nghề như xây dựng công trình giao thông, cầu đường, thủy lợi. Đến năm 2011, công ty xác định bất động sản là lĩnh vực mũi nhọn. Trong đó địa bàn hoạt động chính là các tỉnh Lào Cai, Bắc Ninh, Thái Nguyên và Lai Châu.

Kosy Mountain View quy mô 38 ha tại TP Lào Cai cũng là dự án BĐS đầu tay của doanh nghiệp này.

Hiện nay, Kosy đã và đang làm chủ đầu tư thực hiện một số dự án lớn về bất động sản tại các địa phương như: Khu đô thị Kosy - Sông Công; Khu đô thị Kosy - Lào Cai; Khu đô thị Kosy - Bắc Giang; Khu đô thị Kosy - Gia Sàng (Thái Nguyên).

Ở lĩnh vực Xây dựng, ngoài thi công các dự án Khu đô thị mới, Kosy còn triển khai thực hiện nhiều công trình giao thông, thủy lợi, viễn thông tại các địa phương.

Ngoài ra, Kosy còn hoạt động trong lĩnh vực Giáo dục Đào tạo khi là đơn vị sáng lập Trường Trung cấp Tài chính Hà Nội.

Tháng 12/2017, hơn 41,5 triệu cổ phiếu của Kosy chính thức giao dịch trên sàn UPCoM với giá tham chiếu trong ngày đầu tiên là 11.300 đồng/cp. Đến tháng 7/2019, KOS tiến thẳng lên sàn HOSE với 103,7 triệu cổ phiếu.

Trong một lần trả lời phỏng vấn với tờ VnExpress tháng 7/2019, Chủ tịch Nguyễn Việt Cường khi đó cho biết “niêm yết thành công trên HoSE tạo cơ hội để Kosy tăng tính thanh khoản của cổ phiếu, nâng cao uy tín và thương hiệu, minh bạch thông tin, chuẩn hóa hoạt động doanh nghiệp và đặc biệt là tiếp cận được nhiều nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước”.

Thực tế, giai đoạn 2019 đến trước 2023, cổ phiếu KOS có xu hướng đi lên nhưng kể từ đó KOS giao dịch “sideway” quanh vùng giá 36.000 - 40.000 đồng/cp trước khi lao dốc không phanh về vùng 5.000 đồng/cp như hiện tại.

Mối liên quan giữa các pháp nhân trong hệ sinh thái doanh nghiệp này vẫn là đặc điểm cần chú ý với nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân.

Cụ thể, ông Nguyễn Việt Cường (sinh năm 1976) là nhà sáng lập Kosy và hiện đang giữ chức Chủ tịch HĐQT. Thời điểm đại chúng hoá và lên UPCoM cuối năm 2017, ông Nguyễn Việt Cường và người nhà nắm tới 93% cổ phần Kosy.

Cho tới khi niêm yết trên HoSE đầu tháng 9/2019, mặc dù tỉ lệ chi phối gia đình đã được pha loãng, song vẫn lên tới 68%.

Hiện nay, người thân của ông Cường đang nắm giữ nhiều chức danh quản trị và điều hành trong công ty như vợ ông là bà Nguyễn Thị Hằng đang giữ chức Phó Chủ tịch HĐQT. Ngoài ra, em gái ông Cường là bà Nguyễn Thị Phương Thảo đang giữ chức Phó Tổng Giám đốc phụ trách khu vực Tây Bắc.

Tổng tỷ lệ sở hữu Kosy của nhóm này đạt trên 62%, tính tại ngày 30/6. 

Tuy nhiên, do cổ phiếu liên tục giảm nên trong hai tuần gần đây, Chủ tịch Nguyễn Việt Cường và bên liên quan đã bị bán giải chấp hàng nghìn cổ phiếu.

Cụ thể, ông Nguyễn Việt Cường vừa bị công ty chứng khoán bán giải chấp 560.854 cổ phiếu KOS trong khoảng thời gian từ ngày 7/10 đến 13/10, qua đó giảm tỷ lệ sở hữu từ 33,43% xuống 33,17% vốn.

CTCP Đầu tư Địa ốc Kosy - doanh nghiệp có liên quan đến Chủ tịch Nguyễn Việt Cường, bị bán giải chấp gần 755.000 cổ phiếu KOS từ ngày 29/9 đến 1/10, giảm tỷ lệ từ 4,61% còn 4,26%.

Tương tự, giai đoạn 9/10 - 15/10, Công ty Đầu tư Leo Regulus bị bán giải chấp 4.732 cổ phiếu KOS, tỷ lệ giảm về 10,25%.

Ở chiều ngược lại, mới đây em dâu của ông Nguyễn Việt Cường là bà Hoàng Thị Yến đã đăng ký mua vào 8 triệu cổ phiếu KOS nhằm mục đích tăng tỷ lệ sở hữu. Giao dịch dự kiến diễn ra từ ngày 15/10/2026 đến ngày 13/11/2026 bằng phương thức thỏa thuận và/hoặc khớp lệnh.

Như vậy theo số liệu cập nhật mới nhất, tính tới 22/10, tổng tỷ lệ mà nhóm cổ đông liên quan đến hai vợ chồng Cường – Hằng đang nắm giữ tại Kosy vẫn duy trì lên tới hơn 134 triệu KOS, tương đương tỷ lệ sở hữu tại Kosy trên 61%, chênh lệch không đáng kể so với con số 62,33% tại ngày 30/6/2026.

Hiệu quả hoạt động kinh doanh của Kosy: Mỗi năm lãi vài chục tỷ, biên lãi ròng loanh quanh 0,1% - 0,2%/năm

Thống kê kết quả kinh doanh của Kosy kể từ lúc lên HoSE (2019) đến nay cho thấy, doanh thu thuần đều đặn ở mức 1.000 - 1.500 tỷ đồng/năm. Song lợi nhuận sau thuế mỗi năm chỉ đạt loanh quanh 20 tỷ, tương ứng với biên lãi ròng rất mỏng với khoảng 0,1% - 0,2%.

Báo cáo soát xét bán niên 2026 cho thấy, doanh thu thuần Kosy đạt gần 723 tỷ đồng, tăng 9% so với cùng kỳ. Lợi nhuận gộp đạt khoảng 96 tỷ đồng, tương đương với biên lãi gộp đạt 13,2%.

Trong đó, nguồn thu từ bất động sản đạt gấp 3 lần so với cùng kỳ, ở mức 240 tỷ đồng. Trong khi nguồn thu chính là bán hàng hóa suy giảm 18% về 415 tỷ.

Trong 3 nguồn thu, mảng cung cấp dịch vụ có biên lãi gộp cao nhất với gần 37%, trong khi bất động sản chỉ đạt 23%, còn chỉ số của mảng bán hàng hóa là 3,6%.

Áp lực chi phí vốn cũng là yếu tố cần lưu ý. Trong nửa đầu năm 2026, Kosy ghi nhận hơn 47 tỷ đồng chi phí lãi vay, tương đương gần một nửa lợi nhuận gộp đạt được trong kỳ.

Trừ các chi phí hoạt động, Kosy báo lãi sau thuế 15 tỷ đồng, cao gấp 2,2 lần cùng kỳ 2025.

Cổ phiếu KOS của vợ chồng Chủ tịch đang được đem thế chấp vay ngân hàng

Tại ngày 30/6/2026, tổng tài sản của Kosy đạt khoảng 5.078 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho chiếm tới 55%, tương đương 2.778 tỷ đồng.

Danh mục hàng tồn kho các dự án cho thấy, Kosy Hà Nam là dự án có giá trị chi phí dở dang lớn nhất, hơn 892 tỷ đồng tại ngày 30/6.

Tiếp theo là Khu đô thị số 11 tại Gia Sàng, Thái Nguyên, với giá trị gần 500 tỷ đồng. Dự án Kosy Lào Cai ghi nhận 443 tỷ đồng. Riêng 3 dự án này chiếm khoảng 66% tổng giá trị chi phí dở dang.

Tại cuối kỳ, lượng tiền mặt và tiền gửi ngân hàng của công ty còn 39 tỷ đồng. Để bổ sung vốn lưu động, công ty gia tăng việc đi vay mới thêm 767 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm, đồng thời trả nợ gốc 828 tỷ. Điều này kéo tổng dư nợ vay tài chính của Kosy lên xấp xỉ 2.000 tỷ đồng so với quy mô nguồn vốn gần 5.100 tỷ.

Đa số các khoản vay của Kosy là từ ngân hàng, một số ít từ các cá nhân và công ty tài chính.

Đáng nói, một số khoản vay tại ngân hàng của Kosy ngoài tài sản đảm bảo là bất động sản, thì còn được đảm bảo bằng cổ phiếu KOS của hai vợ chồng ông Cường bà Hằng, chẳng hạn khoản vay 120 tỷ đồng tại PvcomBank chi nhánh Thăng Long, 100 tỷ đồng tại Ngân hàng Bảo Việt,…