Vướng mắc về quy định, chính sách

Theo Sở Tài nguyên – Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, giai đoạn 2021 - 2025 có 20 lô đất bán đấu giá, với tổng diện tích hơn 400 ha, dự kiến thu ngân sách  hơn 15.584 tỷ đồng.

Năm 2021, Sở Tài nguyên – Môi trường xây dựng kế hoạch đấu giá 5 khu đất, tổng diện tích hơn 228 ha, dự kiến thu ngân sách hơn 11.459 tỷ đồng.

Đến năm 2022, Sở Tài nguyên – Môi trường tiếp tục xây dựng kế hoạch đấu giá 7 khu đất (trong đó, có 5 khu đất chuyển tiếp từ kế hoạch năm 2021), tổng diện tích hơn 246 ha, dự kiến thu ngân sách hơn 12.293 tỷ đồng.

Trong đó, có 4 khu đất thuộc dự án trọng điểm của tỉnh, với diện tích hơn 203 ha đều nằm trên địa bàn TP Vũng Tàu, gồm: khu đất cụm 5 (phường 1), khu đất mũi Nghinh Phong (phường 2), khu đất nhận chuyển nhượng từ Ngân hàng Công thương Việt Nam (các phường 10, 11) và khu đô thị sinh thái cù lao Bến Đình (các phường 5, 9, Thắng Nhất, Thắng Nhì).

Tuy nhiên, trong suốt 2 năm (2021 – 2022), chưa có khu đất nào được bán đấu giá theo kế hoạch.

Theo ông Phan Văn Mạnh, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên – Môi trường, có nhiều nguyên nhân khiến việc tổ chức đấu giá các khu đất trong 2 năm (2021 – 2022) chưa hoàn thành so với kế hoạch. Trong đó, nguyên nhân khách quan là do các vướng mắc trong quy định, chính sách về vốn thực hiện lập quy hoạch chi tiết 1/500; về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư…

Đến đầu năm 2023, có 6 khu đất được Sở Tài nguyên – Môi trường lập kế hoạch đấu giá. UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã phê duyệt phương án đấu giá đối với 6/6 khu đất và phê duyệt quyết định đấu giá đối với 5/6 khu đất, gồm: 2 khu đất 13,8 ha tại mũi Nghinh Phong (phường 2) và 3,9 ha tại phường 11, TP Vũng Tàu; 3 khu đất 0,66 ha, 0,47 ha và 0,68 ha cùng tọa lạc tại thị trấn Long Hải, huyện Long Điền. Sở Tài nguyên – Môi trường đang xác định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá.

Riêng đối với khu đất còn lại rộng 2,8/3,6 ha tại phường Thắng Tam (chợ du lịch cũ), Sở Tài nguyên – Môi trường đang rà soát theo chỉ đạo của UBND tỉnh.

Tuy nhiên, ngày 20/5/2023, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thi hành. Nghị định này điều chỉnh, bổ sung đối tượng tham gia đấu giá, điều kiện của thửa đất đấu giá (đối với các thửa đất đấu giá xây dựng dự án nhà ở mới cần phải có quy hoạch chi tiết 1/500) nên Sở Tài nguyên – Môi trường phải tiến hành rà soát, tham mưu UBND tỉnh phê duyệt lại các phương án đã trình.

Ngoài ra, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định 5 phương pháp xác định giá đất cụ thể (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất). Theo đó, 6 khu đất trong kế hoạch đấu giá năm 2023 chỉ áp dụng được phương pháp so sánh trực tiếp (kết hợp chiết trừ) để xác định giá cụ thể làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá.

Tuy nhiên, một khu đất đấu giá có diện tích lớn (khu du lịch mũi Nghinh Phong, diện tích 13,8 ha) và một khu là quy hoạch dự án y tế (khu 3,9 ha tại phường 11, TP Vũng Tàu), trên thực tế không tìm được tài sản tương đồng theo quy định. Đồng thời, 6 khu đất này khi thực hiện dự án không phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 thì không có cơ sở áp dụng phương pháp thặng dư.

Ông Phan Văn Mạnh, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên – Môi trường cho hay, còn nguyên nhân là các khu đất đưa vào kế hoạch đấu giá nhưng chưa hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; chủ đầu tư cũ đang khởi kiện tại tòa án nhân dân tỉnh; chưa thực hiện xong các nội dung theo ý kiến của Bộ Quốc phòng về việc phải xử lý tài sản trên đất, xử lý lấn chiếm. Bên cạnh đó, việc lập quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 cần nhiều thời gian nhưng chưa có kết quả. Một số khu đất đấu giá thuộc khu vực chưa có quy hoạch phân khu…

Năm 2024 dự kiến đấu giá 7 khu đất

Theo Sở Tài nguyên - Môi trường, qua rà soát, chỉ mới có 7 khu đất đủ điều kiện để triển khai công tác đấu giá trong năm 2024.

Trước đó, Ban Thường vụ Tỉnh ủy, Ban Cán sự Đảng UBND tỉnh và UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã chỉ đạo về kế hoạch đấu giá đất được thực hiện trong năm 2023 là 6 khu đất; trong năm 2024 dự kiến đấu giá 14 khu đất. Tuy nhiên đến nay, chưa thực hiện được việc đấu giá lô đất nào do vướng mắc một số thủ tục.

Cụ thể, đối với 6 lô đất dự kiến đấu giá năm 2023, do chậm trễ về phê duyệt và vướng mắc việc xác định giá khởi điểm nên đã không kịp thực hiện trong năm. Vì vậy đã có kế hoạch, đề xuất chuyển sang thực hiện trong quý II năm 2024.

Đối với 14 khu đất thuộc dự kiến đấu giá năm 2024, đến nay mới phê duyệt phương án đấu giá 3 khu đất; duyệt quyết định đấu giá 1 khu đất; và đang xem xét phê duyệt 2 khu đất.

Đồng thời, quá trình rà soát cho thấy chỉ có 1 khu đất không vướng mắc về đất đai, quy hoạch, xây dựng, hạ tầng kết nối... đảm bảo điều kiện để nhà đầu tư triển khai thực hiện dự án ngay sau khi trúng đấu giá.

Như vậy, đến nay chỉ mới có 7 khu đất đủ điều kiện triển khai đấu giá, gồm 3 khu đất tại TP Vũng Tàu là Chợ du lịch cũ, khu đất Mũi Nghinh Phong, khu đất tại phường 11 thu hồi của Công ty TNHH Sáng kiến ý tưởng quốc tế Vũng Tàu.

Ba khu đất khác nằm ở thị trấn Long Hải, huyện Long Điền gồm: Kho hải sản Long Hải; Khu đất thu hồi của Tổng Công ty mía đường II; Khu đất thu hồi của Công ty Cổ phần Thành Chí. Khu đất cuối cùng rộng khoảng 1,7 ha nằm ở phường Phú Mỹ, thị xã Phú Mỹ.

Vì vậy, Sở Tài nguyên - Môi trường đã đề xuất UBND tỉnh chỉ đưa vào kế hoạch đấu giá năm 2024 đối với 7 khu đất đã đủ điều kiện pháp lý về đất đai, quy hoạch, xây dựng, hạ tầng kết nối, đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đồng thời, Sở cũng đề nghị UBND tỉnh cho phép triển khai các biện pháp để xác định giá khởi điểm đối với một số khu đất. Trong trường hợp vướng mắc có thể thay đổi hình thức sử dụng đất từ “thuê đất trả tiền một lần” đã được phê duyệt, thành “thuê đất trả tiền hàng năm” nhằm thực hiện việc xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.