Vợ chồng chị Nguyễn Thị Mai (Hoàng Mai, Hà Nội) làm nhân viên văn phòng, có tổng thu nhập 40 triệu đồng/tháng, đang sống cùng 1 con nhỏ và người giúp việc. Vợ chồng chị hiện đang thuê một căn chung cư mini hơn 50m2, 2 phòng ngủ tại Hà Nội với giá 10 triệu đồng/tháng. Như vậy, riêng tiền thuê nhà đã chiếm 25% thu nhập của hai vợ chồng, chưa kể các khoản điện, nước, phí dịch vụ và sinh hoạt hằng tháng.
Sau khi trừ chi phí thuê nhà, ăn uống, chăm sóc con và đi lại, số tiền còn lại để tiết kiệm hoặc tích lũy mua nhà không nhiều. Nếu giá thuê tiếp tục tăng trong khi thu nhập không cải thiện tương ứng, áp lực cân đối chi tiêu của gia đình sẽ càng lớn.
"Nếu thuê những căn giá rẻ hơn thì không đủ diện tích sinh hoạt hoặc cũng rất xa chỗ làm việc", chị nói.
Không chỉ tiền thuê nhà cao, người lao động còn đối diện với áp lực tăng giá thuê nhà theo từng năm. Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), CPI tháng 9/2026 tăng 5,08% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nhóm nhà ở, điện nước, chất đốt và vật liệu xây dựng tăng 6,47%, chủ yếu do giá thuê nhà, vật liệu bảo dưỡng nhà ở và dịch vụ sửa chữa cùng đi lên. Tính chung 9 tháng, giá thuê nhà tăng 4,91%, vật liệu bảo dưỡng nhà ở tăng 13,07% và điện sinh hoạt tăng 4,35% so với cùng kỳ năm trước.
Tương tự, dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy trong tháng 7, mức độ quan tâm nhà trọ cho thuê ở Hà Nội trên trang này tăng 11%. So với hồi tháng 3, nhiều nhà trọ đã tăng giá khoảng 10%, còn chung cư mini khoảng 10-15%.
Trong khi đó, 9 tháng đầu năm 2026, thu nhập bình quân của người lao động cả nước đạt 9,1 triệu đồng/tháng, tăng khoảng 753.000 đồng/tháng (tương ứng 9,1%) so với cùng kỳ năm trước. Có thể thấy, tốc độ gia thu nhập người lao động hiện không theo kịp tốc độ tăng giá nhà cho thuê.
Đối với nhà ở nói chung, theo Savills, trong 5 năm qua, thu nhập bình quân của người dân Hà Nội tăng khoảng 9% mỗi năm, trong khi giá bán sơ cấp căn hộ tăng bình quân 25% mỗi năm.
Theo Numbeo, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình (Price-to-Income Ratio - PIR) tại Việt Nam lên tới 30,2. Điều này có nghĩa giá một căn nhà tương đương hơn 30 năm thu nhập của hộ gia đình, nếu giả định toàn bộ thu nhập được dành để mua nhà. Con số trên gấp 10 lần ngưỡng trung bình, vượt qua nhiều quốc gia trong khu vực và thế giới (như Mỹ khoảng 3,5 lần, Nhật Bản 11,4 lần, Nga 13,7 lần).
Điều này khiến việc thu hẹp khoảng cách giữa thu nhập của người dân và giá nhà ngày càng trở nên khó khăn.
TS Bùi Ngọc Sơn
Chia sẻ tại talkshow: Lạm phát kéo lãi suất tăng, bất động sản nào dễ bị "tổn thương" nhất? trên kênh VTC News, TS Bùi Ngọc Sơn, nguyên Trưởng phòng Kinh tế quốc tế, Viện Kinh tế Việt Nam và Thế giới cho biết việc không đánh thuế sở hữu bất động sản là một trong những bất cập trong quản lý thị trường, khiến tình trạng đầu cơ kéo dài và giá tăng bất chấp.
Bởi tâm lý phổ biến của người dân khi đầu cơ là thấy giá tăng thì tiếp tục đổ tiền vào vì càng tin rằng bất động sản là nơi trú ẩn an toàn. Quy định không đánh thuế sở hữu bất động sản khiến người mua có thể giữ tài sản trong thời gian dài. Nếu chưa bán được, họ cứ chờ đến khi giá lên rồi bán. Vì vậy, theo chuyên gia, cần có những cải cách lớn.
Một là, phải có thuế bất động sản, không thể để tình trạng sở hữu rồi bỏ đất hoang.
Hai là, phải đánh giá rủi ro ở mức cao đối với nguồn vốn đổ vào hoạt động đầu cơ, qua đó ngăn chặn dòng vốn này.
Ba là, phải bỏ quy định cho phép bán nhà hình thành trong tương lai trước khi xây dựng.
Bốn là, trước khi xây dựng một khu đô thị, phải phát triển các khu trung tâm dịch vụ.
Năm là phải có chương trình điều tiết vốn và đất đai để phát triển đủ nhà cho thuê, nhà thương mại và nhà ở xã hội giá rẻ. Mục tiêu là để bất kỳ ai có công việc bình thường cũng có thể dành khoảng 10-15% thu nhập để thuê được chỗ ở. Khi đó, thị trường mới có thể ổn định.
Theo TS Bùi Ngọc Sơn, nếu không giải quyết được những vấn đề này, việc phát triển đô thị sẽ rất phức tạp. Người ta thường tập trung phát triển quanh những khu vực có lợi thế về giao thông, nhưng đô thị không chỉ có đường xá mà còn cần trường học, bệnh viện, trung tâm mua sắm và các cơ quan hành chính. Người dân không thể liên tục di chuyển từ nơi này sang nơi khác để đáp ứng những nhu cầu sinh hoạt cơ bản.
Trong khi đó, tiền lại dồn vào đầu cơ, chủ yếu ở phân khúc chung cư cao cấp, còn phần lớn người dân không đủ khả năng mua nhà. Vì vậy, cần thực hiện đồng bộ những cải cách nêu trên.
Hiện Chính phủ cũng đang nỗ lực thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội, nhà cho thuê. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, lũy kế đến nay, cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, với quy mô 910.000 căn và tổng vốn đầu tư hơn 841.000 tỷ đồng. Trong đó, 363 dự án đã hoàn thành với 216.000 căn; 293 dự án đã khởi công, tương ứng 365.000 căn; 291 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, với quy mô 331.000 căn.
Tổng quy mô các dự án hiện đạt khoảng 91% chỉ tiêu của Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030.
Riêng năm 2026, theo Nghị quyết 73/NQ-CP, chỉ tiêu được giao là 97.000 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Trong 9 tháng đầu năm, cả nước đã hoàn thành 117 dự án với khoảng 46.000 căn, đồng thời khởi công 128 dự án với quy mô 183.000 căn.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, số căn nhà ở xã hội hoàn thành trong 9 tháng tương đương khoảng 48% kế hoạch năm. Bộ dự kiến tiếp tục đôn đốc các địa phương, doanh nghiệp tháo gỡ vướng mắc để phấn đấu hoàn thành 100% chỉ tiêu năm 2026.
Theo Bộ Xây dựng, định hướng phát triển nhà ở cho thuê sẽ được thể chế hóa trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, với các cơ chế liên quan đến quy hoạch đất đai, lựa chọn chủ đầu tư và ưu đãi đầu tư.
Những nỗ lực này được kỳ vọng sẽ bổ sung nguồn cung nhà ở xã hội và nhà cho thuê, góp phần đa dạng hóa lựa chọn chỗ ở cho người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và trung bình. Về dài hạn, việc phát triển nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả được kỳ vọng sẽ giảm bớt áp lực về chỗ ở, từng bước thu hẹp khoảng cách giữa thu nhập và chi phí nhà ở, qua đó góp phần ổn định thị trường bất động sản.
