Trong vòng 1 tháng qua, cổ phiếu NVL của Tập đoàn Novaland (mã: NVL) ghi nhận lao dốc mạnh từ vùng 18.100 đồng/cp xuống 13.600 đồng/cp, mất 25% giá trị. Riêng phiên ngày 8/5, cổ phiếu này giảm sàn với khối lượng giao dịch đột biến hơn 70,2 triệu đơn vị.

Cổ phiếu giảm trong bối cảnh liên tiếp xuất hiện thông tin tiêu cực. Mới đây, Cơ quan CSĐT Công An TP.HCM yêu cầu Sở TM&MT tỉnh Đồng Nai cung cấp các thông tin liên quan đến khu đô thị Aqua City ở Đồng Nai – một trong các dự án trọng điểm của Novaland.

Đại diện Novaland cho biết đây là câu chuyện bình thường trong bối cảnh thị trường bất động sản đang khó khăn như hiện nay, một số khách hàng mong muốn lấy lại tiền do gặp khó khăn về tài chính nên đã gửi đơn tới cơ quan công an. Không chỉ riêng Aqua City mà một số dự án khác của tập đoàn ở các tỉnh thành khác cũng nhận được yêu cầu tương tự.

Trải qua 2 năm khó khăn, tại Novaland đã có nhiều tín hiệu khởi sắc, các dự án lớn gồm Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Ho Tram và nhiều dự án tại TP.HCM đang được thi công trở lại, nằm trong danh sách ưu tiên tháo gỡ pháp lý của các Bộ, ngành và chính quyền địa phương.

Thế nhưng, tình hình tập đoàn vẫn hết sức khó khăn. Công ty TNHH PwC nhấn mạnh tại BCTC kiểm toán 2023 của Novaland là giả định về khả năng hoạt động liên tục phụ thuộc vào khả năng thanh toán, tái cấu trúc các khoản nợ vay và trái phiếu sắp đáo hạn, cùng các giải pháp khác tạo ra dòng tiền tài trợ cho hoạt động kinh doanh.

Trong 2 năm qua, nợ vay của tập đoàn chỉ giảm khoảng 2.200 tỷ đồng, sự thay đổi chủ yếu là nợ vay dài hạn chuyển dần sang nợ vay ngắn hạn. Tại cuối quý I, tập đoàn có 23.214 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn và 35.019 tỷ đồng nợ vay dài hạn.

Trong đó, 22.472 tỷ đồng trái phiếu ngắn hạn và 16.075 tỷ đồng trái phiếu dài hạn. Nhiều khoản trái phiếu đáo hạn năm ngoái, tập đoàn đang nỗ lực đàm phán để được trái chủ thay đổi kỳ hạn trái phiếu hoặc hoán đổi sang bất động sản. Với những gì đã đàm phán được và đang đàm phán tiếp thì áp lực nợ trái phiếu của Novaland vẫn còn rất lớn trong năm nay.

Ngoài ra, khoản trái phiếu quốc tế 300 triệu USD do Credit Suisses AG thu xếp và làm đại lý phát hành là loại trái phiếu không có tài sản đảm bảo, có thể chuyển đổi thành cổ phiếu tập đoàn, đáo hạn 2026. Ban đầu trái phiếu được chuyển đổi với giá 135.700 đồng/cp nhưng đã thỏa thuận điều chỉnh xuống 77.000 đồng/cp vào tháng 1/2024, tương đương với 89,6 triệu cổ phiếu.

Novaland cho biết đa số các trái chủ đã phê duyệt thỏa thuận tái cấu trúc và đang trong quá trình triển khai các văn kiện, phê duyệt liên quan để phương án tái cấu trúc có hiệu lực.

Bên cạnh nợ trái phiếu, nợ vay ngân hàng thì tập đoàn còn có các khoản phải trả lớn khác như hợp tác đầu tư phát triển dự án, nhận ký quỹ, nhận hỗ trợ tài chính, đặt cọc mua bất động sản… Tổng phải trả (cả ngắn và dài hạn) lên đến hơn 76.000 tỷ đồng.

Theo BCTC của Gỗ An Cường (mã: ACG), vào năm 2021, doanh nghiệp đã đặt cọc 285 tỷ đồng để có quyền chọn mua hay không mua bất động sản thuộc dự án NovaWorld Phan Thiết của tập đoàn. Đến tháng 4/2023, doanh nghiệp này đã lựa chọn phương án không mua bất động sản và khoản đặt cọc sẽ được thu hồi theo từng đợt từ quý IV/2023 đến hết năm 2025. Mức lãi suất khoản tiền là 13%/năm tính đến tháng 9/2023 và sau đó 15%/năm. Trong năm 2023, Gỗ An Cường đã thu hồi đủ 10% số tiền đặt cọc thực nộp, tương ứng 28,5 tỷ đồng.

Bên cạnh đàm phán với các chủ nợ, Novaland cho biết sẽ bán tài sản với số tiền dự kiến 2.870 tỷ đồng để thanh toán khoản vay đến hạn. Ngoài ra, tập đoàn nhận được thư quan tâm nhưng chưa có điều khoản ràng buộc từ nhà đầu tư về bán tài sản với giá trị dự kiến 8.917 tỷ đồng. Ban Tổng Giám đốc tin tưởng sẽ hoàn tất bán tài sản trong vòng 12 tháng kể từ ngày ban hành BCTC kiểm toán 2023.

Về ngân hàng cam kết hỗ trợ tài chính triển khai xây dựng, doanh nghiệp công bố đã được giải ngân 2.785 tỷ đồng, ban lãnh đạo tin tưởng rằng sẽ được tiếp tục giải ngân thêm với hạn mức tín dụng 15.816 tỷ đồng trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, tập đoàn đang triển khai phương án phát hành 1,1 tỷ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu dưới dạng quyền mua, tỷ lệ thực hiện quyền là 10:6, giá 10.000 đồng/cp. Số tiền thu được dùng để góp vốn vào công ty con, trả nợ, thanh toán tiền lương và vận hành công ty.

Về hoạt động kinh doanh, sau 2 quý có lãi thì Novaland ghi nhận lỗ kỷ lục 567 tỷ đồng trong quý đầu năm. Việc tỷ giá biến động tăng cao thời gian qua là nguyên nhân chủ yếu trong khi các nguồn thu khác như lợi nhuận gộp, lợi nhuận từ hợp tác đầu tư hay lợi nhuận từ vi phạm hợp đồng đều tăng. Tập đoàn lỗ ròng chênh lệch tỷ giá hơn 450 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm trước lãi 63,5 tỷ đồng.

Ngoài ra giao dịch bán của loạt cổ đông lớn thời gian qua cũng ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư. Cổ đông lớn của công ty – Công ty cổ phần NovaGroup đã bán ra hàng trăm triệu cổ phiếu NVL, tỷ lệ sở hữu giảm từ 29,38% đầu năm 2023 về 18,4% hiện nay. Công ty liên quan đến Chủ tịch Bùi Thành Nhơn vẫn tiếp tục đăng ký bán tiếp 9,4 triệu cổ phiếu từ 6/5 đến 31/5.

Một cổ đông tổ chức khác liên quan đến ông Bùi Thành Nhơn là Công ty cổ phần Diamond Properties vào cuối tháng 3 bị bán giải chấp hơn 6,2 triệu cổ phiếu, giảm khối lượng sở hữu xuống 171 triệu đơn vị, tương đương 8,8% vốn.

Trong khi đó, bà Bùi Cao Ngọc Quỳnh – con gái ông Nhơn đăng ký bán 9,1 triệu cổ phiếu để giảm sở hữu xuống 15,6 triệu cổ phiếu, giao dịch thỏa thuận từ 9/5 đến 6/6.

Như vậy, sau hơn 1 năm, tỷ lệ sở hữu của nhóm cổ đông liên quan ông Bùi Thành Nhơn đã giảm từ trên 51% về 40% vốn tập đoàn. Tỷ lệ này đang tiếp tục giảm do các cổ đông trong nhóm vẫn tiếp tục đăng ký bán ra.